土拍最高限價規則進入“退市階段”　“不差錢”房企率先受益

蘇華 秦佳麗

據本刊了解，成都、合肥等城市近期對地價、房價“雙限”政策進行松綁。這意味著房企拿地將不再憑運氣（搖號），而是憑財力和產品力等綜合能力，“價高者得”情形將利好具備資金實力及較強開發能力的央國企。

基于當前房地產市場供求關系變化及地方土地財政壓力，取消土拍價格上限措施未來有望在更多城市跟進。據了解，地價、房價“雙限”取消將對核心城市樓市發揮積極作用，但不同區域及不同房企分化將進一步拉大。而當土地出讓環節不對成品房最高銷售均價作出限制，意味著房企的利潤空間將更多與房企的產品力掛鉤，具備產品力優勢的房企未來業績成長的確定性相對更高。

繼住房限購限售等政策調整后，樓市供給端的限制性政策迎來松綁。10 月23 日，四川省成都市公共資源交易服務中心掛牌7 宗宅地，計劃于11 月15 日拍賣，起始總價約28 億元。出讓公告未提及“ 限價競買+抽簽競得”方式，且未設置成品房清水（新建成沒有任何裝修的房子）最高銷售均價。這意味著成都執行近3 年的房價、地價“ 雙限”政策將不復存在。

事實上，成都是首個以官方發文形式明確調整土拍規則的省會城市。早在9 月26 日，成都出臺“樓市新政十四條”，提出中心城區商品住宅用地開始實施“競地價”拍賣、新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價、住宅用地原則上不設置配建要求。

除了成都，近期已有多地調整土拍規則。截至10 月26 日，至少濟南、合肥、廈門等4 個城市明確對部分待出讓地塊不再設置土地上限價格，重回“價高者得”市場競拍機制。

與成都取消住宅清水限價類似，上述城市多數對地價、房價“雙限”同時做出調整，譬如合肥相關土地掛牌文件顯示，當地擬于11 月2日拍賣的巢湖市1 宗住宅地塊“ 不再設置居住最高限價”。

“地價上限”可以追溯到房地產市場火爆的2016 年，彼時“地王”頻出，部分熱點城市開始率先推行土地拍賣最高限價。2021 年，全國22個主要城市實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地，自然資源部要求單宗地溢價率不得超過15%。地價“熔斷”機制下，一旦競拍價格觸頂，各地普遍采用“價高者得+投報高品質住宅建設方案+ 搖號”等出讓方式。

不過，受樓市下行的影響，今年土地市場熱度已經處于低位。財政部數據顯示，2021 年、2022 年以及2023 年上半年，全國賣地收入依次為8.7 萬億元、6.6 萬億元、1.87 萬億元，據此估算，2023 年全年賣地收入在3.5 萬億元左右，創近10 年來新低。克而瑞研究中心統計數據顯示，今年前三季度，59 個樣本市（縣）預出讓地塊總面積為6207 萬平方米，實際供應4327 萬平方米，平均預供地完成率68%。

作為昔日抑制房地產市場過熱的限制性措施，“地價上限”等土拍限制條件是否會廣泛退出市場？中指研究院分析師孟新增就此向本刊表示，基于當前房地產市場供求關系變化及地方土地財政壓力，取消土拍價格上限措施未來會有更多城市跟進：“近期除了廈門、合肥、成都等城市已經落地土拍新政，另據消息報道，南京、蘇州、西安、寧波等城市也有望在下一批次土地出讓中將地價上限取消，恢復‘價高者得’。”

某央企地產人士向本刊表示：“ 土拍限價本身是行業上行區間出臺的一種臨時性措施。地方政府和開發商一定程度上存在博弈關系，市場過熱時開發商容易‘不理性’，需要政府制定最高限價以維護市場穩定；現在市場供求關系發生變化，讓土拍價格由市場決定是合理回歸。”

另據上述央企地產人士介紹，土拍政策調整并不意味著央國企將“報復性拿地”“現在房企判斷土地市場價值都是基于市場現狀和未來發展預期，央企也只是市場競爭中的一個選手，不會沖動拿地。”

值得一提的是，該輪土拍新政中，除了取消地價觸頂“熔斷”機制，上述部分城市還取消了拍賣底價。譬如，據廈門近期土地掛牌文件，當地將于11 月7 日公開拍賣的2023P12 地塊不設拍賣底價。

據同策研究院研究總監宋紅衛介紹，不設拍賣底價旨在作用于外圍區域土地成交量的釋放：“核心區域不限制觸頂價，成交價格通常往上走；而外圍區域不設置基準地價，成交價格可能往下走。這種價格調整能夠降低房企土地成本、釋放土地成交量。”

在房企拿地信心不足背景下，地價、房價“雙限”取消將對核心城市樓市發揮積極作用，但不同區域及企業分化將進一步拉大。

孟新增就此向本刊表示：“土地市場方面，一是熱點城市的核心板塊的熱度預計會再度上漲，土拍限價取消后，競配建、搖號等措施都不復存在，企業能夠集中資金去獲取地塊，土拍溢價率可能將超過15%。不過由于2021 年下半年以來市場投資整體偏謹慎，‘地王級’項目可能很難出現。二是中小房企在核心城市的拿地壓力將會增大，央國企的優勢將會更加突出。之前觸頂搖號環節下，中小房企和央國企獲得土地的概率相同，而現在各憑資金實力，中小房企拿地的概率會降低。三是土地市場區域分化依然會存在，地價上限取消對優質板塊能夠起到提振作用，但是在配套并不完善的遠郊地區短期內提振作用有限。”

他補充道，住房銷售市場也如出一轍，核心區域地價上升能夠帶動房價上漲預期，對穩市場、穩預期能夠起到積極作用。但遠郊地區的房價還是以去庫存為主，短期內上漲動力不足。

在宋紅衛看來，地價、房價“ 雙限”取消產生的積極效應主要體現在核心二線城市甚至一線城市：“目前很多房企的戰略都是往核心一二線城市回歸，并且只拿核心城市的優質地塊。過去“雙限”背景下房企的利潤空間被限定的很死，并且拿地過程得搖號、拼運氣，后續如果土拍新政拓展到一線城市，對于提振行業信心的效果會比較明顯。”

據介紹，地價上漲對周邊房價的影響往往很大，典型例如2016 年前后上海、北京及深圳等城市住宅用地拍出“地王”，對于周邊二手房價格乃至相鄰區域的房價都會傳導出上漲預期：“過去由于新房嚴格限價，盡管核心板塊房子不愁賣，成交價格卻很可能跟周邊二手房倒掛。

現在住宅清水限價取消的話，新房價格預期會比較明確，至少跟同板塊的二手房價格拉平。”

在土地投資規模整體縮量背景下，孟新增介紹，今年土拍市場仍然存在區域分化：“ 一方面，北京、上海、廣州、杭州等城市的優質地塊市場熱度較高；另一方面，很多城市的土地底價成交較為常見。”

數據來源：中指研究院、本刊整理

本刊了解到，受益于一攬子樓市提振政策，部分核心城市土拍市場正開始回溫。10 月24 日，上海今年第三批次第二輪地塊出讓完畢，誕生新“總價地王”——中海地產聯合體以240.16 億元競得備受關注的徐匯區龍華街道地塊。而在今年“金九”期間，廣州海珠區已拍出年內第二宗百億級地塊，歷經85 輪競價達到最高限價后進入搖號階段，中海地產以127.89 億元總價競得。杭州土拍市場也在回暖，9 月27 日杭州出讓14 宗涉宅地塊，單日收金233億元創下年內新高。

作為奠定企業未來銷售格局的基礎，2023 年以來房企土地投資規模整體下降，但從結構來看，具備資金優勢的央國企仍然保持拿地高位。據中指院數據，保利發展、華潤置地、中海地產位居今年1～9 月房企新增貨值榜單TOP3，其間全口徑新增貨值均超過千億元（見附表）。

部分穩健型房企拓儲規模仍在逆勢增加，其間中海地產、綠城中國、萬科、龍湖集團分別以1106 億元、1071 億元、926 億元、444 億元的全口徑新增貨值規模入圍今年1～9月房企新增貨值榜單TOP10，且同比增長5.74%、5.62%、13.62%、0.91%。

從核心城市拿地金額來看，全國性龍頭房企是重點城市的拓儲主力。以京滬廣為例，據中指院數據，今年1～9 月，越秀地產、綠城中國、中海地產各自以134 億元、139 億元、148 億元的拿地金額位居北京、上海、廣州拿地金額榜首。此外，在成都、南京等核心二線城市，保利發展、中海地產同樣居于當地拿地金額榜單第一。

在宋紅衛看來，地價、房價“ 雙限”松綁趨勢下，部分城市不再設置清水限價，房企的利潤空間將更多與房企的產品力掛鉤，具備產品力優勢的房企將直接受益。“目前核心城市開始走向改善型產品主導的階段，諸如一些別墅類產品，或是主打數字智能、綠色低碳的科技住宅會有更多溢價空間。”他補充道，“ 不過，如果企業本身產品力不強，卻盲目抬高地價，那么企業利潤空間反而容易壓縮。”

鏡鑒咨詢創始人張宏偉也向本刊表示，目前土拍市場主力軍仍以央國企為主，尤其是在核心地段，能夠有實力拿下大體量地塊的仍是這類企業。不過，對于房企拿地后的利潤空間，歷經兩至三年的開發周期后，最終價格走勢仍然取決于市場復蘇態勢。另外，土拍環節取消成品房最高價格限制背景下，房企利潤空間還取決于產品力，包括配套設施、物業服務水平，企業品牌良好的房企，更易實現產品溢價。（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）