四川省房地產行業稅收籌劃現狀及對策分析

宋良友

（廣元市天成實業有限公司郫縣分公司，四川 成都 611730）

一、研究背景

房地產行業投資與建設穩中求進。根據國家統計局的數據，自1998年房地產改革開始至今，房地產行業對GDP貢獻率從1998年的4.02%上升到2020年的7.34%，21年房地產對GDP貢獻率雖然回落0.56個百分點，但總體上房地產行業助推了國民經濟的增長。據2022年四川省統計局1-2月相關數據來看，商品房的銷售面積較上期同比增長了0.2%，商品房的施工面積相同維度增長率為1.6%，而房地產開發投資的增長率則達到了7.0%，整體上省內房地產行業的投資、開發、建設、銷售呈現穩中求進趨勢。

消費者對房屋建材和裝修的滿意度較低。由《四川省2021年度消費者滿意度指數報告》可知，疫情對人們生活消費的影響逐漸趨于平穩，2021年四川消費者滿意度總指數評分為82.8分，較2020年提升0.9分，2022年消費支出預期中75.6%的受訪者持樂觀態度，但消費者最不滿意的商品和服務體現為房屋建材和裝修。未來一段時間，房地產企業需要改進和完善房屋建材的選擇和裝修質量，提升消費者市場滿意度，增加商品房銷售的吸引力。

政策支持與管控共存。政策方面，2022年國家和地方出臺多項政策，調控房地產行業穩健發展。國務院部署十四五規劃，要求發展超低能耗建筑；財務部及稅務總局對基礎設施領域REITS建立稅收試點。四川省政府工作報告提出“租購并舉”“一樓一策”等房地產政策，并部分放寬公積金貸款住房套數認定。受2021年18城市被約談、頭部房地產企業暴雷等事件影響后，商品房銷量呈現拐點下滑趨勢。21年末中央提出穩字當頭等一系列政策，房地產行業呈現政策支持與政策管控共存局面。

二、稅收籌劃現狀與存在的問題

（一）受多種政策影響較大

中央提倡“住房不炒”的政策基調，對地價進行管控。通過戶籍、購買條件限制等方式的限購限貸政策、銀行房貸利率下調等金融政策、稅率調整及稅收優惠等財稅政策、相關土地政策，對房地產行業的影響是牽一發而動全身，通過稅收籌劃規避經營過程潛在風險的難度顯著提升。

（二）經濟活動涉及稅種繁多

房地產企業，從公司注冊、資質辦理，到買入土地、三通一平、主體建設、竣工驗收，再到裝修裝飾、招商引資、對外出租出售、物業管理等等，涉及多項經濟活動。隨著國家對鄉村振興的全面展開，關于民生的基礎設施建設大量涌現，而經濟與科技的迅速發展，也為智慧城市發展提供了新思路，集住房、購物、教育、醫療、娛樂等于一體的商業綜合體批量涌現。

此種情況下，房地產企業面臨的稅收種類日趨繁雜，現行的18個稅種中，房地產行業占據了10個，如項目設立、取得土地使用權階段涉及土地契稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地出讓合同印花稅等；而項目開發、房產銷售階段涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等；建成后自用、出租的需繳納房產稅等等。各種稅收分布于房地產企業全流程的業務活動中，而稅法每年都會因為政策、經濟情況發生調整，一方面增加房地產企業本身稅收籌劃的壓力，另一方面增加稅務局對房產企業的監管力度，房地產企業需要在通過稅收籌劃增加企業利潤的道路上投入更多的管理與智力支持。

（三）戰略規劃與人才儲備不到位

房地產行業的納稅籌劃近幾年雖然被一再提起，但稅收籌劃尚沒有提升到戰略規劃的層面，大多落在財務部門，而財務部門實際執行工作的重心落在記賬開票與納稅申報，人員配置上偏好會計人員而缺乏稅務師，稅務籌劃缺乏戰略規劃和執行團隊。稅收籌劃是房地產企業促進經營管理水平提升的重要途徑，影響企業的經營效益、未來發展等各個方面，而熟悉稅務政策、房地產行業發展前景、具有前瞻視野的專業人才的儲備的欠缺，使得稅收籌劃尚未發揮戰略規劃的指導作用，常常出現稅務機關預警或者行業鏈條斷裂時才意識到稅收籌劃的重要性，缺乏熟悉政策、稅收法律、具有實務經驗的人才，是房地產企業當下發展需要改善的現狀之一。

三、稅收籌劃的對策分析

（一）傳統房地產稅收籌劃對策

1.不同業務流程

設立期。企業設立的形式不同，則涉稅情況不同，此時可根據設立形式進行稅收籌劃。根據稅法規定企業獲利與利潤分配時要繳納企業所得稅和個稅。對新設的國內企業，可通過設立個人獨資企業或合伙企業，此時企業獲利涉及個稅，可避免利潤分配時企業所得稅、個稅雙重征納的情況；當外資企業在國內設置分支機構或辦事處的，按稅法規定此辦事處的納稅基數僅涉及來源于境內的所得，企業可根據實際需要，選擇新設企業的形式，達到降低稅負的目的。此外，合理規劃項目許可證，同一項目不同建設期、不同的建設類型，建議選擇一個規劃許可證進行納稅籌劃。

開發建設期。房地產企業在開發建設階段的稅收籌劃方式體現為根據實際情況選擇不同的建設方式，如代建、合作自建。代建費用屬于勞務開發成本，稅法規定，建設期間開發成本可以加計扣除20%，其間費用也可以合理列支為開發費用，增加加計扣除的基數；對合作建房而言，房產建成后未對外售出的，不構成土地增值稅納稅義務，若建成后自用的，則免征土地增值稅。

銷售期。處在銷售期間的房地產企業可通過對企業組織形式的調整達到降低稅負的效果。實務中的做法是，新建一家銷售公司子公司，合理設定房產的轉讓價格，子公司就銷售情況繳納稅款，減少土地增值稅、企業所得稅等稅務成本，同時轉讓價可做增值稅進項抵扣，此種方式下企業最終的稅負遠低于房地產企業直接銷售產生的稅款。這里稅收籌劃的風險集中在房產轉讓時的合理定價上。若房產涉及精裝交付，可成立一家裝修公司承接所有房屋的裝修服務，房屋銷售合同、裝修協議分開簽訂，可降低房地產企業納稅的基數或適用較低稅率，達到稅負減輕的效果。

2.不同業務類型

租賃業務，采取房產與附屬設施設備分離方式進行納稅籌劃。按稅法規定，作為房產的附屬設施、設備，不屬于房產稅的納稅范圍。實際執行租賃時可將房屋租賃與設備、設施租賃區分，從而降低企業稅負。

股權投資，以租賃資產代替自有資產出資進行納稅籌劃。稅收減負的原理在于，租賃的資產不像自有資產，出資后因被投資企業擁有了所有權構成房產稅納稅義務，不用繳納房產稅，在所得稅清算環節資產租賃成本可用于稅前扣除，極大降低稅負。

從價計征與從租計征孰低法進行稅務籌劃。從價計征的房產稅以“房產原值×(1-10% ～30%)×1.2%”或“租金收入×12%”計征。不同的計算方法營造了稅收籌劃的空間，實務中企業可以通過測算兩種方式稅負的大小，合理規劃自用與出租的比例，降低稅負。

轉租籌劃。按照稅法規定，轉租人未擁有所有權不構成房產稅納稅義務。實務中若成立一個子公司專門做資產管理，用于出租的房產先出租給資產管理公司，由資產管理公司向市場轉租，此時資產管理公司不用繳納房產稅，因對市場出租產生的增值稅，也有從房地產企業租入房產產生的稅款做進項抵扣，極大降低房地產企業直接出售產生的稅收負擔。

（二）商業綜合體稅收籌劃模式

1.商業綜合體面臨的稅務負擔

商業綜合體的出現是現代經濟發展的必然趨勢。除了傳統的住宅功能，商業綜合體通常集辦公、娛樂、醫療、購物等功能于一體，形式上涵蓋步行街、SHOPPINGMALL、CBD商圈等。不同于產業園區，商業綜合體在稅收籌劃方面有自身的特色。

受城市規劃、地方政府招商引資、拉動地方經濟發展的影響，商業綜合體在規劃拿地初期，房地產企業通常被要求需自持部分用房，導致商業綜合體項目開發后期，房地產企業的利潤被自持的商業用房覆蓋、資金回籠困難。由于自持部分商業綜合體的房產，構成房產稅納稅義務，按稅法規定需要從價計征房產稅，房地產企業稅負壓力增大。如何盤活自持資產、降低稅負、實現資金回籠，是商業綜合體項目需要關注的重點，以下幾種方式或許可以嘗試。

2.商業綜合體納稅籌劃模式分析

商管公司整體托管模式。房產稅計算公式為：房產原值*（1-扣除比例）*1.2%+租金收入*12%。若將房屋整體出租給新成立的商管公司，整體出租情況下，不動產自用比例為0，根據房產稅計算公式，無須承擔原值部分的房產稅。房產稅稅金承擔方為不動產所有者，商管公司作為二房東按照市場租金水平開展轉租活動，轉租收入按照稅法規定不承擔房產稅納稅義務，當對外出租的面積越多，籌劃收益就越高。此種模式通過轉變出租、自用模式，降低房地產企業稅務負擔。納稅籌劃風險方面，由于商場所有者、商管公司同為集團內企業，此模式涉及關聯交易，稅務機關可能對業主方整租租金水平的合理性質疑，所以整租租金水平的確定方法是該納稅籌劃方案中需重點考慮的風險點。

商業綜合體裝修分離模式。按稅法的規定，商場所有者進行綜合體裝修時，所產生的費用應全部計入資產原值，此種做法會增加從價計征的房產稅。若房地產企業所有者將不動產裝修整體打包給獨立的商管公司，其裝修后進行自主招商和轉租，可一定程度上降低稅負，這一模式的稅務籌劃風險依然是租金水平。

去合同免租期模式。實務中商業綜合體的租賃，為了招商引資會給予承租方一定的免租期。稅法規定免租期間的房產稅需履行從價計征的納稅義務，實際操作中此部分的房產稅遠高于從租計征的稅金。實務中可以去除免租期，將租金平均至全年，減少房地產企業稅負。

綜合來說，傳統房地產企業或者商業綜合體的稅收籌，劃旨在謀求稅負降低，實現企業利益最大化，這一過程要合法合規，注重降低成本的同時，關注企業收益與風險。關于轉租的做法，仍需根據當地房地產行業市場情況、自身商業用房特點等多種因素，合理確定租金空間，保證租賃價格公允，避免因追逐稅收減負而造成當地稅務部門對企業“重點監管”的失信局面。

四、稅收籌劃的保障措施

（一）重視戰略規劃

常規的稅收籌劃，大多展現為合理避稅、降低稅負，忽視了與財務管理戰略規劃的結合。稅收籌劃受市場環境、政策環境、企業戰略目標等影響，實務中與財務管理規劃相輔相成，如企業籌資活動中，需充分了解國家稅收對于債務利息的規定，利用利息節稅，同時優化籌資結構，為企業稅收減負；企業穩定經營期間對內則關注固定資產折舊方法、研發投入比例、合理的社會捐贈等方式開展稅收籌劃，對外部的應收款采取合理的收款方式如遠期匯票結算等方式保證資金回流；投資方面，通過風險預警、風險轉換、風險對沖、風險補償等多種方式進行風險管理，制定最優投資方案。

（二）完善內部控制

完善組織架構。人才是公司核心競爭力的主要助力。建議房產企業在組織架構上設置稅收籌劃的專職部門，規模較小的企業，可在財務部門、審計、內控等部門設專崗，明確部門及崗位職責，統籌管理納稅籌劃具體工作。

加強績效考核對稅收籌劃工作的激勵與管控。由戰略規劃的稅收籌劃把目標進行年度任務細分，橫向落實到部門、崗位，縱向由年度劃分是=至季度、月度，并細化形成考核指標，在房地產企業的考核周期內執行績效考核，對于績效考核結果優秀的工作人員，適用較高的績效激勵，工作任務完成不合格的，進行調崗、降薪等懲罰措施，將納稅籌劃的個人工作業績與績效結果掛鉤，提高工作效率和質量。

（三）加強專業人才儲備

建立人才儲備與培養系統。通過建立《稅務人才培養工作方案》等制度，通過內部競聘、在崗培養提升、外部招聘等多種方式，篩選一批專業知識過硬、實務經驗豐富、具有稅務籌劃前瞻性視野的專業人員，組建稅務籌劃團隊。年度固定頻率開展在職培訓，培訓內容涉及行業最新政策、頭部企業稅收籌劃優秀案例等；年度組織財會、稅務類國家層面職業資格考試，新獲得職業資格提升的人員比例不低于一定比例（如10%，具體由房地產企業根據實際情況確定）。

無論是基于政策、經濟發展現狀影響下的稅務籌劃模式探索，還是基于房地產企業自身的內控與人才儲備建設，都服務于房地產企業高質量發展的戰略目標，都應符合公司法、稅法的相關規定。以上方案或頭部房地產企業已經使用，或僅提供了稅務籌劃的方向，旨在為實現房地產企業實現利潤最大化提供解決方案，但方案本身的可行性依然需要實務操作的檢驗，由于房產政策、稅收法律法規的更新變化比較頻繁，方案的落地也需要緊跟變化，適時迭代。