房地產企業財務成本管理中的問題及解決方法分析

劉紅云

（鄭州黃河大觀有限公司，河南 鄭州 450000）

房地產企業在發展期間，需要在生產運營的各個環節落實財務成本管理，對各環節的成本費用進行控制。房地產企業在運營階段，通過綜合性的核算方法，管理前期預算、審核、監督等環節工作，從而對各環節工作進行控制，最終達到降低企業運營成本的目的。

一、房地產企業財務成本管理落實的重要性

（一）加快企業發展速度

房地產開發項目的周期一般在兩年以上，如果開發項目為滾動類，需要的工作周期更長。研究過往房地產開發項目，在開發階段受到多種因素的影響，使工程項目進度遲緩，增加房地產企業在經營方面的風險，難以達到企業管理目標，無法在成本控制方面取得良好效果，容易引發多種安全事故。在財務成本管控期間，企業需要將成本管理貫徹執行到項目開發的各個環節，對各環節工作進行嚴格監督與控制。由此可以加快項目開發的速度，規避意外狀況，不會因意外情況，使項目無法在規定時間內竣工[1]。

（二）減少企業稅負

房地產企業在運營區間，為完成項目建設任務，需要龐大的資金，由此才能確保各環節工作在資金支撐下良性開展。由此可以清楚房地產企業在運行期間，資金體量大的特點，也會相繼提高房地產稅負成本。房地產企業在項目開發期間，需要按照國家在稅收方面的要求繳納各類稅費，主要包含土地增值稅、增值稅、營業稅、消費稅、印花稅、房產稅、企業所得稅等。房地產企業在項目運營期間，開發周期較長。項目進行前期籌備、立項以及后續多項工作，會花費不小的稅費，讓企業在經營方面遇到不小的難題。如果企業沒有對成本進行有效的管控，會使企業遭遇發展瓶頸，無法很好地完成發展任務。房地產企業在項目運行中落實成本管控工作，可以隨著立項、銷售、驗收等工作進行成本控制。在科學的稅收籌劃下進行合理調節，降低企業在開發項目運行中的稅負，不會對企業施加過多的壓力[2]。

（三）強化企業競爭能力

房地產企業在發展期間，銷售開發規模日益擴張，從而滋生炒房客。在國家宏觀政策的管控下，提倡房住不炒。購房者在買房時需要按照自身需求購置，房地產經濟在國家政策的管控下進入嚴冬。房地產開發銷售體量在國家換空下逐漸變小，企業在該環節需要具備較強的管控能力，將工作重點投放在財務成本管理上，依托科學的管控方式完成內部管控任務，強化房地產企業在行業競爭中的能力。

二、房地產企業財務成本管理中的問題

（一）成本管理流程不夠完善

房地產企業在發展期間，需要關注財務成本管理。作為新興行業，我國房地產行業的發展時間尚短，很多企業在最近幾年成立，管理體制建設方面仍在摸索與改進中。房地產企業在發展階段，通過實踐數據印證管理體系是否可行，在此期間不斷改進管控制度。當下房地產企業在項目開發管理期間，未能形成科學、健全的管理制度體系，影響到房地產企業在項目成本控制方面的表現。房地產項目開發需要的資金體量龐大、項目運行時間長，在工程各階段均需要大量的資金，否則難以推進施工。在項目運行階段，由于干預因素較多，如果不能在科學、健全的管理制度控制活動，難以確保工作良性進行。當下房地產企業沒有形成健全的管理制度，管理流程并不規范，在項目運行中無法對各環節工作進行有效控制，不能保證工作達到規范標準，由此會出現多類問題。比如，在施工階段如果沒有按照流程對到場材料進行檢驗，不能保證施工所用的材料是否符合要求。現場施工可能因材料存在質量問題，使后期工作出現大量返工情況，工程建設費用超出預算，對企業運營與發展形成較大威脅[3]。

（二）成本管理方法不夠先進

房地產企業在運營期間，沒有隨著時代的發展更新財務成本管控方法。很多房地產企業在財務管控中，依舊使用傳統方式處理財務數據。在信息化時代下，數據海量出現，隨著項目運行出現大量數據，如果不能關注財務成本管理，無法滿足現代市場經濟需要，還會在一定程度上提高企業在財務管控工作的難度，使企業無法良性運行各類任務。在財務成本管理期間，房地產企業應該關注財務成本管控方式的創新，學習先進單位在財務成本控制方面的方法，及時發現技術在應用階段存在的問題。然而，當下很多企業管理人員并未能發現信息技術在數據處理方面的優勢，還有一部分企業管理者不關注財務成本管理，不愿意在該領域投入大量的資金。在資金的限制下，企業無法根據財務成本管控方面的需要，建立科學的管控方式，推進財務成本管控工作。

（三）預算以及結算管理較差

房地產企業在工程預算與結算方面，需要明確工作要點，應該采用合理的方式推進工作，否則將會對企業財務成本控制形成巨大影響，難以達到企業在經營方面的目標。當下很多房地產企業在工程項目運行期間，沒有做好結算與預算定額管控等工作，相關工作進程遲緩，難以提高結算和預算的可靠性。如果采用傳統煩瑣計算與換算的方式，不能使房地產建筑工程財務管控工作快速進行，會使工程建設遇到一定的阻礙。房地產企業在項目管控期間，綜合管控方式不合理，讓管理工作效率較低。建筑工程設計與施工單位在項目運行中并沒有良性溝通，致使項目管理缺乏全面性，難以快速對各類工作進行控制。當下房地產企業在結算款與預算款方面出現問題，使自身在資金控制方面存在隱患。如果預算和結算管控失效，沒有按照要求嚴格進行，使企業在項目管控階段，出現實際成本支出高于預算成本的情況，削弱企業的盈利能力[4]。

（四）管理人員綜合素質不足

財務管理人員在房地產企業推進財務成本管控時有不小的作用，財務管理人員需要清楚企業內部情況，具備較強的財務數據分析與活動控制能力，由此可以達到財務成本管理目標。很多房地產企業沒有發現自身在財務成本控制方面出現的問題，也沒有組建財務管理人才隊伍，無法提高在職財務人員的工作能力。財務管理人員在活動中，對財務管控工作掌握不足，不能使用現代化管控技術推進成本管理工作，難以通過科學的方式，快速發現管理工作的核心要點，會在管理階段出現不少問題。財務管理人員的責任意識較為薄弱，在工作運行期間存在責任推諉的情況。財務管理人員需要明確工作重點，根據崗位要求靈活轉變工作方式。然而，當下房地產企業對財務管理人員的關注不足，沒有積極推進專業培訓活動。財務管理人員沒有接受系統的培訓，在日常活動中，無法良好地完成財務管控任務，使自身陷入財務危機中。

三、房地產企業財務成本管理問題的解決方法

（一）完善成本管理流程

房地產企業在項目運行，需要重視財務成本管理，為落實成本管控任務，應該構建科學的管理制度，同時完善管理流程。通過制度規范流程活動，確保財務成本管理工作良性開展。房地產企業在項目運行中，需要進行全過程監督，掌握項目各環節的工作要點，依托健全的管理制度對各項活動進行控制。施工圖紙會審管理、工程交接驗收管理、材料管理、設計變更管理、現場簽證管理、安全生產管理等，均為房地產企業在財務成本控制階段進行的工作。財務人員應該明確相關工作的規定，還需要落實管控任務，確定各環節管理責任，對各類活動進行有效的控制。房地產企業在項目開發期間，需要確定項目在質量、安全、進度、成本等方面的管理要點，嚴格按照標準進行控制，由此落實財務成本管控任務。

（二）優化成本管理方法

房地產企業在發展期間需要順應時代潮流，發現自身在財務成本管控階段存在的不足，快速更新成本管理方法。房地產企業需要在財務數據出現增多的過程中，引入現代化信息技術，建立滿足財務成本管控的平臺，隨著項目的運行收集數據，為財務成本分析服務。房地產企業在財務成本管控期間，需要明確工作目標，做好財務成本分析工作，由此可以解決管理階段出現的問題，避免在工作運行期間出現失誤情況。在財務成本管理階段，房地產企業基于信息化技術進行工作模式創新與優化，更好地完成管理任務。房地產企業財務成本管理活動運行階段，根據自身發展需求建立項目開發管理流程，明確自身在成本費用管控方面的需求，依托信息技術打造科學的管控模式。在企業不斷豐富財務成本管控方法時，需要監測財務成本管控工作的實施表現，整理工作數據并進行研究，及時發現創新成本管控存在的不足并加以完善。在新的管理方式下，可以監測各環節費用支出并進行合理管控，不會出現超預算的情況[5]。

（三）落實預算結算管理

房地產企業在運行期間，企業領導必須具備財務成本管控意識。基于自身發展訴求，清楚財務成本控制存在的不足，按照企業內部發展情況，聯合相關部門人員，編制科學層面的成本管理制度，打造可行性高的工作體系。房地產企業在成本管理期間，需要關注預算預結算工作，強化結算和預算的管控能力。企業在財務成本管理體系構建的基礎上，關注預算考核并分析房地產企業，明確企業在財務管控方面的要求，在市場競爭中進一步加強自身的競爭能力。房地產企業在發展期間，需要調整財務成本管控方式，做好財務預算的編制，加大預算方案的執行力度。在預算執行期間，考核企業的發展情況，研究房地產企業在預算編制方面的要求，調整管控方式，確保預算按照方案要求執行。房地產企業需要建立健全的預算管理體制，圍繞投資管理、成本管理、利潤管理，打造各管理中心平臺，在相關平臺建設期間，通過各類媒介宣傳財務成本管理，讓房地產企業全體員工均能形成財務成本管控意識，嚴格遵守崗位工作要求，為財務成本管理提供助力。

企業在財務成本管控中，需要根據管控需要建立管理體系，結合項目管理預算、財務成本預算、資金流管控預算，確保各項工作有序開展。在企業發展期間需要加大對預算的審批力度，了解預算執行情況。通過對比分析企業在財務管控中的需求，研究各中心的工作職責，讓企業可以高效地推進管理工作。房地產企業在運營中，需要優化工作流程。在預算方案執行階段，收集數據進行分析，最終完成考核工作。在一體化的管控流程下，企業財務成本管控可以快速進行。企業在管理體系實施階段，需要結合考核成果，分析自身在財務管控方面出現的問題并進行完善。房地產企業在運營期間，需要學習國內外先進企業在財務成本管控方面的經驗，整理對方的管控模式，基于自身在財務成本管控方案，落實財務成本管控工作。在流程化的管控方式下，對各階段資金進行強力控制，將每環節資金控制在預算范圍內，利于企業達到經營管控目標。

（四）強化人員素質培養

房地產企業在財務成本管理階段，應該在人才隊伍建設方面花費較多資金，組建培訓班并編制培訓方案，聘請專家教授作為財務管理人員的講師，按照培訓計劃推進活動，使財務管理人員的專業知識水平得到提升，掌握更加科學先進的方法，處理財務經營管理工作。房地產企業在財務管理人員培訓環節，需要根據企業在財務、經營、管理方面的要求，設置培訓計劃。企業應該建立培訓考核機制，強化財務管理人員的責任意識，使其清楚財務成本管控要點，按照管理制度落實各項操作，防止工作出現失誤。

在財務管理人員開展各類活動時，需要建立有效的績效考核機制，研究財務管理人員在業務方面的短板。調整下次培訓活動內容，使其可以在培訓活動的參與中，提高自身能力。房地產企業在人才隊伍建設時，需要調整培訓內容。在培訓期間導入實踐活動，由講師為財務管理人員設置實踐活動題目，打造相應的場景使其圍繞案例內容，使用財務分析軟件構建財務成本管理模型并進行分析，從而可以提高財務管理人員使用現代技術完成工作的能力。房地產企業應該定期組織培訓活動，讓在職的財務管理人員可以接觸財務領域新出現的知識和技術。房地產企業在人才隊伍建設中，還需要調整崗位薪資，提高對人才的吸引力，便于企業招攬到財務領域的人才，壯大自身財務管理隊伍，提高隊伍人員的綜合素養。

四、結束語

房地產企業在經營期間，需要發現外部環境發生的變化，在國家推出各類政策法規后，房地產企業應該嚴格按照現行的稅務與會計準則，調整財務管控方式，在項目運行中對各環節工作進行有效控制。當下仍然存在一部分房地產企業，沒有在發展中推進財務成本管控工作，讓自身在項目中可獲得的利潤值變低。房地產企業需要關注財務成本管理，清楚企業對自身發展起到的重要作用。本文針對大部分房地產企業在財務成本管控中存在的管理流程不規范、管理方法單一等問題，提出完善成本管理流程、優化成本管理方法、落實預算結算管理、強化人員素質培養等方法。