城中村改造是樓市“大招”么？

陳惟杉

當下，人們習慣于將任何房地產市場的利好政策都解讀為“大招”，因為樓市亟須注入信心。其實，今年4月底召開的中共中央政治局會議便提出，要在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。這幾乎與7月底政治局會議的表述相同，但當時并未引發廣泛討論。

一方面因為當時樓市正沐浴于“小陽春”之中，形勢不似現在這般嚴峻；另一方面，隨著7月底國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，加之有城市提出在城中村改造過程中使用“房票”，刺激了市場更為具體的想象。

相比于人們的期待，城中村改造的周期較長，往往在5年以上。同時，此前的城中村改造中地方政府通常采取一級二級土地開發聯動的形式，即開發商需要先完成拆線、三通一平等一級開發，將生地變為熟地后再進行一般意義上的房地產開發，也就是二級開發。這顯然可以減輕地方政府的財政負擔，但是當下房企現金流普遍羸弱，已經出現房企完成一級開發，卻無力進行二級開發，只能由城投接盤的情況。換句話說，舊賬還未算清，新的一輪城中村改造又由誰來做？

兩個因素疊加，注定新一輪的城中村改造并非人們預想的“大招”，如有券商在研報中所言，“政策效應偏中長期，短期以預期提振為主?！?/p>

我們似乎也不該對利好房地產市場的政策，特別是需求端政策期待過多，需求確實可以被刺激、被制造，但持續的時間一定不會長。正如人們談論消費難以被刺激，而是源于居民收入的持續增長一樣，我們可以粗淺地將“房票”理解為樓市的“消費券”，它總有發完的一天，房地產市場的支撐仍源于人在城市化進程中的聚集。

人們在比較這一輪城中村改造與之前的棚改時，往往指出前者集中在超大、特大城市，有人口流入作為支撐，但是如今并非所有一二線城市的人口都在凈流入。

在鄭州采訪時，一名房產中介在陳砦向我介紹周邊樓盤的情況，那里曾經是鄭州著名的城中村，是眾多“鄭漂”的第一個落腳地。在向我介紹之余，他也找到了自己當年租住房子的方位，不遠處一家五星級酒店正在建設，而他靠多年的打拼已在老家的縣城購置了一套房產。

城中村改造不僅與房地產投資與需求相關，更重要的是如何讓城市化進程更包容，一切的關鍵在于人，只有當人重拾信心，房地產市場才會迎來轉機。

33/2023 總第1107期

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意料之中的事，不知道來得這么快。（@杰哥）