既有鐵路存車場類型上蓋開發規劃策略研究

梁智敏

（廣東省鐵路規劃設計研究院有限公司,廣東 廣州 510030）

0 引言

既有鐵路存車場通常呈巨大的狹長狀用地，在城鎮發展中成為扁平化的交通設施孤島，對周邊有明顯的阻斷影響，難以適應片區高質量發展的需求。由于鐵路存車場的功能屬性，其上蓋規劃策略與常規軌交上蓋側重不同，而在已建設運營的既有鐵路存車場上進行上蓋綜合開發，需更多方面的細致考量。

1 研究背景

1.1 政策基礎

“十二五”以來，國家及省市出臺系列交通與產業融合發展政策：2014年國務院辦公廳《國務院辦公廳關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》[1]提到：“支持鐵路運輸企業利用自有土地、平等協商收購相鄰土地、依法取得政府供應土地或與其他市場主體合作，對既有鐵路站場地區進行綜合開發。”2015年住建部《關于加強鐵路站場地區綜合開發有關規劃工作的通知》[2]要求“以鐵路建設推動舊城更新和新區建設。”2016年中國鐵路總公司公布74號文《中國鐵路總公司關于進一步明確土地綜合開發有關事項的通知》[3]，為鐵路場站綜合開發開辟了政策層面的渠道。2018年廣東省發改委、省自然資源廳聯合印發《珠三角城際鐵路項目沿線土地綜合開發總體工作方案》（粵發改交通函[2018]6389號），要求明確重點，因地施策，分五類推進不同時期的紅線內外土地綜合開發項目。

在“十四五”構建現代化、高質量綜合立體交通網的時代背景下，鐵路站場與毗鄰地區融合發展、資源整合需求迫切。對選址合適、條件較佳的重要既有鐵路站場進行改造開發，有利于帶動片區高質量發展，促進人才與產業集聚，提高市民生活幸福感。

1.2 存車場概述

該文研究鐵路存車場指鐵路站場中除車站站點以外的對車輛進行輔修、整備、停放等的車場。動車所（即動車運用所）是典型的鐵路存車場。動車所在高速鐵路運輸系統中起著非常重要的作用，承擔所在客運站始發、終到動車組的技術和運用整備，對所屬動車組進行一級、二級檢修和臨修作業的任務[4]。

廣珠動車所在廣珠城際鐵路工程中新建，位于廣州市番禺區，緊鄰地鐵22號線陳頭崗站，距離廣州南站僅1站地鐵，周邊產業崗位、旅游服務聚集，人口眾多。東南側陳頭崗停車場綜合體已建設，片區內生活配套服務與交通出行需求大。在廣東省鐵投集團開展省市合作的綜合體開發項目清單中，廣州市共計4條線13個站場入列。經過層層篩選及綜合性評價，廣珠動車所具備綜合開發提升條件。

2 上蓋開發優秀案例分析

目前上蓋綜合開發項目多集中在地鐵站、高鐵站等軌交樞紐，存車場類型上蓋如客整所、動車所上蓋較少，但逐年增加。下面以重慶沙坪壩高鐵樞紐TOD綜合體、杭州艮山門動車所上蓋開發兩個實際案例，分析交通樞紐與存車場兩種不同類型上蓋項目的異同。

2.1 重慶沙坪壩高鐵樞紐TOD綜合體

重慶沙坪壩高鐵樞紐TOD綜合體位于重慶市核心商圈之一的沙坪壩三峽廣場[5]，前身為沙坪壩火車站，始建于1979年。隨著2009年成渝高鐵引入沙坪壩站，沙坪壩高鐵樞紐TOD綜合體應運而生，成為全國首例特大城市核心商圈高鐵TOD綜合體[6]，并于2020年全面建成，投入使用。

沙坪壩高鐵樞紐TOD總占地面積為218 200 m2，總建筑面積為750 000 m2[7]，上蓋布置商業裙房及六棟辦公塔樓，首層及蓋下深度達47 m的八層地下空間為集高鐵、地鐵、市域（郊）鐵路、公交、出租車等多種交通方式的大型交通樞紐。全面改造后的沙坪壩，改善了城市中心區的擁堵情況，區域人行及車行系統均得到了優化提升；原先被鐵路切割的城市功能及新舊界面得到了有效的縫合。

2.2 杭州艮山門動車所上蓋

艮山門動車所位于杭州市中心城區，距武林商務中心僅2.8 km，區位條件優越。動車所原為艮山門站，始建于1906年，曾是浙江最大的貨運編組站[4]，2010年改建為艮山門動車所。隨著城市發展，動車所逐漸被新中心城區包圍。2018年杭州市聯合上海鐵路局決定對艮山門動車運用所所在地塊進行擴建及鐵路上蓋綜合開發[8]，建設國內首個既有鐵路動車所上蓋，并于2022年獲國鐵集團、浙江省人民政府聯合批復。

艮山門動車所上蓋總占地面積約700 000 m2，總建筑面積約670 000 m2，上蓋建設住宅、商辦、新興內容產業綜合體及學校，蓋下為動車所。項目加強非軌道TOD的交通體系打造，提高公交出行效率；注重人居出行的慢行體驗，致力于打造富含生活性和景觀性的柔性城市界面[4]；減少上蓋對周邊地區的壓迫，達到城市空間融合的目的。

2.3 兩種不同類型上蓋項目的對比

根據鐵路站場自身功能屬性，可大致區分交通樞紐型上蓋和存車場類型上蓋。兩者建設條件、開發容量、適配業態、城市影響均有差異（表1）。

表1 不同類型鐵路上蓋屬性對比

3 廣珠動車所上蓋開發的既有條件利用

3.1 蓋下條件對開發容量、建筑布局及功能空間組合的影響

動車所有其特殊的檢修工藝技術與流程要求，內部分區明確，各有特點，每個功能區域對應上蓋開發的結構形式、高度控制、開發容量、適配功能等均有要求（表2）。

表2 動車所開發相關控制因素

既有項目上蓋改造較新建項目條件更為嚴苛，針對既有動車所不同的平面功能區域，有不同的改造措施（表3）。

表3 廣珠動車所既有改造措施

由于存車場用地面積有限，上蓋大部分須采用全轉換蓋板框剪結構，上部住宅樓棟核心筒不落地，承重通過轉換層傳遞至蓋下結構柱，控制蓋上樓棟的建筑平面主要朝向與蓋下結構方向保持一致。

四線庫內部為檢查庫線及大型檢查設備，無法局部拆改，須整體保留或拆除。考慮到四線庫位于用地進深方向的中部（圖1），剛好位于樓間距之間，建議整體保留，上部設置大跨度輕質景觀蓋板，作為中心花園使用。

圖1 廣珠動車所蓋下方案平面示意

3.2 外部條件的利用與調整

外部交通、景觀、周邊用地使用情況等條件對項目起著關鍵作用。由于動車所自身并非站點，故外部交通資源的利用尤為重要。廣珠動車所毗鄰22號線陳頭崗站，可通過地面人行與地鐵密切接駁；與地鐵相隔的廣州南聯絡線停車場，建議與廣珠動車所一并進行上蓋開發。現狀片區路網系統尚未完善，可借上蓋開發打造，解決上蓋與市政道路連接的同時，補齊片區人車行路網體系；若結合片區規劃上蓋有更大的用地范圍，建議加強公共汽車等非軌交公共交通體系建設。

鐵路存車場上蓋有更強的宜居屬性，景觀資源也是優勢所在。廣珠動車所西北側為大石水道，寬敞靜謐，景觀價值高。項目占據一線江景位置，利好住宅開發。

廣珠動車所上蓋改造建設期間須保證動車所的正常運營，而用地周邊現狀為村用農林用地，可暫時租用建設，作為施工期間運營過渡的臨時車場使用，項目建設完成后土地復墾歸還。

3.3 效益與策略

除開發項目本身的經濟收益外，于社會綜合效益方面，廣珠動車所上蓋引入高品質的地鐵江景居住與公建配套，能為廣州南站片區吸引高端人才，將單一的鐵路設施用地轉變成城市生活服務站點。原先被廣珠動車所分割的大石水道濱水帶、陳頭崗地鐵站及停車場綜合體得到了有效銜接，景、路、城關系相互交融，消減動車所對環境影響，修復了片區的城市空間與城市肌理，提高城市環境品質和土地價值。

同類型項目策略上，既有鐵路存車場上蓋項目建議前期從以下方面進行研判：

土地資源研判：項目擬開展前期應從地塊區位條件、現狀建設及運營情況、上位規劃、土地收儲難度等進行綜合評價。若非有其必要性，用地應盡可能少涉及未征集體用地或復建量大用地如大規模的舊城、舊村等，不應涉及總規、土規禁限建區。

開發必要性研判：判斷擬開發改造鐵路站場是否屬于提升后強門戶強中心的場站或亟須改善的一線低效場站，可從投資及人才吸引力、片區樓面地價、資源稟賦、規劃前景、公共交通銜接等綜合考慮。

經濟技術研判：經濟方面除考慮政府、軌道、資方利益外，須考慮對城市空間環境和居民生活的效益及對市場的影響；技術方面須考慮既改方案的可行性、成本與難度、施工過渡的代價及風險、實施時序與工期是否達到預期等。

4 結語

既有鐵路存車場的上蓋綜合開發是鐵路建設更新與城市品質提升的有效途徑。該文從政策基礎、參考案例、廣珠動車所上蓋綜合開發的條件利用與策略等層面，對既有鐵路存車場上蓋規劃進行提煉分析，希望能對同類型既改鐵路存車場上蓋項目提供積極方向的引導與參考。