廣州：強化城市更新“政府主導”特色

麥婉華

中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”及住建部表態進一步落實好各項政策措施后，廣州表態將結合實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好地滿足剛性和改善性住房需求。同時，廣州舊村改造正在提速，城市更新將為經濟發展提供新的增長極。

初秋的廣州，天氣因著臺風的緣故略顯涼爽，而廣州樓市的銷售情況也有種“涼快”之感。步入9月，一般情況下樓市進入金九銀十銷售旺季。然而，最近幾年，這種房地產銷售火爆的場景貌似越來越少。

根據合富研究院數據顯示，2023年7月廣州成交規模回落，全市網簽47萬㎡，環比下降38%。而2023年廣州全市二手房放盤量已較2022年增長約15%～20%。一季度業主放盤較大比例是為“賣一買一”，二季度市場交易信心轉弱使得更多有資金周轉需求的賣家選擇放盤。業主放盤意愿上升，交易心態較為弱勢，議價空間擴大。

除了銷售的面積下降，廣州二手房的價格也在下降。根據國家統計局統計的2023年7月數據，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點；其中廣州二手房價格環比下跌1%，是4個一線城市中跌幅最大的城市。

由此可見，就算是一線城市的廣州，也面臨著房地產進入市場淡季的挑戰。面對壓力，廣州出臺了哪些政策優化房地產市場發展？未來廣州房地產的發展將往什么方向？

落實“適時調整優化房地產政策”

日前，住房和城鄉建設部部長倪虹在企業座談會上表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

7月30日，廣州市住房和城鄉建設局表態，正認真學習領會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在有關座談會上的講話要求，在市委、市政府領導下，堅持穩中求進工作總基調，實事求是抓緊推進落實，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。

直到8月30日，廣州市人民政府發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》才指出，廣州認房不認貸。但之前一直是政策等待期，導致人們的觀望情緒明顯。

數據顯示，2023年7月廣州新房網簽5188宗，環比下跌12%，比去年同期成交下跌18%。二手房方面，2023年7月，據監控的數據顯示，廣州市二手住宅成交量（自助網簽+中介網簽）為8096宗；環比2023年6月同期（8292宗）環比下降2.4%，同比去年7月上漲6.6%。月度成交量自3月份沖高過后出現連續下滑，月度成交量已連續4個月下滑，買家入市觀望情緒未見好轉。7月二手網簽均價為28395元/㎡，環比上月下跌8.6%。

廣州中原研究發展部分析認為，整體表現乏力，客戶觀望情緒濃，市場亟需積極政策刺激成交。除成交端因素以外，由于開發商完成半年沖刺，7月處于下半年開局部署期，加上近期從高層到地方，各級政府均吹風將積極支持房地產行業發展；因此部分優質項目亦收回此前優惠、放緩推貨節奏，等待政策變化再選擇接下來供應、定價計劃。市場預料新一波利好房地產的“一攬子”政策將陸續出臺，修復市場信心。

合富研究院也指出，中央政治局會議“政策吹暖風”后，廣州2023年7月市場成交于最后一周（7.24-7.30）有所改善，全市5盤加推848套，周度新貨拉升至近兩個月高位；受政策利好及優惠活動帶動，成交隨之改善，全市重點項目成交環比提升40%。

精準施策?推進城中村改造

觀望情緒濃是廣州房地產市場的現狀，而廣州房地產市場的未來貌似更多瞄準在城中村改造。

8月11日，廣州市住建局在官網公布《關于市政協十四屆二次會議第3090號提案答復的函》，在《關于提質增效推進廣州市建筑業高質量發展的提案》答復函中表示，城市更新為廣州經濟發展提供新的增長極。今年，廣州全市至少推進127個城中村改造項目，是有史以來最大規模的年度任務，廣州將繼續更新政策體系，創新連片改造實踐，鼓勵在城中村規模化建設保障性租賃住房。

從各種公開報道的消息以及廣州官方發布的政策可見，廣州舊村改造正在提速。3月23日，廣州市人民政府辦公廳印發《廣州市支持統籌做地推進高質量發展工作措施》（以下簡稱“《工作措施》”）。3月30日，廣州市規劃自然資源局與廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市支持統籌做地推進高質量發展的工作方案》（以下簡稱“《工作方案》”）。

《工作措施》重點推動廣州舊改市場實現國企做地操盤的新趨勢。做地模式下，做地主體及做地年度計劃由政府直接指定與發布，意味著城市更新項目前期管理將完全由政府統籌。

這種“做地制度”分為兩種模式。模式一，全資國企及區屬國企為主體做地。在本次“做地新政”中，廣州政府首次認定了7家全資國企作為做地主體，同時，各區政府可認定或組建1-2家區屬全資國企開展做地工作。模式二，非做地名單內的房企，支持帶方案招商做地模式。本次“做地新政”同時支持其他非名單內的實力房企，通過帶方案公開招標的方式，中標重點城市更新片區，即可實現成為前期做地+后期土地開發建設一體化開發主體，完成各項前期工作后，以協議出讓方式獲取土地使用權。

6月16日，廣州市住房和城鄉建設局發布《優化城中村全面改造項目審批流程的通知》（以下簡稱“《通知》”），《通知》規定，每片簽約占總人數80%即可開拆。7月17日，廣州市住房和城鄉建設局發布關于征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》。

合富研究院分析，這是廣州市首次針對城中村改造進行的立法工作，可見未來舊改的重要工作地位。其中，《征求意見稿》提出“政府補位”概念：對于市場主體主導的全面改造項目，確實難以推進的，市場主體已按規定征得原權利主體同意，可申請將項目轉為由政府主導的方式推進，重點提到政府補位作用，避免爛尾事件發生，部分行政區（如黃埔）迅速出臺跟進政策。同時，在原有全面改造、微改造的模式上，新增混合改造模式及增加了2022年提出的“統籌做地”模式，操作靈活性更強。

編輯/余弘陽