廣東鶴山：房地產市場逐步回暖

高睿

外地投資客減少對鶴山市房地產市場造成一定影響。繼廣佛為樓市松綁后，鶴山市多次放寬、放松購房政策，以促進房地產行業的穩定發展。

鶴山市是廣東省江門市代管的縣級市。據廣東省江門市住建局數據，今年7月，鶴山市住宅成交324套，環漲8%，同降43.7%；成交均價約6568元/㎡，環降3.8%，同降2.1%。庫存方面，鶴山市住宅庫存11319套，環降0.6%，同降16.2%。

數據顯示，上半年鶴山市一手住宅的成交中，本地戶籍購房占比37%、外地戶籍購房占比63%。2020年、2021年，鶴山市外地戶籍購房占比為75%，2022年外地戶籍購房占比下降至65%，2023年上半年外地戶籍購房占比進一步下降至63%。由于鶴山房地產市場屬于“外向型”，外地客戶占比減少，會整體拉低鶴山房地產市場的成交量。

廣佛等外地客戶占比減少

今年上半年，鶴山一手住宅成交2649套，同比下跌26.3%；成交均價為6795元/平方米，同比增長1.2%。作為對接廣佛都市圈的“橋頭堡”，鶴山毗鄰廣佛的地緣優勢持續增強，城市發展日新月異，區位優勢極具競爭力，交通四通八達，到廣州1小時車程，到佛山40分鐘車程，到中山珠海1.5小時車程。鶴山憑借獨特的區位優勢成為粵港澳大灣區購房者投資置業的重要選擇之一。

今年上半年，鴻升春江明月成交163套，排名區域第二名。該項目營銷相關負責人介紹，自項目推出以來，產品不僅得到鶴山本土置業者的關注，更吸引了來自廣州、佛山等粵港澳大灣區城市置業者的青睞。一直以來，外區客戶占比近六成，今年上半年這一占比有所下降。

廣佛等外地客戶是鶴山房地產市場的重要組成部分，然而，今年上半年這部分客戶或正在流失。美智地產市場研究中心總監張鎮蘭表示：“在‘房住不炒的主基調下，鶴山房地產市場的外區客戶有所減少，市場逐漸回歸真實需求。”

對此，鶴山正尋求有效措施，助推鶴山的房地產市場實現平穩健康可持續發展。近年來，在品質新城、交通路網、民生設施、城市更新、產城融合、人文景觀等各方面都實現質的飛躍，城市面貌煥然一新。比如，建成了鶴山市文化中心、北湖公園改造、國道G325線鶴山大雁山至桃源段改線等一系列城鎮提質項目。

鶴山市住建局相關負責人表示，雖然外地投資客減少會對鶴山市房地產市場造成一定影響，但鶴山市將會繼續堅持“房住不炒”政策，支持剛性和改善型住房需求，引導房企做好市場調研，合理設計戶型，滿足剛需和改善型的購房需求。同時，鼓勵房企進一步提升房屋質量、美化小區環境、完善配套設施，建造高品質的房屋產品，提振消費信心，從而促進鶴山市房地產市場平穩健康發展。

政策發力信貸環境相對寬松

今年以來，鶴山首套房首付比例降至2成并可實現網簽，意味著鶴山購房者的置業門檻進一步降低。在此之前，繼廣佛為樓市松綁后，鶴山便持續跟進，多次放寬、放松購房政策，刺激鶴山樓市，以促進房地產行業的穩定發展。最低房貸利率從5.4%到5.25%再到5.2%；公積金貼息貸款額度上浮10%。

從鶴山市住房和城鄉建設局了解到，伴隨政策端持續發力，信貸環境相對寬松，鶴山市房地產市場逐步回暖。今年3月29日起，江門多子女家庭住房公積金貸款額度有新變化。3月28日，江門市住房公積金管理委員會第三十次全體委員會議召開。據悉，去年江門市住房公積金繳存額68.1億元，提取額55.19億元，發放貸款9773筆，共34.67億元。會議決定從3月29日起，提高購買首套自住住房的多子女家庭住房公積金貸款額度。

在江門市首次用公積金貸款買房的二孩家庭職工，住房公積金最高貸款額度提高到江門市住房公積金最高貸款額度的1.1倍，即購買不帶裝修新建商品住房和存量住房的，一個人最高貸款額度原來是30萬元，現提高至33萬元。

在江門市首次用公積金貸款買自住房的三孩家庭職工，住房公積金最高貸款額度提高到江門市住房公積金最高貸款額度的1.2倍，即最高貸款額度上浮20%，為36萬元。如果購買的是全裝修新建商品房，每人最高貸款額度還可以增加5萬元。譬如，一對三孩夫婦在江門市購買一套總價為120萬元的全裝修新建商品住房，符合公積金首套房貸款條件及商業貸款條件，按原政策最多只能申請70萬元的公積金貸款。提高購買首套自住住房的多子女家庭住房公積金貸款額后，最多可以申請82萬元公積金貸款，額度增加12萬元。

3月29日起，提高購買一星級或以上綠色建筑住宅的住房公積金貸款額度。職工在江門市購買綠色建筑住宅（按照房地產買賣合同或協議、《廣東省建設工程施工圖設計文件審查合格書》等相關材料認定）的，住房公積金貸款額度上浮20%，但不超過江門市住房公積金最高貸款額度。2023年3月28日前已審批未發放的住房公積金貸款按原額度執行。

3月29日起，實施住房公積金貸款二手房“帶押過戶”新模式。這意味著，在江門市，如果賣方有尚未還清的公積金貸款，可以不解除抵押狀態，辦理房屋過戶后，用買方的貸款還清賣方的貸款。如果賣方有尚未還清的商業銀行住房貸款，也可以辦理“帶押過戶”后，用買方的公積金貸款還款。實施公積金貸款二手房“帶押過戶”新模式，減輕了二手房買賣雙方“過橋資金”壓力，實現了原抵押權注銷登記和新抵押權登記的無縫銜接，可有效防范交易風險，縮短交易周期，促進二手房交易流轉。

編輯/胡妍