湛江：樓市復蘇速度緩慢

方怡暉

面對市場的動態變化，湛江多次出臺利好政策，以促進房地產健康發展。然而湛江的房產總體市場和企業表現相對平淡、樓市復蘇動能放緩。

湛江的房產隨著2023年年初疫情防控政策調整以及樓市松綁迎來了“春天”，市場普遍預期樓市銷售將會迎來一個新高點。面對市場的期待，湛江多次出臺利好政策，以促進房地產健康發展。總體來看，湛江實施多個措施致力于救企、救市，促房地產行業回穩以及增強市場信心。然而2023年已過半，湛江的房產總體市場和企業表現卻相對平淡、樓市復蘇動能放緩。

銷售主流仍是剛需房

2023年8月11日夜晚，筆者乘坐計程車從湛江西站高鐵站往市區行駛，計程車師傅說，其實湛江有不少樓盤都是剛需房，入住率很高。在人氣地段的經濟開發區萬達廣場附近，可以看到附近數個樓盤住樓內燈光充足，人氣很足。

世華地產的陳經理介紹，湛江地域遼闊，下轄5縣4區，總面積13263平方公里。2022年末，全市常住人口703.54萬人，人口基數龐大，而且每年樓市供應的住房很多。為了滿足購房需求，湛江樓市銷售其實從來沒有進行限購，所以一直以來任何人都可以在湛江購買房產，但是即便如此，湛江銷售主流依舊是剛需房。

湛江房市價格堅挺與否還需要看地區，從目前政府公布的數據看到，2023年7月新建住宅平均價格為10629元/平方米，環比上漲2.61%；湛江7月份全市網簽2598套，網簽套數環比上漲25.7%，但是總體而言，湛江的房價都在下降。其中，下降較為明顯的是縣一級地區；而主要市區中，赤坎區、霞山區以及經濟開發區的房價一直都相對穩定，一些精品房源反而在上漲，尤其是年初以來，很多樓盤價格都在緩慢回升至高點水平，甚至一些優秀的樓盤價格保持增長勢頭，比如保利天悅灣的房價達到25000元/平方米。真正導致房價總體下行的原因是非市區的縣級、鄉鎮區域，這些區域房源價格下降幅度最高可以達到20%左右，從而拖動全市的房價總體下行。另外，近年來購房都是以置換房為主，大部分都是鄉鎮房產置換城區房產，而本身無房產人士購入房產依舊較少，新血液的驅動性較弱。

與此同時，購房人數也有明顯集聚傾向，大量的鄉鎮人員往湛江市區實現集聚性購買，比如一些小區的主要購買人員幾乎都來自同一個縣區的購房者。陳經理雖然沒有具體數據，但是他粗略統計下，60～70%的購房客是從湛江的鄉鎮上來購置房產的。因為湛江的城鎮常住人口才332.84萬人，占常住人口比重47.31%，也就是有一半以上人口集聚在鄉鎮，另外還與湛江地區當地出臺的《湛江新型城鎮化規劃（2021-2035）》實施有關，湛江不斷推動區域城鎮化，到2025年，湛江全市常住人口城鎮化達到52%。為此，湛江重點提升城市公共服務和市政公用設施的水平，城區的資源集聚明顯，所以更多購房人員愿意從鄉鎮搬遷到城區。

房產市場信心不足

湛江出臺了很多政策用來刺激房地產市場，比如自2021年12月1日起，湛江市職工住房公積金月繳存基數下限，由不得低于1410元調整為不得低于1720元。另外，國家層面上也整體刺激了樓盤銷售；如2022年，“支持剛性和改善性住房需求”釋放，年底金融16條政策出臺，支持房企融資“三箭齊發”，標志著供給端政策進入全面支持階段，自此，地產政策進入全面寬松周期。從2022年開始，銀行的房貸基準再一次次降低，在2022年間三次下調貸款市場報價利率（LPR），到2023年6月20日，中國人民銀行再次公布最新LPR報價，貸款市場報價利率為：1年期LPR為3.55%，5年以上為4.20%，房價利率下調了10個基點。

在湛江生活的工程造價師李嘉維今年與妻子結婚并在赤坎區的君臨華府購置了商品房。“在年初銀行對貸款利率下調的時候，我就聽從朋友的建議在湛江樓市低點的時候購房。我算了一筆數，之前房貸利率下降之前是首套房貸利率是5.0+%，下調后房貸利率是3.0+%，在較低房貸利率下并在低點購入再加上線下促銷讓利，就現在的我購買的商品房而言，我的月供足足要少了將近1000元。”李嘉維坦言。但如此利好的激勵下市場反應依舊表現低迷。一些持續觀望的購房者，大多表示頻繁變動的政策支持、市場激勵反而讓人更加偏向持款觀望。因為現在樓市的價格有可能繼續下降，哪怕不跌，未來可能也會更低的房貸基準。與此同時，市場上頻頻出現預售房爆雷的消息也讓消費者對房地產市場信心不足。

“我上一年都在擔驚受怕中度過。我十分害怕我買的公寓出現網上盛傳的‘不交樓情況。我是個單身女性，這也是我第一套樓，就怕房子沒了，房貸還得繼續還。”在湛江從事會計工作的陳楊如此說道，從上一年開始她幾乎每個星期都要來到位于經濟開發區的十方匯，去看她交了“預售款”的公寓。“我是2021年底的時候買的，本來是說2022年的年中就可以拿到不動產證，但是傳出了經濟糾紛問題，本來幾乎建好的房子遭遇停工。如今再次開工還差數層的玻璃就能貼好外立面了，售樓部也說今年9月就可以交樓，總算是有點盼頭了。”陳楊的情況并不是個例，哪怕已經交樓，也會遇上無法再次出售等情況。比如同在經濟開發區的榮盛中央廣場內，有不少業主反應開發商無法提供到預售業主的發票，導致無法交房產契稅，交付房產無法轉讓從而出現被套牢的情況。

據悉，為保障房地產項目順利竣工交付，維護購房人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，湛江住建局制定了《關于進一步規范商品房預售資金收存和使用管理的通知（征求意見稿）》，建立交房與發證聯動機制，自然資源、住房城鄉建設、稅務、政務服務數據管理等相關部門，對符合條件的全市范圍內新建商品房項目依照各自職能提前介入、主動服務、并聯審批、限時辦結，確保實現開發企業在約定交房當日，購房人取得不動產權證書。各部門協同合作，深化信息共享集成，改造優化業務流程，推動新建商品房全面實現“交房即發證”。

編輯/張玉榮