城市價值對住宅商品房價格的影響研究

馮靖然

蘭州財經大學

一、緒論

（一）研究背景

由于住宅商品房具有滿足人們“住”這一基本需求的功能，所以人們對住宅商品房有著很大的需求，因而對住宅商品房的價格也極為關注。在北京這一發達的一線城市，其近期住宅商品房的平均價格可以達到51 805元/平方米，而同年貴陽市的住宅商品房平均價格僅有9061元/平方米。王振華認為城市價值決定城市總體房價，對于表現出來的巨大差異，根本原因在于不同城市間城市價值的巨大差異。

（二）研究目的

基于上述背景，本文試圖分析城市價值與住宅商品房價格的關系，研究城市價值對住宅商品房價格的影響。

（三）研究意義

研究城市價值對住宅商品房價格的影響，有著重要的理論意義與現實意義。在理論上，本課題的研究可以理順住宅商品房價格與城市價值的關系，完善相關理論。在現實中，研究此課題有利于加深人們對住宅商品房價格差異的認識，作出更恰當的購買或投資決策；并提出一個城市的住宅商品房價格應與該城市的城市價值保持一致的思路，這將有利于促進我國房地產市場的健康發展。

（四）研究方法

本文主要采用了文獻研究法進行相關研究。即在閱讀大量相關文獻的基礎上，得出了城市價值對住宅商品房價格有何種影響。

二、城市價值及其構成

（一）城市價值的內涵

任宏等（2007）認為城市價值是城市自然稟賦和凝結在城市中的由積累投資及建設活動所形成的所有人類勞動的總和。城市價值具有以下特性。一是漸進性。城市價值的形成不是一蹴而就的，是一個不斷積累的過程。隨著城市投入的增加，城市建設不斷完善，城市價值也逐漸積累起來。二是系統性。城市由多種系統所組成，主要包括經濟、政治、社會、文化，生態系統。各系統之間也相互聯系，相互促進，可以產生一加一大于二的效果。城市價值則是五個系統相互作用產生的價值綜合。三是差異性。陳蘭認為由于不同的城市在自然稟賦或城市定位等方面的不同，因此會造成不同城市之間某一方面或某幾方面價值的不同，最終導致不同城市之間城市價值的差異。比如北京和上海，由于自然稟賦和城市定位的不同，二者在城市價值上具有明顯差異。

（二）城市價值的構成

鄭思齊等在《城市價值決定城市房價》一文中說，城市價值由經濟發展水平和城市生活質量構成。經濟發展是一個城市發展的動力之源，是城市的其他價值得以實現的基礎。若沒有經濟基礎，城市就無從發展，城市的其他價值就無法實現。一個城市經濟發展水平的高低決定了其輻射能力的強弱。城市生活質量包含了很多方面的內容，涉及到了政治、社會、文化以及生態系統。比如，城市的政治系統可以為居民提供各種政治安全條件；城市的社會系統可以為居民提供各種公共服務；城市的文化系統可以為居民提供更高層次的發展條件；城市的生態系統則可以為居民提供更宜居的生活環境。

三、住宅商品房及其價格

（一）住宅商品房的內涵

住宅商品房即經過政府有關部門批準后，由房地產開發商進行開發建造，建成后被用于出租或銷售的住宅。開發商能辦理國土證和產權證，并自定價格進行銷售。住宅商品房具有以下特性。一是不可移動性。住宅一經建成，便具有固定的空間位置，將其進行移動是不切實際的。這一特性決定了住宅市場的區域性和供給與需求的區域性。二是異質性。在房地產市場上，不可能有兩宗一模一樣的住宅商品房。它們可能由于位置不同、朝向不同、周圍的環境不同等而不同。異質性使得住宅商品房的價格千差萬別。三是供給有限性。由于可供建筑房屋的土地面積是有限的，而且住宅商品房的建設周期較長，這使得住宅商品房在某一時間或區域范圍內的供給具有有限性。

（二）住宅商品房價格的內涵及其影響因素

1.住宅商品房價格的內涵

在市場經濟條件下，與其他商品一樣，住宅商品房的價格是在供給和需求的共同作用下形成的，住宅商品房的價格表現形式主要有以下三種。從供給層面講，主要是從住宅商品房的建設成本上考慮，包括土地的價格和建筑物的價格。從需求層面講，是由消費者的購買欲望和購買力決定的。從供求層面講，住宅商品房的價格是供給與需求達到平衡時的均衡價格。

需要注意的是，城市的住宅商品房是一種特殊商品，其價值除了凝結在房地產中的抽象勞動外，更多來自于城市價值轉移。

2.住宅商品房價格的影響因素

（1）經濟因素。經濟是影響住宅商品房價格的一個最重要因素。影響住宅價格的經濟因素主要包含經濟發展狀況、居民收入水平、通貨膨脹、利率等。例如其中的居民收入水平，隨著居民收入的不斷增加，其購買力也隨之增強，進而可能增加對住宅的需求，促使住宅商品房的價格上漲。反之，當對住宅的需求萎縮時，住宅商品房的價格也隨之降低。

（2）社會因素。在社會因素中，城市化以及人口因素是影響住宅價格的主要因素。在我國城市化進程中，大批的農村人口涌向城市進行生活和就業，對住宅的需求大大增加，推動了住宅價格上漲。在人口因素中，人口的年齡結構對住宅的需求有較大影響。年齡結構中20-49這一年齡段對住房的需求最為旺盛，決定著住宅商品房的新增需求量。

（3）行政因素。行政因素指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規等方面的因素。如房地產制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、稅收政策等。例如，在20世紀90年代進行的住房制度改革，將我國的住宅市場轉變為了市場經濟，這極大地釋放了人們對住宅商品房的需求。與此同時，這也使得住宅商品房的供需矛盾加劇，導致了其價格的快速上漲。

四、城市價值對住宅商品房價格的影響分析

（一）城市經濟發展水平對住宅商品房價格的影響分析

1.城市經濟總量（GDP）

城市經濟總量，即城市GDP，指的是一個城市在一定時期內所有常住單位生產活動的總成果，一個城市經濟總量的增加意味著該城市投資和需求的擴大。在此過程中，會促進房地產行業的繁榮，進而推動房地產價格上漲。住宅商品房屬于房地產行業，那么，一個城市經濟總量增加的同時，也會推動住宅商品房的價格上漲。

2.居民可支配收入

通常而言，居民可支配收入增加，居民的消費水平便會隨之提高，消費結構也會隨之改善。居民用于生存的必須消費在總消費中的占比越來越低，用于精神追求和自身發展的消費在總消費中的占比越來越高。體現在住房上，一方面，居民對住宅商品房的剛性以及改善性需求將會增加；另一方面，可支配收入的增加，也可能增加居民對住宅商品房的投資和投機需求。以上所述的兩個方面，均可推動住宅商品房的價格上漲。

3.產業結構

產業結構是指產業的各個組成部分以及各組成部分之間的比例關系。現代城市在經濟發展的過程中，其產業結構也是在不斷調整的，而且總是呈現第三產業，即金融業、旅游業、保險業、房地產業等服務行業的比例會逐漸增大的規律。第三產業的占比越大，住宅商品房的消費需求相對越大，其價格就會越高。而且，第三產業的發展會帶動第一、第二產業的發展，進而增加就業機會、擴大內需，這又會間接推動住宅商品房的價格上漲。

4.城市化

城市化是伴隨城市的經濟發展和產業結構優化一同進行的。在聚集輻射效應下，城市每年都會吸引大量的外來人口，使得城市人口數量大量增加。這部分人群大多是到城市謀求工作和發展的機會，同時也增加了對住宅的需求，這在一定程度上會推動住宅商品房的價格上漲。在外來人口激增的情況下，甚至會在短時間內迅速抬高住宅商品房的價格。比如，深圳就是一個很好的例子，由于該城市外來人口的激增，房價被迅速抬升。

（二）城市生活質量對住宅商品房價格的影響分析

1.城市的生活保障體系

黎慧萍說城市完善的生活保障體系能夠確保居民老有所養、病有所醫、弱有所助。在生活保障體系完善的城市，市政府提供的完善的公共服務可以滿足居民多方面的需求，居民的生活幸福感也會更強。這樣的城市有著較強的吸引力，人們對其住宅商品房的需求也會相對旺盛，進而推動該城市的住宅商品房價格上漲。

2.城市的社會治安狀況

良好有序的社會治安狀況會帶給居民安全感和穩定感。城市良好的社會治安狀況、健全的治安體系是居民在該城市愿意購房或長久居住的信心支撐。若城市的社會治安狀況混亂、社會不安定，那么居民在該城市購房或長久居住的意愿便會下降甚至消失。因此，一個城市住宅商品房的價格會受到該城市社會治安狀況的影響。

3.城市的生態環境

隨著居民收入水平與生活水平的提高，其對居住的生態環境有了更高的要求。對于一個城市而言，良好的生態環境可以提升其宜居性和吸引力。在我國的城市化進程中，許多城市的環境質量有著不同程度的下降，如空氣質量惡化、水污染、噪聲污染等。而越來越多的城市也重視起了良好生態環境的建設，如打造“宜居城市”，“園林城市”，“生態城市”等，良好的生態環境同時也可以提升該城市的經濟效益和社會效益。一個城市若有良好的生態環境，相對而言該城市會更具宜居性，那么其對于該城市住宅商品房的價格往往有著正向的影響。

4.城市的文化底蘊

經濟是城市的骨肉軀架，而文化則是城市的氣質底蘊。城市文化雖然是無形的，但是卻可以外化出來，體現于有形。優秀、豐富的城市文化可以提升城市的競爭力、提高居民素質、推動城市的經濟發展等。甚至城市文化本身，就可以作為一個產業，帶來價值。在文化底蘊雄厚的城市，其住宅商品房的價格便會包含這一部分的溢價，只是可能難以用數學公式或模型將其表達出來。

五、結論與啟示

（一）研究結論

本文從解釋城市價值的內涵入手，在借鑒前人對于城市價值構成相關結論的基礎上，對城市價值對住宅商品房價格的影響進行了研究。最終，本文得出了以下結論：城市價值是通過城市經濟發展水平以及城市生活質量對住宅商品房的價格產生影響的。具體而言，在城市經濟發展水平方面，城市的經濟總量越大、居民可支配收入越多、產業結構越優化、城市化越強，很大程度上會推動該城市住宅商品房的價格上漲；在城市生活質量方面，城市的生活保障體系越完善、社會治安狀況越良好、生態環境越良好、文化底蘊越雄厚，很大程度上會推動該城市住宅商品房的價格上漲。正是由于城市價值通過以上兩方面影響著住宅商品房的價格，不同城市的住宅商品房才在價格上表現出差異，有時這種差異甚至是巨大的。

（二）政策建議

1.全面提升城市價值。城市價值反應的是一個城市各方面的水平，是一個綜合性的概念。城市價值高的城市具有更強的魅力和輻射能力，可以吸引更多的人才、資本等向該城市集聚，從而推動城市的發展。這就要求城市政府找準城市定位，從長遠上做好城市的發展規劃，提升城市經濟發展水平和提高城市生活質量兩手都要抓。同時，也要重視城市的品牌文化建設，強化城市競爭力。

2.關注住宅商品房價格與城市價值的一致性。政府在調控房價的過程中，要關注住宅商品房價格與城市價值的一致性，對以下兩種情況應有科學的認識。第一，若一個城市的住宅商品房價格與該城市的城市價值基本一致，那么即使房價上漲幅度較大，也不需要調控。因為，房價的上漲部分是由城市價值的提升引起的，屬于合理的上漲。第二，若一個城市住宅商品房的價格與該城市的城市價值不一致，那么即使房價上漲幅度不大，政府也需要對其進行調控。因為，此時的房價是虛高且不合理的。

3.建設副中心城市，減輕中心城市的住房壓力。城市價值高的城市，其吸引力和輻射能力一般也較強，在一段時間可以吸引優質的人才、先進的技術等。但是，當中心城市發展到一定程度，就會超過其自身的承載力，抑制城市的發展。所以，政府可以考慮建設副中心城市，引導資源流動，減輕中心城市的住房壓力，同時也可以起到引導本城市的住宅商品房價格理性回歸的作用。