基于模糊理論的保障性住房社區公共配套設施供需失衡風險評估

陶靖雯 邵子瀚

(1.金肯職業技術學院，江蘇 南京 210000；2.中建八局第三建設有限公司，江蘇 南京 210000)

0 引言

為解決城鎮大量人口住房問題，我國政府持續加大住房保障制度推廣力度。截至2019年，我國各類保障性住房和棚改安置房累計建設8000萬套，建立了世界上最大的住房保障體系。建設保障性住房若只是單一解決住房問題，不考慮公共配套設施與居民需求不匹配、各項服務資源匱乏等問題，會導致住房空置率增加，最終背離保障性住房的建設初衷[1]。通過對已有文獻研究和實地調研發現，地方政府在建設保障性住房時往往重建設、輕規劃，忽視了居民的生活質量，導致社區公共配套設施存在供需不匹配、運營維護滯后等供需失衡的問題。

針對上述問題，倪志純等[2]指出，美國通過建立混合居住模式，提高社區公共服務設施配置，改善社區環境；黃琳[3]指出，新加坡按照分級制度對公共住房進行分區、分期建設規劃和管理維護，以公共交通為導向發展公共設施系統，保障居民舒適、便捷的住房生活，建設可持續住房體系；Karim[4]研究發現，馬來西亞基于社會福利性政策措施，為居民提供社區大廳、景觀和停車場等公共服務設施，以此提高中低收入家庭居住質量。與國外學者的研究重點不同，國內學者多以發展成熟的大型城市為研究對象，關注公共配套設施的規模、類型、數量等，主要集中在公共配套設施的供需特征[5-7]和供給層面[8-9]，這些文獻通過分析居民群體特征、需求偏好及設施的供給特征，為公共配套設施的有效供給提出優化建議。

近年來，我國學者在總結國外政策理論和實踐經驗的基礎上，結合我國城市保障性住房的建設發展情況，以提高居民的居住滿意度為目標展開研究。例如：分析居民需求與服務設施結構性供需匹配[10-11]；采用GIS技術分析公共設施的空間可達性[12]；通過研究公共服務設施配建實效性，分析設施建設中的不足[13]等，進一步完善了公共配套設施的有效供給。

通過文獻梳理可知，當前，我國保障性住房社區公共配套設施的供給研究已相對完善，但從居民需求的角度分析公共配套設施供需失衡的研究較少。由馬斯洛需求層次理論可知，公共配套設施的建設規模由居民的需求決定[14-15]。居民是公共配套設施的受用者，應了解其居住訴求，在合理范圍內滿足其真實需求。同時，公共配套設施并非越多越好，只有達到與居民需求之間的供需平衡才能實現公共配套設施的合理配置。因此，本文以完善公共配套設施的有效供給為目的，分析當前保障性住房社區公共配套設施存在的供需失衡風險，構建供需失衡風險評估模型；通過居民滿意度量化公共配套設施的有效供給程度，對供需失衡風險指標進行綜合分析和風險追溯，以完善保障性住房社區建設規劃，為合理配置公共配套設施提供決策依據。

1 保障性住房社區公共配套設施供需失衡風險分析

1.1 公共配套設施供需失衡風險及成因

1.1.1 公共設施供需不匹配

保障性住房的供給對象主要針對社會中低收入家庭，家庭收入水平普遍較低。但是，當前我國大多數保障性住房公共配套設施主要參考普通居民社區的相關標準進行規劃設計，未考慮居住需求的差異性，部分設施適用性較差、有效利用率較低，造成公共設施資源浪費。

1.1.2 公共設施配建匱乏

我國保障性住房項目具有大型化、偏遠化特點[16-17]，公共設施的配建完善和有效供給直接影響居住質量。根據實地調查可知，大多數保障性住房社區內的教育、醫療、商業服務等配套設施齊全、供給相對完善，但自行車存車處、快遞代收點等其他便民服務設施配置匱乏。部分社區內配置的電動車充電樁僅供社區工作人員使用，存在公共配套設施無效性供給現象。

1.2 供需失衡風險指標識別

公共配套設施是指根據居住人口規模或建筑面積為居民提供公共服務產品的各類公共性、服務性設施，主要包括交通、醫療、商業、市政、社區服務和社區綠化等方面[18]。參照《城市居住區規劃設計標準》[19]和行業規范，對保障性住房社區公共配套設施供需失衡風險評估指標進行識別，結果見表1。

表1 保障性住房社區公共配套設施供需失衡風險評估指標

1.3 供需失衡風險指標體系建立

基于科學性、系統性、層次性的指標體系構建原則，結合指標屬性進行細化。通過相關文獻及實地調研，將風險評估指標劃分為4個一級指標和16個二級指標。供需失衡風險評估指標體系見表2。

表2 供需失衡風險評估指標體系

2 公共配套設施供需失衡風險評估模型構建

2.1 風險評估方法概述

在評估公共配套設施供需失衡風險時，需要對篩選出的指標進行定性判斷。運用OWA-熵權法對風險指標進行綜合賦權，可以避免主觀判斷誤差產生的極端值影響，且可以有效消除各指標權數僅依賴于決策矩陣中信息的局限性。

考慮到在風險評估過程中需要通過居民滿意度對風險指標進行界定，本文運用模糊理論構建供需失衡風險評估模型。

2.2 風險評估模型構建

2.2.1 確定評估因素級

設供需失衡風險評估因素集如下

一級因素集C={C1，C2，…，Ci}。

二級因素集Ci={Ci1，Ci2，…，Cij}。

2.2.2 確定供需失衡風險等級

設供需失衡風險評判集V={V1，V2，V3，V4}。V1評分值為80～100，說明指標不存在風險；V2評分值為70～80，說明指標風險較低，應適當改善并優化設施建設；V3評分值為60～70，說明指標風險較高，應采取有效措施滿足居民需求；V4評分值為60以下，說明指標風險極高。

2.2.3 確定因素隸屬度

通過調查居民的居住滿意度，根據風險評判等級，確定單因素下風險評估隸屬度，并形成隸屬度矩陣，即

2.2.4 確定評估指標綜合權重

(1)基于OWA算子計算權重。選擇n名專家對風險指標進行評分，得到相應的評分數據集，對各組數列從大到小進行排序，得到加權向量，即

(1)

對評分數據進行加權計算，得到指標的絕對權重，并進行修正，即

(2)基于熵權法計算權重。建立初始數據矩陣Q，第i項指標的熵值計算公式如下

(4)

(5)

第i項指標的熵權重為

(6)

2.2.5 建立模糊關系

計算綜合隸屬度向量，得到

Bi=Wi×Ri

(7)

2.2.6 確定供需失衡風險評估等級

為準確判定由于各隸屬度值相近而難以評估風險等級的問題，取各風險評估等級評分值的中值進行加權計算，計算得到供需失衡風險評估等級，即

Z=QT×B

(8)

式中，QT=(30，65，75，90)。

3 案例分析

3.1 項目概況

本文選取蘭州新區某保障性住房社區項目作為案例進行分析。該社區總建筑面積122.29萬m2，共有住房9626套(廉租房972套，政府定向安置房8654套)，居民30 803人，主要由蘭州市永登縣、皋蘭縣的搬遷農民組成。小區配有公立幼兒園、社區醫院、農貿市場、社區派出所、老年人活動中心、體育健身器械、停車場等公共配套設施。

3.2 供需風險評估過程及結果

3.2.1 確定因素隸屬度

通過對該社區進行實地調查，得到單因素隸屬度向量，并由單因素隸屬度向量組成隸屬度矩陣。

3.2.2 指標綜合權重計算

將評估指標的重要度分為5個等級，根據指標評價標準，邀請70名行業專家對指標重要性進行打分，以10人為一組分別對問卷結果進行數據處理。根據公式計算得到各指標權重值，見表3。

表3 某保障性住房社區項目公共配套設施供需失衡風險評估指標權重值

3.2.3 建立模糊關系

由式(7)計算得到綜合隸屬度向量，即

=(0.226 5，0.235 9，0.308 3，0.229 3)

3.2.4 供需失衡風險評估

該項目單因素供需失衡風險評估結果排序見表4，單因素供需失衡風險評估等級見表5。由表4可知，公共配套設施供需失衡風險主要影響因素是居住環境，次要因素是公共交通設施和配套服務設施，市政基礎設施的風險影響程度最低。

表4 單因素供需失衡風險評估結果排序

表5 單因素供需失衡風險評估等級

(1)居住環境風險以“居住區環境規劃設計(50.40分)”和“居住區綠地率(50.55分)”兩項指標為主。該項目位于蘭州新區，其所處地域氣候條件干旱少雨，使得社區綠化造景困難；綠地區域種植情況較差，針對特殊氣候未采取相應措施進行有效維護；項目建設完成后，項目各參與方對社區運營維護職責不明確，小區綠化環境無人管理和監督，導致居住區內有效綠地率低、環境規劃設計不足。

(2)公共交通設施風險以“居住區附近交通情況(54.05分)”和“居住區停車場/庫配置(57.20分)”為主。保障性住房地下停車位的配置不應完全參照普通居住區的配建標準。該社區居民主要由附近縣區搬遷農民和少數外地務工租戶構成，大部分家庭收入水平較低，居民日常出行交通工具以公共汽車、自行車為主；少數有車居民不愿購置小區內的地下停車位，將車輛停放在小區外的道路兩旁。居住區外的道路由于長時間停放車輛，在日常出行高峰期時經常出現交通堵塞、影響行人安全等問題。居住區內停車管理制度失效，地下停車位的一次性剛性供給引起供需失衡，導致居住區附近交通擁堵、停車場空置，造成資源浪費。

(3)配套服務設施風險以“其他公共服務設施配置(54.65分)”為主。在建設初期，建設單位主要負責社區內幼兒園、社區服務中心等配套設施的統一代建，一些便民服務設施(如戶外休憩場所、快遞代收點等)配建匱乏，為快遞工作人員和居民帶來不便。居住區內只提供了最基礎的公共配套設施，未關注居民入住后的生活問題，影響了社區的可持續性發展，導致居住區內其他公共服務設施存在極高風險。

因此，該社區公共配套設施供需失衡風險整體處于較高等級，風險評估模型分析結果與實際情況相符，說明該模型具有一定的科學性和合理性。

4 對策與建議

(1)加強各相關主體對社區維護運營階段的責任意識，提高綜合管理水平及社區品質。在保障性住房項目運營維護階段，應建立完善的監管機制，規范各部門責任制度，加強相關責任主體對保障性住房的后續管理，重視社區居住環境對居民生活質量的影響。特別是物業主管部門，應合理規劃社區綠地，考慮地域性氣候特征，制訂適宜的種植造景方案及灌溉方案，并合理協調建筑區與種植區的空間分布；當地相關部門應建立小區環境衛生考核制度，通過定期和不定期檢查提升物業主管部門的工作積極性，進而提高小區內綠化水平，優化社區居住環境。

(2)深入分析居民結構，厘清居民結構層次及其需求特征，滿足居民對公共配套設施的差異性需求。建立成熟的社區自治管理體制，根據居民結構及居民需求特征進行公共設施配置。針對居民使用頻率較高或較低的公共設施，應在建設規劃階段預留一定空間，在不同時期做出改建或擴建的適應性調整；應完善社區停車相關法律法規，保障停車管理制度的有效實施。

(3)動態跟蹤和調研居民對公共配套設施的需求，完善便民服務設施的有效供給。提高其他公共設施的供給程度，加強物業主管部門對便民服務設施供給的重視程度。堅持以人為本的管理服務思想，保障居民的生活質量和住房權益。

5 結語

本文基于模糊理論建立保障性住房社區公共配套設施供需失衡風險評估模型，結合案例對風險因素進行追溯，對公共配套設施的有效供給提出有針對性的對策和建議。本文的研究成果不僅能夠幫助決策者有效識別公共配套設施供需失衡風險的主要影響指標，而且能夠為政府、開發商及社區相關管理部門對保障性住房社區公共配套設施的有效配建提供建議，為推動保障性住房的健康發展提供支撐。