探究投資性房地產公允價值計量模式在企業中的應用

潘華鋒

（坤元資產評估有限公司，浙江 杭州 310012）

新的時代背景下，投資方式以及手段有了更加廣闊的發展方向，但房地產對于企業等投資來說，依舊是經濟發展目標的重要投標方向，房地產市場依舊在不斷擴大發展。在企業運營管理的工作中，投資性房地產公允價值計量模式領域的發展對于企業來說非常重要，直接影響著企業會計核算等方面的工作效率，與資源利用、經濟發展有著直接關系。企業面向房地產領域參與投資時，普遍面臨很高的資金風險，主要是因為房地產投資的周期長，企業缺少較強變現能力，面臨資金鏈斷裂的風險較大，并且企業采取傳統的成本計量方式，難以掌握房地產的實際價值，因此需要采取一種更合理的價值計量模式，進一步將房地產的價值反映出來，并實現對自身盈利的預估，因此公允價值計量模式成為國際會計在房地產投資方面通行的成熟方法[1]。企業在自身發展的過程中，要注重新會計形式下的公允價值計量應用、財務管理、投資性房地產資源建設以及相關人員的專業水平發展，爭取利用各方面的優勢促進企業快速發展，使其運營模式更加貼合時代要求。本文從投資性房地產公允價值計量在企業中的實際應用現狀出發，對運用過程中存在的問題進行分析，并提出完善工作相關的建議以供參考。

一、投資性房地產公允價值計量模式的理論綜述

（一）投資性房地產公允價值的概念

投資性房地產在市場上以一種較為時新的投資形式，主要將資產增值以及房產租賃作為盈利手段，投資性房地產涉及內容比較廣泛，包括已出租的土地使用權、建筑物；持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。公允價值即公允價格，是近年來國際上一種新型會計計量模式，是指在買方與賣方均熟悉市場且自愿的條件下進行公平交易所設定的價格，或者在公平交易的情況下無關聯雙方的一項資產能夠買賣或某項負債能夠被清償的成交價格。在國際領域，針對公允價值計量模式目前得到了廣泛推廣，通過對房地產的公允價值展開計量，資產、負債在公平交易的基礎上熟悉市場狀況的交易雙方在資源情況下實現債務清場或資產交換，針對被并企業的凈資產進行評估一般由專業的資產評估機構負責[2]。

（二）投資性房地產公允價值計量模式的應用條件

根據當今市場發展形勢下的投資性房地產來說，公允價值計量模式在企業等領域應用非常廣泛，并且針對投資性房地產，企業一旦對計量模式進行確定后，不可以隨意對其進行更改。公允價值計量模式的應用，一般要滿足以下幾個條件：首先，投資學房地產所處地，要有一個比較活躍的交易市場；其次，企業或者相關機構能夠根據當地的交易市場及其他相關信息，針對房地產的公允價值進行準確評估。該模式下不需要對投資性房地產進行計提折舊與攤銷，需要基于資產負債表日的公允價值及其他賬面信息，需要把公允價值和原本賬面價值存在的差額計入當期損益。在轉換投資性房地產的時候，自用房地產的賬面價值則為投資性房地產轉換當天的公允價值，其與原賬面價值存在的差額需要計入當期損益；而在自用房地產轉換為投資性房地產的時候，則需要根據轉換當日的公允價值小于原賬面價值的部分計入當期損益[3]。

二、我國投資性房地產公允價值計量模式在企業中應用的現狀與問題

隨著時代的發展，投資性房產公允價值計量模式在企業中的應用越來越多，在其運營管理中占比越來越大，使得企業在投資性房地產工作中的管理價值不斷提升。但是就目前發展狀況而言，針對投資性房地產在公允價值計量模式在不斷發展的時候，存在一些會造成風險的因素，例如會計制度準則不健全、多變的市場環境、公允價值計量模式和稅法存在制度上的差異等。在上述風險得不到重視的情況下，會給企業帶來十分嚴重的損失，使得企業資產流失、發展速度減慢等。本段結合現階段投資性房地產公允價值計量模式的應用狀況，對風險問題進行總結，希望能為相關機構、人員的工作提供適當參考，盡快做出改革。

（一）我國投資性房地產公允價值計量模式在企業中的應用現狀

在采用公允價值計量模式的時候，其要求交易雙方在熟悉市場及公平自愿的交易環境中，運用計量換產、清償債務金額。投資性房地產利用公允價值計量模式主要目的包括賺取租金、資產增值等，但在目前我國投資性房地產公允價值計量模式應用現狀中，盡管投資性房地產凈資產在公允價值模式下有所增加，不過該模式的應用目前還未達到預期。從國內目前采用該模式的上市公司情況來看，2007年有18家，占總數630的2.86%，2008年有20家，占總數690的2.90%。此后應用該模式的企業數量上市趨勢不太顯著，不過總體來說這一趨勢目前仍在增長。所以，我國投資型房地產公允價值計量模式在企業中的應用現狀應及時引起管理層及相關機構的重視，盡早做出方案進行戰略改革[4]。

（二）我國投資性房地產公允價值計量模式在企業中應用存在的問題

我國投資性房地產公允價值計量模式在企業中應用存在的問題主要可以分為以下幾個方面：會計制度準則不健全、多變的市場環境以及公允價值計量模式與稅法之間存在的制度差異，下面對其進行詳細論述。

首先，我國對于投資性房地產公允價值計量模式相關的會計準則體系不夠健全，對于公允價值計量模式在會計準則方面的相關調查數據來說，其偏好度僅占整體會計準則的0.408，而國際標準的會計準則偏好度高出我國近50%。這表示了我國的公允價值計量模式發展尚且處于初步發展階段，不僅對于國內企業等領域方面的應用苛刻化，更在一定程度上阻礙了我國與國際市場的接軌。此外，會計準則中公允價值計量模式還在使用方面缺乏可操作性，沒有具體解釋其界限，即何時適用于存在活躍市場的計價、何時適用于雙方定價、何時適用于模型計算。

其次，受國際形勢等不確定因素的影響，市場模式處于多變的狀態，在環境及利益等條件的驅使下，投資性房地產公允價值計量模式的應用存在一定不合理性，會出現為滿足二級市場增發、配股等非法謀取利益的不規范行為。

最后，我國投資性房地產公允價值計量模式在企業中應用受會計準則與稅法之間差異的影響。在新會計準則等制度的要求下，公允價值計量模式對投資性房地產不計提折舊、不進行攤銷，公允價值與賬面價值之間的差額由“公允價值變動損益”賬戶記錄，以資產負債表日其公允價值為基礎來調整賬面價值。這雖然在一定程度上降低了資金費用的損耗，提高了經濟效益，但是從根本上來說折舊、攤銷等制度帶來的抵稅效應在公允價值計量模式中起到的作用微乎其微，甚至可能加重企業賦稅，很大程度上存在差異影響。

三、我國投資性房地產公允價值計量模式應用的對策建議

對于投資性房地產公允價值計量模式的應用管理來說，會計制度準則不健全、多變的市場環境以及公允價值計量模式與稅法之間存在的制度差異是當今時代公允價值計量模式應用的問題所在。只有充分認清應用過程中的困難因素以及對自身發展有清晰的認知，才能夠保障最大限度地進行改革，提高投資性房地產公允價值計量相關的工作質量。本段主要根據房地產公允價值計量管理工作中的問題及困難提出針對性地改變策略，主要包括完善投資性房地產公允價值計量相關準則體系、強化投資性房地產公允價值計量模式披露、加強會計激勵、注重相關專業人員素質培養工作等，希望從根本的層面進行改善，下面對其進行詳細闡述。

（一）完善投資性房地產公允價值計量相關準則體系

投資性房地產公允價值計量相對于其他方面的核算體系來說有自己獨特的準則體系，好的準則制度能夠使工作效率更加提高，使其在眾多價值計量的環境中找到最合適的方向，給工作帶來更加方便的應用指南。但根據現階段我國投資性房地產公允價值計量模式的準則來說，其苛刻性及稅法相關的計稅差異使其在實際應用過程中呈現出不明確性，一定程度上阻礙相關工作的開展。另外，在國際發展的要求中，更多投資傾向于公允價值計量模式，而我國企業等相關機構對于模式選擇來說相對較為局限謹慎。所以政府及相關機構應認識到這方面的問題所在，從政策等基本層面入手，將投資性房地產公允價值計量相關準則體系做到更好的完善，使公允價值計量的核算體系運用到更多部門。

（二）強化投資性房地產公允價值計量模式披露

強化投資性房地產公允價值計量模式的披露能夠有效使我國投資性房地產公允價值計量模式更好地應用。在強化投資性房地產公允價值計量模式披露工作中，要做到增加房地產公允價值計量信息相關的透明度，減少未知性因素的存在概率，杜絕暗箱操作等現象的發生。同時，還要規范企業公允價值計量信息的披露，保障信息公開，國家及相關機構應重視這方面的工作建設，確保企業信息披露內容的全面性，實現對確定投資性房地產時所聘請評估機構、采用的評估方法、數據來源、評估假設等內容，同時還需要確定計量公允價值的方法，避免企業在信息披露的時候完全照搬會計準則中的一些固定條款，通過這種方式維護相關投資者的切身利益。在采取公允價值計量模式的時候，要建立相應的監督檢查小組，要求該小組成員具備較強的專業性及綜合素質，有著比較完善的法律知識儲備，具備靈活應對計量與核算過程中一系列問題的能力。此外，在監督檢查時候需要監督檢查小組嚴格遵循公正與公開性的原則，嚴格落實對計量過程的審核，確保能在實際工作中將相關制度內容落到實處。

（三）注重相關人員專業素質的培養

企業針對投資性房地產在采取公允價值計量模式的時候，提高相關人員專業素質，加強人才團隊建設工作是重中之重。在開展此項工作時，通過適當培訓提高專業人員的整體素質，完善企業的人才儲備，尤其是針對評估機構的工作人員，要有明確的工作要求，能夠從根本層面保障能有效將公允價值計量模式的作用發揮出來，這是目前企業在改革期間面臨的一項重要任務。

首先，針對評估機構要重視其管理人員專業性及綜合素質的提升，加大力度提高投資性房地產公允價值計量人員的理論及實踐水平，增強其專業性、綜合性和理論素養，讓其在參與工作的時候能夠具備更強的應對能力。其次，要通過嚴格落實監督與考核，定期對機構內或從業相關人員進行培訓、考核，打造高素質的計量審計工作團隊，確保團隊成員都能明確自身職責，從根本層面優化工作環境。最后，要注重不同崗位之間的密切配合，明確分工，充實專業知識，增強風險意識，減少犯錯誤概率。在加強我國投資性房地產公允價值計量團隊人員專業素質提高的建設工作中，必須由多人參與，做到相互監督和制約，進而保障投資性房地產公允價值計量工作的順利開展。

四、結束語

綜上所述，企業針對投資性房地產在采取公允價值計量模式的時候，需要適當對管理方法進行革新，適當借鑒先進且豐富的經驗，注重對實際應用公允價值計量模式時存在的問題展開分析，在工作中做好精益求精，嚴格遵守相關法律法規與行業規范，在深入對原有問題展開分析的基礎上，適當對工作模式、工作內容展開調整，確保能充分利用好內部和周邊資源，更好地保障自身發展。企業在內部管理中，需要結合會計準則對英語公允價值計量模式的相關制度內容予以完善，打造完善的管理工作體系，并做好人才隊伍與人才梯隊建設，通過高效運用人力資源把握好計量模式革新的契機，推動自身飛躍發展。另外，企業還需要根據自身現狀，建立一個科學的未來戰略目標，注重對內部工作環境的優化，完善內部控制，打造科學、完善的制度體系，形成強大內部合力，力求盡快實現戰略目標。企業還可以通過教育培訓、監督管理等多種手段，適當規范自身應用公允價值計量模式的行為，提高整體工作效率，從根本的層面提升計量工作的規范性。此外，我國對于公允價值計量模式的發展還要善于把握機遇，積極借鑒國際優秀管理經驗，集百家之所長，用以提高發展中的核心實力，勇于迎接各種挑戰，為支撐起我國未來健康發展貢獻自己的一份力。