“認房不認貸”效果幾何？

李宇嘉

8月底，房地產政策密集調整。包括北上廣深在內，“認房不認貸”全面落地，本地無房就可享受首套房貸優惠；“賣一買一”個稅優惠延長兩年；限購城市首套房和第二套房貸款最低首付比例從30％和40％下調至20％和30％；第二套住房貸款利率下限下調至LPR+20個基點。此外，有關部門還明確了存量首套房貸利率下調機制，認定為首套房的，存量房貸利率可予以下調。

近期密集的房地產紓困政策倍受市場關注，央行在今年7月14日新聞發布會就已表態，考慮到中國內地房地產供求關系已經發生深刻變化，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求。7月底政治局會議亦提出“適應房地產供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”，政策調整箭在弦上。需要看到，在房地產告別了過快上漲的“上半場”，進入到供需平衡甚至供大于求的“下半場”，基于房價上漲預期而超前買房、投資炒房的市場行為式微，換房需求占主導但對購房門檻和成本比較敏感的新形勢下，過去以較高利率和控制加杠桿為特征的調控架構亟待調整。

此次“認房不認貸”政策調整，對一線城市的利好最明顯。新政后，此前分別在2017年和2016年實施“認房又認貸”的北京和上海，有貸款記錄但無房的，或持有一套房但計劃“先賣后買”的，都可享受首套房的貸款低首付優惠，且貸款利率明顯降低。以北京為例，首套房4.75％的利率比二套房5.25％的水平低50個基點，300萬元貸款、20年等額本息下月供下降近2000元。廣州、深圳新政后，首付比例下調幅度（10～20個基點）比京滬小，但利率下調較為明顯。

對于武漢、廈門、福州、杭州等熱點城市來說，對有貸款記錄但無房的情形，大部分城市前期已實施“認房不認貸”的首套房認定標準。不過，“認房不認貸”的新政會激活這些熱點城市“賣一買一”的換房需求。另外，限購城市首套房、二套房首付比例分別從30％和40％統一調至20％和30％，這一政策工具已經授權給各地，也有望在這些城市率先落地。

目前來看，“認房不認貸”主要利于三類需求，一是“賣一買一”的改善型需求，二是都市圈人口流動頻繁產生的需求，三是計劃在就業地城市買房的人。從近期調研看，新房訪客量、二手房帶看量明顯增加，此前受“認房又認貸”抑制或因當前政策利好和預期改善帶動下的增量需求，開始釋放。在新政助推下，因家庭成員增加、老年人口需要換電梯房、房屋功能老化等迫切需要改善住房條件的換房需求，也在增加，這些房屋持有者可能會下調二手房掛牌價，以期待盡快實現換房。

一攬子利好政策在“金九銀十”前到來，疊加今年四季度開發商促銷可能帶來的年末翹尾效應，預計今年9月～12月全國商品房市場將逐步企穩。考慮到去年11月～12月因疫情嚴重導致的交易低基數，以及五大都市圈（指東部三大都市圈及成渝、長江中游都市圈）貢獻了新房交易的70％左右，樂觀估計今年全年房屋銷售面積增長5％，中性估計與去年持平，悲觀估計下滑5％以內。

當然，需要關注的是，政策主要推動的“賣一買一”式的購房，關鍵在于二手房能先行賣得出去。從9月2日以來北京、上海在新政后的商品房市場動向來看，二手房掛牌量明顯攀升，其中多為“賣一買一”的改善型需求。根據中介機構統計，目前包括一線城市在內，各地二手房掛牌量均創新高，北京、廣州等城市化較早的城市，二手住房中很多是老舊住房，比如北京這類房源占比超過30％，而且交易難度也比較大。

此外，“次新房”入市的沖擊也較大。2015年～2021年，中國商品房交易在歷史高位徘徊，年均住宅銷售14億平方米，其中熱點城市多套房購置非常踴躍。目前，由于房價預期轉弱或資金鏈吃緊，這部分實現了50％左右增值的房源掛牌增加，對新房形成替代，對老舊二手住房形成了競爭。因此，二手住房交易難的問題不能小覷，建議在推進帶押過戶、降低經紀費率、鼓勵業主合理降價、推進剛需購房補貼、降低首套房利率等方面繼續發力，進一步降低剛需購房成本。

要看到，包括新市民、年輕人、外來人口、新中產等在內的剛需群體主要集中在一線、二線熱點城市。由于這些城市房價水平高、就業壓力大、工作壓力大，剛需購買占比呈逐年下降態勢。盡管他們買房意愿強烈，但就業、收入、預期和高房價的矛盾比較突出，這是“賣一買一”順利循環的難點。因此，還要強化就業優先、收入增長、社保兜底等各項政策。只有供需兩端多措并舉，商品房市場才能徹底穩定下來。