房地產企業資金管理過程中存在的問題及對策研究

施云燕

（福清錦繡置業有限公司，福建 福清 350300）

對于房地產企業而言，資金管理水平關系企業能否正常地進行經營發展。現階段，我國房地產企業資金管理方面在實際和理論之間依舊存在很大差異。再加上近幾年房地產行業的宏觀調控政策，使房地產企業面臨著較高的負債壓力以及經營風險，所以，企業要想提高應對風險的能力，實現穩定的經營發展，就必須從資金管理方面著手，本文對此展開了詳細探究。

一、房地產企業資金管理過程中存在的問題

（一）資金籌集階段

1.償債能力。資產負債率是反映企業債務水平的重要指標，該指標也能夠反映企業的經營狀況，一般情況下，存在一個穩定的區間值，在45%～65%之間比較適合，不能太高或太低。2022年以來，房企融資環境有了一定改善，年末各政府部門、機關單位相繼出臺了一系列政策，如“金融16條”“第二支箭”（民營企業債券融資支持工具）、股權融資優化新政等，把過去單純的“救項目”改變為“同時救項目和企業”。2023年初，延續以往政策基調，房企債務重組進程明顯加快，但是，這些房企仍然面臨著較大債務壓力。本文在調研部分房企后，對財務類指標變化趨勢整理后得到表1數據（調研房企包含保利置業、碧桂園、華潤置地、萬科、綠城中國、遠洋集團、金輝控股、天譽置業、領地控股、銀城國際控股、北辰實業等54家重點房企）。

表1 樣本房企部分財務指標

從表1中長短期債務比匯總數據可知，部分房企需要積極采取行動緩解資金流動；從凈負債率持續下降趨勢可知，多數房企面臨著財務狀況持續惡化困境；加上多方信用擠兌加速，多數房企隱性債務持續暴露。

2.融資情況。縱觀2022年房地產行業發展現狀可知，房地產企業融資并不樂觀，部分房企期內被實施監管措施，先后被立案調查。這些房企涉及的主要問題包括存貨跌價準備操縱、財報預告披露不真實、隱藏部分債務、資產減值不充分等。據公開調研信息可知，2022年7月份被立案處罰的房企詳細原因如表2所示。

表2 2022年7月公開處罰房企信息匯總

分析2022年度房地產行業相關數據可知，2022年上半年，房地產開發企業到位資金將近7萬億元，同比降低9.8%，出現了前所未有的降幅。其中，國內貸款總額將近8700萬億元，同比降低11%；外資利用將近30億元，同比下降49%；自籌資金超過2萬億元，同比降低23%；定金和預收款共2.4萬億元，同比降低0.9%；個人按揭貸款1.24萬億元，同比增加2.7%。

從整體來看，房地產開發企業到位的資金中，自籌資金下降是融資資金降幅增大的主要原因，這意味著房企直接性融資和內部融資的規模仍然未恢復至往年正常水平。

（二）資金使用階段

1.投資風險。企業在進行投資活動過程中，其投資決策的準確性直接影響企業資金使用效率，如果企業投資更多的是盲目的、跟風狀態，那么投資成功率也會大大降低，企業面臨的資金風險也會隨之增加，所以，企業要重視對投資項目的審核、批準。據國家統計局報道，2023年上半年房地產開發投資同比下降7.9%，表明其整體行業投資前景堪憂。

2.銷售費用。房地產企業銷售費用會受到廣告、促銷活動、銷售人員團隊素質、客戶群體喜好、分銷方式、流行產品趨勢等的各種因素影響，銷售費用率是指銷售費用和營業收入之間的比值。該數值越小，表明企業經營效益越好，盈利能力也越強。據廣發證券發展研究中心披露年報顯示，2022年板塊房企（38家房地產企業）銷售管理費用率為6.1%，比2021年降低0.2pct，整體銷售費用幅度下滑規模較小，可能是受企業持續推動降本增效策略影響，銷售費用基本處于降無可降狀態。

（三）資金回籠階段

1.存貨周期分析。存貨周轉率代表著企業現有資產的變現能力低，該指標越高，則表明企業變現能力越強，代表企業經營狀況也較高；反之，則表明經營不善。根據對表1中54家樣本企業調研結果可知，所調研企業連續五年存貨周轉率基本在35%左右波動，但行業均值在60%左右，遠低于行業均值，這說明其現有規模資金流動根本無法滿足實際經營需求。在這種情況下，企業可能仍然會選擇借款方式來獲得足夠的資金，但這樣會使企業陷入惡性的借款、經營循環中，從而加劇了企業資金風險。

2.應收賬款分析。應收賬款數值越高，表明企業收款速率越快，平均收款所用時間也越短。但是實際上企業在經營過程中，多數項目收回資金的時間較長，資金回籠速度也較慢，極容易造成資金方面的財務風險。究其原因，可能是因為企業忽略應收賬款賬齡管理，也可能是對賬款回收缺乏追究相關責任人制度，很多員工對此缺乏收賬壓力，也不會投入更多時間、精力收回賬款[1]。據樂居財經報道，2023年3月科順股份公司應收賬款余額高于200萬元的房地產企業客戶拖欠賬款共27億元，占公司總應收賬款余額比重的43.8%，占直銷房地產客戶總應收賬款余額的91.65%，為此該公司表示針對這些核心房地產客戶會成立專門的應收賬款催收小組，盡力挽回損失。

（四）資金鏈內外部管理階段

1.外部分析。外部方面的影響因素主要有信貸政策、限購、稅法、土地供應、首付款、突發的新冠肺炎疫情等，再加上房地產行業本身的特殊性，行業與民生息息相關，政府也會采取一系列宏觀手段進行調控，如加強二套房管控、打壓炒房行為等，這些因素會在一定程度上影響產品銷售，從而阻礙企業回收資金，從而加大資金鏈斷裂風險。

2.內部分析。從內部角度看，因為負債比例較高，資本結構設置不合理，給企業資金管理留下重大安全隱患。投資項目規劃不充分，資金使用率低，部分項目投資前并沒有進行充分調研，導致項目投資失敗，大量資金被占用、損失，企業無法順利進入到下一經營環節中，就會造成資金鏈斷裂風險。盈利水平低，企業現金流不夠穩定，盈利能力也有待提高，以至于無法吸引更多優質投資者加入，使企業內部面臨著資金方面的管理困境[2]。

二、加強房地產企業資金管理風險控制的策略

（一）加強資金籌集風險控制

1.拓寬融資渠道。近年來，房地產市場的快速發展，使很多投資者把眼光投向房地產企業，一度因為投資過量，出現了投資過度的情況，這種盲目跟風性質的投資也使很多投資者無法獲得預期回收資金，存在嚴重的浪費資源現象。而且，我國房地產企業多數選用的融資方式是銀行貸款，利用自身優勢籌資占比較少，在這種情況下，如果銀行單方面出臺對房產的“降溫”政策，企業就會面臨著嚴重的資金需求不足問題，甚至出現資金鏈斷裂風險，所以，房地產企業需要拓寬融資渠道，借助多元化融資趨勢，減少對銀行貸款的依賴性，有效規避資金籌集風險。企業可以選擇的融資方式包括房地產信托投資基金、租約變現、股權回購、MBS、海外私募、ABS等，這些方式雖然有部分企業應用得并不成熟，但對房企而言是一種新的融資思路。另外，企業還可以與并購企業共同合作進行項目開發，這樣也可以提高企業市場競爭優勢，使企業獲得充足的資金，分散經營風險[3]。

2.降低資產負債率。房地產企業因為自身資金體量較大，所以，在前期需要投入大量資金，從而支撐各項目建設。如果前期資金不充足，無法滿足建設需求，后續一系列工作的開展都會受到影響，與之伴隨的資金回籠也會在無形中被延后，從而給企業帶來較大的資金壓力。但是，過度、沒有規劃地向銀行借款，會給企業造成較高的資產負債率，因此，房企要適當設計資產負債比例，優化資本結構。為了減少大量占用銀行資金問題，要在項目建設方面不斷加強，在保障質量的同時盡快交付驗收工程，盡早回籠資金。房企也可以通過預售制模式提前回收部分資金，并把回籠資金投入后期建設中，這樣既可以加大資金回流速率，又可以有效優化負債架構，幫助企業緩解資金償債壓力。

（二）加強資金使用階段的風險控制

首先，在投資決策方面，要提高決策準確率，降低決策風險，從而減少資金浪費。為了提高投資項目決策準確性，可以從項目可行性研究報告書方面著手，充分收集、整理、匯總、分析資料，考慮項目涉及的各種影響因素、不確定因素，如國家宏觀政策趨勢、行業市場前景、項目定位、客戶群體消費喜好、企業自身發展水平等，分析項目的優勢和劣勢，確保其風險在可接受范圍內。在項目可行性研究報告中，還要對項目資金使用量有精準預估，確定好各環節成本費用，制定出嚴謹、可行的投資方案，嚴格把控各環節資金風險。其次，在進行投資過程中，要堅持有效融資組合和分散化原則，有效分散風險和降低風險發生的概率。對于建設項目的住宅和商業地產，也要進行合適的比例分配，盡可能緩解企業資金壓力。最后，在項目開展過程中，要嚴格依據預期進行，各階段、各環節使用的資金量都要依據，嚴格按照可行性研究報告中執行，時刻關注內外部局勢變化，一旦有突發狀況，要及時采取應對措施，盡可能地保持資金投入和產出比相互平衡[4]。

（三）加強資金回籠階段風險控制

1.提升資金有效使用率。房地產企業在日常業務活動經營過程中，對于不必要的開支要一律管控，盡可能提高資金有效使用率。為了提高資金使用率，就要對其進行合理規劃。首先，做好項目建設各種費用收支的戰略規劃，例如，涉及收并購、開發等大型業務活動；其次，對企業籌集資金、項目營業收入、經營成本支出等做好統籌規劃、預算，詳細制定各環節預算目標，在設定預算目標前，要對各種設施費用、人工成本費用、材料費用、裝修費用等市場價位做好調研，保證資金使用、核算工作的規范化。

2.采取有效的營銷策略。產品銷售也是項目建設中的一個環節，可以實現資金的增值保值。但是，如果項目施工完成后長期閑置，導致大量存貨積壓，就會造成資金無法回籠，占用大量資金，阻礙企業戰略的實施。房地產企業可以推出各種優惠措施，促進消費，加快資金回籠，提高資金流動速率。房地產業客戶群體眾多，自身消費習慣、水平也有所差異，所以，對產品的需求也呈現出不同的特點，為了更好地迎合大眾客戶群體，房地產企業可以采取具有針對性的營銷策略。對于不同消費群體，設計不同的促銷優惠政策，確保企業在利潤不受損的情況下，加快資金回籠速率。

（四）優化資金鏈風險管理

1.內部風險管理。就企業內部而言，企業要加強風險防范和控制力度，健全資金風險管理預警機制，為資金使用提供高效保障，也使資金鏈更規范、安全地運行。風險預警機制可以借助信息系統的靈敏度，對各環節資金使用情況進行實時監管，發現偏差及時發出警報，告知相關工作人員，從而對其有問題環節進行有效改善，以此提高資金管理質量和效率。

2.外部風險管理。一是健全相關法律法規。對此，國家可以制定有關民間借貸方面完善的法律法規，利用強有力的制度體系、法律文件，約束民間借貸行為，使其更加規范、合理，也可以降低企業面臨的資金融資風險。二是有關部門要不斷完善行業監管政策。有關部門要鼓勵更多符合市場發展趨勢的企業加入市場經濟中，加強市場監管，使房地產行業發展得更加規范，為房地產企業發展創造良好的外部環境，以此來增加企業資本的流通性、靈活性。

三、結語

綜上所述，在房地產企業業務活動經營過程中，資金管理涉及每個業務環節，任一環節出現資金流問題，業務活動項目都可能會受到一定影響，嚴重情況下會被迫中止，對后續的產品交付、驗收、回款等引起連鎖反應。可以說，資金鏈管理是企業順利經營的命脈，所以，要加強資金風險防范和管控，確保企業資金鏈供應，以保證房地產企業的健康發展。