關于我國房產稅改革的思考

裴金成

（綠城建設管理集團有限公司，杭州 310012）

引 言

房地產市場與社會民生緊密相關，并且與多個行業聯動發展，在國民經濟中占據重要地位。為促進房地產市場有序發展及降低地方政府對土地財政的依賴性，房產稅改革是必然趨勢。我國先后在重慶、上海兩地進行房產稅試點，總結試點經驗并發現房產稅改革矛盾。探索如何解決存在的問題并強化改革效應，是現階段的重要任務。

一、房產稅改革宏觀調控作用

（一）抑制投機現象，合理調控房價

房地產投資和投機都是將自有資金投入房地產市場用以獲得收益的行為，但投資與投機行為也存在差異，投機行為屬于非理性投資，目的在于期望在短期內獲得高收益，投機者囤地炒房，扭曲房地產市場的價格機制，導致房價迅速上漲，增加群眾住房成本壓力。就房產稅政策而言，針對居民住房開征房產稅，將使其住房成本增加，部分房屋持有者選擇對外租賃或售賣房產，有效增加了市場中的房屋供給量，在一定程度上降低了房價，從而抑制投機現象。

（二）調節收入分配

對于貧富差距的問題，需采取合理措施縮小差距，保證社會穩定發展。對居住用房征收房產稅可實現調節收入分配的作用，首先是征收階段，房產稅直接面向居民財產征收，可直接調節居民財富，實現財富二次分配。因為高收入群體所持有的房產價值較高，采取累進制的房產稅可增加高收入群體的稅負，從而實現收入調節作用。其次是房產稅使用階段，房產稅是地方財政收入的主要來源之一，地方政府將房產稅收收入用于提升公共服務質量，等同于將高收入群體的部分收入轉移至低收入群體，間接調節收入分配。

（三）拓展地方政府稅源

土地出讓金由地方政府支配，其規模較大，恰好滿足地方政府的預算需求，因此地方政府對土地財政的依賴性強。而自營改增實施以來，地方財政失去營業稅收入支持，對土地財政依賴性較強，地方政府亟須拓展稅源，保證財政收入結構穩定。向存量房產主體征收房產稅，可有效增加地方財政稅收收入，提高政府收入的可持續性，降低政府對土地財政的依賴性。從短期來看，征收房產稅對房產經濟的負面影響較大，但是從長遠角度來看，征收房產稅無疑是提高地方政府公共服務能力的重要手段，地方政府在房產稅政策支持下可實現減輕財政壓力、降低債務風險、提升服務效率的作用。

（四）促進區域產業結構調整

房產稅政策可促進區域產業結構調整，征收房產稅抑制住房需求且增加市場住房供給量，促使地區房價降低，與其他地區相比，實行房產稅政策的地區生活成本低，使勞動力流入量增加，當地勞動力雇傭成本有所降低。同時，在房產稅政策的作用下，房地產市場投資收益率下降，社會投資者的投資方向不再固定于房產，而是集中于其他新興技術產業、高生產率產業等，當地實體經濟有機會獲得大量投資資金支持。

二、上海、重慶房產稅改革經驗

就上海和重慶兩地的房產稅改革情況來看，對居住用房征收房產稅，兩地房產稅收收入在財政收入中的比重增加，有效補充政府財政資金，財政收入來源得以擴大。征收房產稅可在短期內控制房價上漲，抑制房產投機行為，上海、重慶兩地征收房產稅前期房價增幅緩慢。房產稅政策對居民預期的影響較大，增加了居民住房的持有成本，從而促使居民合理選擇房屋住宅，減少資源浪費，貫徹落實房住不炒政策基調。重慶地區房產稅征收對象主要是高端住宅、別墅和“三無人員”購置第二套住房，納稅人主要是高收入群體，房產稅加重其稅負，起到縮小貧富差距的效果。隨著試點城市的房產稅改革工作持續推進，我國其他地區獲得了寶貴的改革經驗，同時也發現房產稅改革中存在的問題。例如：房產稅稅基較窄，試點城市重點向增量領域房產征收房產稅，而存量房產并未納入征稅范圍，房產稅的政策效益無法全部發揮出來；房產稅方案中規定的減稅免稅面積較大，減少納稅人和需納稅的房產數量。同時，上海和重慶兩地的房產稅征收配套政策尚未完善，如價值評估體系有待改進、不動產產權登記制度有待完善、房產稅征收過程中各部門聯動性有待加強等。其中，最為突出的問題是房產稅改革與其他政策的聯動機制尚未建立，地方政府并未將“雙支柱”環境納入房產稅改革方案制定考慮范圍，政府各級調控部門的合作水平有待提高。

三、推動我國房產稅改革的政策建議

（一）明確房產稅功能定位，完善稅收立法

推動房產稅改革的基礎要素是明確其功能定位，即增加財政收入，根據房產稅改革試點經驗發現，其對房價的實際調節作用較弱，因而在地方政府缺少主體稅種的情況下，可將其定位為獲得財政收入的工具。現階段，我國在房產稅方面為切實執行相關政策，應當提高立法層次，由全國人大及常務委員會負責起草立法方案，收集民眾意見及專家建議，同意確認房產稅稅制要素，提高房產稅立法的科學性、民主性、合法性。由于我國各地區經濟水平不同，實行統一的房產稅政策將使不同地區面臨相同的稅收，導致各地區差距拉大，影響社會穩定性。因此，應賦予地方政府一定的稅權，授予地方政府立法權限，因地制宜地制定房產稅政策，最大限度地匹配當地經濟發展情況，保證房產稅改革穩定推進。此外，平衡中央政府與地方政府稅權不容忽視，既要保證地方政府的合理稅權，也要保證中央政府的統一領導權，避免地方權力過大而產生不良稅收競爭問題。

（二）設置合理的稅收要素

1.明確征稅范圍、對象

征收房產稅必須考慮國內經濟環境，確定具體的征稅范圍，并且區分征稅對象，確保房地產市場穩定發展。房產分布于城市、農村、礦區等地，因城鎮化建設速度加快，大量農村勞動力涌入城鎮地區，在城市購買房產；同時，經濟發達的農村地區居住環境較好，吸引了投資者建房居住。對此，征收房產稅應同時考慮城鎮和農村地區，針對不同的房產屬性、住房群體采取差異化征稅政策，如農村自建房、生產經營性用房，其房產所有權人為農戶或者農業合作社，則可免征稅，以此減輕農民生產作業負擔；針對城市地區的住房，則應保護有住房剛需的群體，尤其是在計劃生育政策開放后居民家庭成員增多的情形下，房產稅政策制定時應以家庭為單位，不區分所有權人是農戶還是城市居民，只針對超過人均住房面積的部分征稅。其中，人均住房面積上限標準應當根據城市土地資源情況進行設置，如中型城市設定人均住宅面積為30 m2，如果家庭成員共5 人，則對住宅面積超過150 m2的部分征稅。

2.制定合理的稅收用途

按照“取之于民、用之于民”的原則，在征收房產稅的過程中，地方稅務機關需加大宣傳和引導力度，告知納稅人稅收用途以獲得群眾支持，減少房產稅征收期間的阻力。征收的房產稅可用于民生保障工程建設，如城市公租房建設、公共基礎設施建設等，提高稅收用途的透明度，為房產稅改革保駕護航。

3.科學設置房產稅稅率

目前，政府部門對房產信息數據進行調研收集，在此基礎上構建數據庫，進一步提升信息共享效率和管理效率。在房產稅改革期間，政府部門應深度研究分析房產信息，為制定房產稅稅率提供科學依據。我國不同地區的經濟發展水平不一致，居民收入分配不平衡，部分城市擴張速度快且人口密集，面臨資源配置緊缺的情況，在此情形下采取統一的房產稅稅率，不利于社會穩定發展。因此，各地區應當結合經濟發展、房產數據信息等合理設置房產稅稅率。首先，實施比例稅率，有效簡化征稅工作。在房產稅征收期間，比例稅率計算簡單便利，政府征管工作簡單化。其次，實行差異化稅率，重點突出稅收公平性。差異化稅率應體現在普通住宅與高端住宅、改善型住房與多套房屋持有者、不同城市地區方面，提高不同群體對房產稅征收的認同度和接受度，從而順利推進房產稅改革工作。在差異化稅率的作用下，房產稅政策可最大限度地發揮對房地產市場的調控引導作用，有效控制囤地炒房投機行為。

（三）構建房產稅改革配套機制

1.健全財產登記制度

完善的財產登記制度是支持房產稅改革的關鍵條件之一，在制度指導下規范統計部門的收入數據完善工作，并且借助自然人征稅管理系統對個人稅收登記制度進行優化，調整政府層面稅收共享制度，加快速度掌握人民群眾的不動產登記信息，如權利人基礎信息、不動產基礎信息等。在大數據時代背景下，稅務部門應把握信息技術優勢，與信息部門聯動，利用信息技術手段實現稅收數據信息共享，精準覆蓋納稅范圍，從嚴監管逃稅漏稅行為。現階段，我國部分省份已經成功建立統一的房產稅征稅管理系統平臺，將稅務、工商、公安、土地等多個部門的信息整合歸集至統一的平臺，實現房產數據信息共享。為成功建設從市到省到全國范圍的房產信息物聯網系統，首要任務是各地區建立房產信息登記系統，全面掌握不同群體的住房信息，建立不動產確權登記制度，將不同地區的房產信息系統在全國范圍內共享，基于真實的房產信息面向征稅對象應征盡征。

2.優化納稅服務機制

納稅人對征收房產稅的接受度直接影響政策實施的有效性，因此政府部門應優化納稅服務機制，提高納稅人對房產稅的接受度。首先，政府部門必須向納稅人宣傳房產稅相關政策，普及征收房產稅的必要性，使納稅人明確認識到繳什么稅、為什么繳稅、不繳稅的后果等，避免發生納稅人因不了解房產稅而出現漏稅的問題。其次，以合理方式定期通知納稅人繳稅，比如以電子郵件或繳稅通知文件的形式，向納稅人告知繳稅金額、繳稅方式、繳稅期限及不繳稅的處罰規定。同時，擴大個人稅收信用應用范圍，在納稅人失信時，立即限制其出行和高檔消費，督促納稅人及時繳稅。再次，建立納稅人申訴機制，為納稅人留有反映問題的渠道。在稅收執法期間因執法人員對政策的理解不一致，導致執法出現失誤，在納稅人對繳稅金額或者處罰結果存在異議時，可通過納稅人申訴機制向稅務機關反映，合理維護自身權益。最后，建立房產稅信息公開制度，將房產稅收入及用途對外公開，接受納稅人的監督。房產稅作為地方稅，地方政府多將其用于地方公共基礎建設，為保證稅收收入專款專用，加強稅收信息公開尤為關鍵，地方政府需建立房產稅稅收信息公開機制，對外公開稅收收入用途及使用進度等信息，提高納稅人的參與度及政府公信力。

3.政策聯動

房產稅改革成效受政策環境影響，改革工作需要在良好的外部環境下進行，最大限度地發揮宏觀調控功能。在“雙支柱”政策背景下，房地產市場金融信貸政策調整頻率較高：一方面，減少樓市非理性繁榮和房價上漲過快現象；另一方面，促進資金在其他行業流通，支持實體經濟。房產稅收政策與其他政策聯動配合，可進一步強化房產稅改革效果，比如與宏觀審慎監管政策的協調可在短時間內擠出房地產經濟泡沫，對沖信貸收縮造成的沖擊力，貨幣當局將房價納入政策制定考慮范圍，則可通過合理的貨幣政策應對房產稅改革造成的負面影響。除此之外，地方政府應繼續豐富政策工具箱，探索房產稅政策與其他政策的聯動效應，結合最新的政策環境和改革需求，調整政策組合，完善政策評估體系，促進房產稅政策與其他政策之間協調發揮作用。

4.改進資產評估制度

國外征收房產稅的計稅依據基本是以房屋評估價值為準，我國在房產稅稅制要素設計方面可以借鑒國外經驗，將房產評估價值作為計稅基礎，因而準確評估房產價值是房產稅征收的關鍵前提，為此需改進房產價值評估制度，提高評估準確性。房產評估工作需要專業人員和機構支持，并且人員及機構要保持獨立性，以中立身份存在，不允許與納稅征管雙方存在利益牽扯關系，保證房產評估工作的公平公開，精準評估房產價值指標。其中，房產價值指標包括房產原值、房產使用年限、房地產市場環境等，在對房產價值評估完成之后，應當對外公布評估結果，在增強政府公信力的同時，使納稅人主動了解房產價值信息。房產價值評估周期對評估結果的影響較大，一般情況下以3～6 年為評估周期，確保價值評估工作能夠適應市場發展帶來的物價變動。

結 語

綜上所述，房地產是支持國家經濟發展的重點行業，住房問題直接影響國計民生。房地產行業深受社會各界關注，我國已然形成規模龐大的房地產市場，在保證房地產市場穩定運行的期間，政府部門為避免樓市動蕩而造成經濟下行壓力加劇的風險，通常結合經濟形勢對房地產市場調控政策進行調整，以此保證房地產市場穩健運行。現階段，房地產市場的長效調控機制基本完善，房地產市場在穩定經濟、促進就業、民生保障方面的作用增強，同時為進一步解決房地產市場房價上漲、供給量少等問題，房產稅改革工作需持續推進，通過征收房產稅調節收入分配，助力實現共同富裕目標。