大廈首層的櫥窗，照見市中心的衰落

Emily Badger

2023年8月，紐約的藝術家金·桑達拉的藝術創作被用來填補華盛頓的一家空置店面的外立面。

全國最高的空置率、員工遲遲不愿意返回辦公室的趨勢，正使美國舊金山市中心的寫字樓變得寂靜無聲。在這些地區四處走動時，讓你感覺如此“荒涼”的另一個原因，是這些大廈的首層也大多處于空置狀態。

那些尚未被新租戶填補的店鋪櫥窗，要么被窗簾緊緊遮蔽，要么透過滿是灰塵的玻璃可以望見屋內近乎虛幻的熟食柜臺。有的櫥窗上，留著一張憂郁的手寫便簽—“本店已經關閉”—在它旁邊，伴隨著一塊招租的地產經紀人廣告牌，試圖讓氛圍變得樂觀一點。

舊金山市的核心商務區，以及其他過去長期以上班族為消費主體的市中心區域，大量建筑的首層商業地產都要重新規劃它們的用途。如果不能解決好這個問題，想要解決寫字樓內部的空置問題也將變得更加困難。

美國布法羅大學的城市設計學者康拉德·基克特（Conrad Kickert）指出，這種慘淡的光景的影響很大，因為人們與建筑的絕大多數互動，都發生在它們的首層—我們在這里構建對于一條街道的認知：安全感、是否充滿活力，還是哪里有些不對勁。這里也是城市以混雜的多樣性變得生動起來的地方：雞尾酒酒吧隔壁是家干洗店，在它們的旁邊還有一間拉面館……一位金融家身邊站著的可能是位游客，還有一位超市店員。

要填補這么多空出的街鋪，就需要城市重新思考是什么吸引人們來到市中心。這可能會迫使政府官員改變他們對建筑物的監管方式，產權人也要改變他們從中獲利的方式。

“地面樓層的餐廳、咖啡店或酒吧不應該被視為辦公大樓的賺錢工具，而是為任何來市中心的人提供服務的社區福利，但這種改變實際上還沒有發生。”舊金山市中心社區利益區（Downtown Community Benefit District）的負責人羅比·席爾弗（Robbie Silver）說道。

相反，產權人會發現在報稅時去掉這些空置的零售空間能讓他們減稅，他們也可能擔心降低租金意味著向投資者承認建筑物的盈利能力下降。然而，席爾弗說，空置就像病毒一樣運作，每一處空置都會使周圍的企業更難以維持下去。然后，空蕩的街道會破壞公共安全感，進一步趕走行人和零售商。

羅比·席爾弗的員工今年早些時候在涵蓋了舊金山傳統金融區的主要43個街區，挨家挨戶盤點出大約15萬平方英尺（約合1.4萬平方米）的首層空置零售空間，占到該地區整體首層商業空間約1/3。

傳統零售業在疫情暴發之前就因電子商務的崛起而陷入困境，同時許多城市的首層商業空間也存在過度開發的情況。城市對零售業的熱情源于一個非常合理的觀念，即混合使用建筑—商業放在大廈低區，上面是辦公室或住宅—這確實有許多好處，人們可以先買完東西再上樓工作或生活，減少因采購帶來的遠距離出行；相比于空白的外墻或停車樓，商業店鋪也有助于培養更有活力的街道。

“我曾是那些四處喊著支持‘混合使用的人之一，”伊拉娜·普魯斯（Ilana Preuss）說道，她所在的咨詢公司負責幫助城市復蘇其市中心，“問題是，我們到處鼓勵‘混合使用，最后其泛濫程度就像是涂抹好的花生醬一樣。”

美國的人均零售業面積超過了任何其他國家。回顧來看，普魯斯表示，倡導者和規劃者沒有充分考慮人們實際上應該聚集在哪里。雖然他們考慮了垂直混合使用（在餐廳或零售店上方放置辦公室），但他們忽略了城市空間中地平面橫向的混合使用情況—街道上，餐廳與辦公空間、公寓甚至是適度的制造業，應該如何并排設置。

要填補現在的空置市中心店鋪，城市必須考慮其他用途。也許需要更少的咖啡店，更多的健康診所、托兒中心、大學教室、兼具居住與工作功能的空間，以及用于制造加工的空 間。

如今普魯斯提議利用小規模制造業填補空置空間，它們不僅有著比零售業更高的收益，而且對步行流量的依賴較少。她指的不是嘈雜的工廠車間，而是一些實物制造者：比如裝瓶辣椒醬或烘烤咖啡豆。

或者，那些空置店面甚至可能徹底變成和過去完全不同的樣子。

“如果有更多的公共衛生間會怎么樣？”紐約的藝術家金·桑達拉（Kim Sandara）說。或者用于免費文化活動或城市服務的場所，或者成為藝術家的工作室。在疫情初期，華盛頓的商業改進轄區邀請藝術家們提供藝術創作，來填補那些空蕩蕩的櫥窗。桑達拉的一件名為《切爾西的繪畫》的作品，用抽象、充滿活力的藍色和橙色，徹底覆蓋了一家搬空的面館的大門及窗戶。有跡象表明，一些城市正在嘗試各種試驗，將空置店鋪與快閃型的畫廊和企業項目相結合，或引入大學的分校區，并創建新的資助和稅收抵免政策。

正如基克特所說，城市建筑的首層，應該被視為交互而不是交易的地方。也許在這里互動的人，根本就不想購買任何東西。