物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理的困境及對策

黃少華

（潤加物業(yè)服務（深圳）有限公司福州分公司，福建 福州 350000）

通過對物業(yè)服務企業(yè)的全面預算管理進行分析，能夠幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)本公司存在的全面預算管理問題，進而針對性地提出優(yōu)化建議，幫助企業(yè)有效實施全面預算。同時就目前現(xiàn)有的全面預算管理理論情況來看，其多針對熱門行業(yè)，如服務業(yè)、制造業(yè)等，對其他行業(yè)的借鑒作用并不明顯，而本文旨在進一步擴充理論邊界，拉近理論與實際間的距離，指導企業(yè)更好地發(fā)揮全面預算管理價值。

一、全面預算管理基本內(nèi)容

企業(yè)是以盈利為最終目的的經(jīng)濟組織，但是可供企業(yè)調(diào)配的資源始終是有限的，因此企業(yè)就必須對這些資源進行合理籌劃，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化目標，這就是全面預算管理。從現(xiàn)代企業(yè)的全面預算管理內(nèi)容上來看，其主要包括如下三方面：一是經(jīng)營預算，即企業(yè)發(fā)生的系列日常業(yè)務活動收支預算，如生產(chǎn)預算、成本預算、營銷預算等；二是財務預算，即反映企業(yè)未來某一期間內(nèi)的財務狀況與經(jīng)營成果，如現(xiàn)金預算、銷售預算、資本預算等；三是專門決策預算，即為不經(jīng)常發(fā)生的長期投資項目或一次性專門業(yè)務所編制的預算，如投資預算、籌資預算或收益分配預算等[1]。

在全面預算管理開始前，必須找準其起始點，避免盲目開展，形成健全的流程，其流程程序具體如下。

確定預算管理目標，企業(yè)所采取的系列預算措施都必須圍繞該目標，這是后續(xù)各項系列工作的開端；進行預算編制，預算編制必須與企業(yè)各部門、各層級以及各項目保持密切聯(lián)系；預算執(zhí)行，當預算方案通過后，需對其進行層層細化，嚴格根據(jù)預算編制內(nèi)容進行執(zhí)行；預算調(diào)整，當市場環(huán)境或企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)生變化不得不對預算編制進行調(diào)整時，必須經(jīng)過企業(yè)相關部門同意予以調(diào)整，否則不予調(diào)整；預算分析，即事后的預算總結(jié)，對實際預算與目標預算間的差異進行分析，汲取經(jīng)驗，對下次預算管理形成總結(jié)。

二、物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理的困境

物業(yè)服務企業(yè)當前的全面預算管理困境主要表現(xiàn)在兩方面，一是企業(yè)整體層級，二是預算業(yè)務具體層級，以下也將就兩方面進行詳細闡述。

（一）全面預算管理企業(yè)層級問題

全面預算管理企業(yè)層級的問題主要表現(xiàn)在如下方面：第一，企業(yè)全員性的認知明顯不足。盡管物業(yè)服務企業(yè)也隨著社會面的步伐引進了全面預算管理，但企業(yè)整體對預算管理并未形成深刻的認識，存在一定的盲從心理，導致全面預算的基礎建設也不完善，整體不協(xié)調(diào)。大多預算執(zhí)行層狹義地認為自身是預算管理工作的承接者，盡管預算中存在不合理的地方，也并未發(fā)揮主觀能動性，難以促進預算管理工作正面進步。

第二，預算管理缺乏專業(yè)化的推進機構(gòu)。目前，物業(yè)服務企業(yè)的全面預算管理工作納入了財務部門，并未據(jù)此設置獨立的預算管理委員會，而財務部門需要兼顧企業(yè)整體的財務工作，無法在全面預算管理環(huán)節(jié)投入更多的精力，也側(cè)面降低了預算管理的專業(yè)化水平，難以發(fā)揮預算管理的真正價值。

第三，全面預算管理制度缺失。物業(yè)管理企業(yè)就預算管理內(nèi)容形成了相應管理制度，確定了總指導綱領。但從制度具體情況來看，其缺乏具體內(nèi)容的操作指引，僅約定了部門層面的職責內(nèi)容。另外，預算管理制度的靈活性缺失，一旦在預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)緊迫問題，按照固定模板中的要求并不能達到解決問題的目的，導致企業(yè)失去發(fā)展基于，沒能實現(xiàn)既定的經(jīng)濟效益。

（二）全面預算管理具體環(huán)節(jié)問題

1．全面預算編制問題

企業(yè)目標是物業(yè)服務企業(yè)的預算編制邏輯起點，將企業(yè)目標有效分解成具體的、可供執(zhí)行的、量化的預算目標，才能保證預算管理與企業(yè)發(fā)展方向的一致性。目前來看，物業(yè)服務企業(yè)在預算編制中有待精進：首先，全面預算編制或與企業(yè)戰(zhàn)略背離。因為物業(yè)服務企業(yè)尚未形成健全的預算編制流程秩序，且在預算編制前并未如實下發(fā)企業(yè)目標，而是根據(jù)財務部門將分散的預算項目匯總上報后的結(jié)果確定預算目標和整體的戰(zhàn)略方向，這與預算管理的根本定位不符。其次，預算編制內(nèi)容不合理。物業(yè)服務企業(yè)進行預算編制時，需嚴格按照本部門實際需求和業(yè)務運作要求進行，兼顧財務與非財務內(nèi)容，但目前物業(yè)服務企業(yè)幾乎全部以財務指標內(nèi)容為主，出具的預算編制結(jié)果失之偏頗，客觀性待考察[2]。

2．全面預算執(zhí)行問題

全面預算執(zhí)行是踐行物業(yè)服務企業(yè)預算編制是否有效的重要階段，也是整個預算管理周期中難度最大的環(huán)節(jié)。一來，物業(yè)服務企業(yè)的預算執(zhí)行并不徹底。由于企業(yè)各部門對預算管理內(nèi)容的理解不深入，且企業(yè)并未一而再再而三地強調(diào)全面預算管理在企業(yè)發(fā)展中的促進作用，導致全員認為預算執(zhí)行是項可有可無的工作，在實施中并未嚴格按照其要求，仍以經(jīng)驗為主要工作指導，無法彰顯預算執(zhí)行的根本要義。二來，預算執(zhí)行調(diào)整隨意。因為全面預算管理對企業(yè)全員的約束力不強，且物業(yè)服務企業(yè)并未形成健全的預算調(diào)整審批程序，先調(diào)整預算、后補交文件行為較多，嚴重降低了預算執(zhí)行的剛性約束，既不利于全面預算管理工作的徹底進行，也不利于企業(yè)資金安全的保全。

3．全面預算考核問題

全面預算管理進入到年度末，必須進行預算考評，既是對企業(yè)員工工作情況的評價，也是對預算管理目標完成度的考察，因此其考核機制不僅合情合理，對上、對下起到公正、客觀的評價，但物業(yè)服務企業(yè)的全面預算考核仍存在相應問題。一方面，企業(yè)預算考核并未深入到個人，僅評價了項目或預算整體的完成度，且多面向管理層，對主要執(zhí)行的基層員工考評較少，全面預算管理作為全員參與的一項工作，物業(yè)服務企業(yè)并未做到這一點。另一方面，考核激勵制度設計有失公允。其考核中沒有充分考慮好財務指標與非財務指標的關系，沒有滿足定性與定量結(jié)合的評價要求，很難調(diào)動員工工作積極性，對員工起到的鞭笞作用較小，無法保證企業(yè)戰(zhàn)略目標的徹底實現(xiàn)[3]。

三、物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理的對策

針對物業(yè)服務企業(yè)在全面預算管理中遇到的各方面困境與問題，以下將結(jié)合其實際情況提出相應的優(yōu)化建議，希望能夠幫助物業(yè)服務企業(yè)更好地應用全面預算管理。

（一）強調(diào)全面預算管理企業(yè)層級保障

根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理層級出現(xiàn)的問題，這里提出了如下優(yōu)化對策：第一，不斷提高企業(yè)全員對全面預算管理的理解程度和重視程度。正確的思維認知是引導預算管理發(fā)展的基本出發(fā)點，而提升企業(yè)全員預算管理意識可從管理層與執(zhí)行層雙向入手。一來，管理層作為企業(yè)發(fā)展的決定性人物，其自身的權(quán)威性和個人影響力無形中成為預算管理的推手，預算管理作為一項新理念和新手段勢必遇到推進阻力，而管理層則起到重要的引導作用，因此必須發(fā)揮管理層以身作則的作用，大力宣傳并積極監(jiān)督預算管理的推廣與落實，提升預算管理的變革效率和效果。二來，做好執(zhí)行層的思想工作，物業(yè)服務企業(yè)的執(zhí)行層是踐行預算管理的中堅力量，企業(yè)必須注重培養(yǎng)其預算管理意識，必要情況下，可通過獎懲制度、責任制度等將預算管理與執(zhí)行層的切身利益相連，以此激發(fā)其參與預算管理的積極性與主動性，進一步推動預算管理的下沉。

第二，重視企業(yè)組織管理結(jié)構(gòu)，強調(diào)全面預算管理推進的獨立性。獨立的組織結(jié)構(gòu)能夠明確預算管理的職責范圍和各層級的責任權(quán)力，清晰化員工分工，達到權(quán)責利的動態(tài)平衡。物業(yè)服務企業(yè)可成立獨立的全面預算管理小組或委員會，全權(quán)負責預算管理工作事宜，包括預算管理目標確定、預算管理職責下發(fā)、預算管理編制審核等，保證預算管理工作的專業(yè)性與獨立性，為全面預算管理提供結(jié)構(gòu)性的支撐。

第三，優(yōu)化預算管理流程。物業(yè)服務企業(yè)需善用當?shù)胤煞ㄒ?guī)，本著收支持平的目的，合理整合并開發(fā)企業(yè)資源，不斷優(yōu)化預算管理流程，從質(zhì)量、速度、服務等方面進行突破，根據(jù)企業(yè)當前環(huán)境和項目需求，拆分現(xiàn)有流程，發(fā)現(xiàn)其中非增值作業(yè)和不匹配部分，提供新思路，模擬新預算管理流程的實用性，保證預算管理始終與企業(yè)建設要求相匹配。

（二）優(yōu)化全面預算管理編制

對于物業(yè)服務企業(yè)的全面預算管理編制的優(yōu)化調(diào)整，其可從如下方面展開：第一，調(diào)整企業(yè)預算編制流程。在梳理好全面預算管理組織和預算管理流程后，物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)當年企業(yè)戰(zhàn)略目標對預算編制流程重新梳理，為保證各項目、各部門的預算編制工作順利展開，企業(yè)可新增二級預算編制中心，將業(yè)態(tài)一致、項目相似的部門進行共同管理，由上及下下發(fā)預算管理目標，并由下及上匯總預算，保證預算編制與各部門、項目的實際需求貼合，提高預算流程的透明度和與企業(yè)的契合度[4]。

第二，調(diào)整企業(yè)預算編制模式。物業(yè)服務企業(yè)需根據(jù)企業(yè)實際經(jīng)營情況，選擇合適的編制模式，不可盲從，例如規(guī)模大、結(jié)構(gòu)健全的物業(yè)服務企業(yè)，其更多考慮未來的發(fā)展定位與需求，因此可采用自上而下的預算編制模式；而處在積極擴張、規(guī)模和人數(shù)均有限的企業(yè)，需通過收購與擴展物業(yè)項目進行壯大，可采用上下結(jié)合的預算編制模式。不管是何種方法，都必須與企業(yè)整體發(fā)展目標和實際需求結(jié)合，既避免了預算矛盾，也提高預算編制的工作效率。

（三）加大全面預算執(zhí)行力度

全面預算管理的執(zhí)行是物業(yè)服務企業(yè)的重要工程，前端預算管理意識的不足和預算管理機構(gòu)的缺失，對預算管理的徹底執(zhí)行留下了隱患，物業(yè)服務企業(yè)可從如下方面予以優(yōu)化：首先，強調(diào)預算執(zhí)行監(jiān)督。在預算管理執(zhí)行過程中，除了依靠人員的自我監(jiān)督和約束意識外，還要輔以外力，強調(diào)對預算管理的執(zhí)行管控，企業(yè)可積極啟用現(xiàn)代信息化手段，實行對預算執(zhí)行的跟蹤管控，找準預算執(zhí)行的關鍵節(jié)點，不斷提高預算執(zhí)行效率。

其次，優(yōu)化預算執(zhí)行調(diào)整。一般情況下，物業(yè)服務企業(yè)的預算調(diào)整原則是一經(jīng)下發(fā)執(zhí)行后不予調(diào)整，除非發(fā)生如下幾種情況：既定預算要求與法律法規(guī)、政策等出現(xiàn)沖突；市場環(huán)境發(fā)生變化；企業(yè)經(jīng)營主體和內(nèi)容變更，這樣一來，企業(yè)原有的預算內(nèi)容無法順利實行，可以進行調(diào)整，但必須遵循如下基本要求：不得進行跨季度調(diào)整；根據(jù)調(diào)整金額大小和調(diào)整范圍進行相關層級的審批；對企業(yè)發(fā)展決策起到重大影響或特殊情況必須召開會議進行分析，以此保證預算執(zhí)行的權(quán)威性。

（四）做好全面預算反饋工作

全面預算管理分析反饋，對上能審查企業(yè)當年戰(zhàn)略目標完成進度，對下能評價具體預算參與人員貢獻情況，并為來年預算管理提供借鑒與參考，因此物業(yè)服務企業(yè)必須對預算管理進行深入徹底的分析與考核。

其一，強調(diào)預算差異分析。根據(jù)對預算執(zhí)行情況的跟蹤結(jié)果，做好實際預算與目標預算間的差異統(tǒng)計，對預算偏差內(nèi)容進行說明，證實其偏差是否在容錯合理范圍內(nèi)。物業(yè)服務企業(yè)可形成“收集信息—計算差異—差異分析—分析報告”的預算差異分析制度，對執(zhí)行結(jié)果匯總后計算差異率，解釋原因，并提出相應的解決方案或進行附注說明，避免下一周期的預算管理觸犯同樣的錯誤[5]。

其二，強調(diào)企業(yè)全員的預算考核。對于物業(yè)服務企業(yè)來說，其預算考核應當發(fā)揮出三方面的作用：一是審查企業(yè)當期戰(zhàn)略目標是否完成；二是根據(jù)預算考核結(jié)果提高企業(yè)的管理質(zhì)量；三是對員工進行評價，幫助其客觀評價自身，針對性地豐富其知識結(jié)構(gòu)、提高工作能力。但目前物業(yè)服務企業(yè)的預算績效考核用來片面地評價員工貢獻，且多面向管理層級，全面性不明顯，因此為深度踐行預算考核的價值作用，設計面向企業(yè)全面的預算績效考核方案十分必要。物業(yè)企業(yè)可從業(yè)主服務（投訴、表揚、錦旗、完結(jié)率等）、業(yè)績管理（收費率、增值業(yè)務、擴展業(yè)務信息等）、內(nèi)部管理（通報批評、警告、記過、遲到等）以及組織評價（團隊配合情況、責任心等）進行評價，進一步細化預算評估指標，保證績效評估的公平公正，將績效評估結(jié)果應用到人力資源管理部門中去，并將其報送事業(yè)部，以此確定員工薪酬、績效等內(nèi)容，不斷提高企業(yè)的人員管理質(zhì)量，最大化挖掘企業(yè)個人發(fā)展?jié)摿Γ玫貙崿F(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。

四、結(jié)束語

綜上，全面預算管理不僅是物業(yè)服務企業(yè)提升內(nèi)部管理質(zhì)量、保證資金等資源合理分配的重要手段，更是其適應現(xiàn)代經(jīng)濟市場、跟上先進企業(yè)發(fā)展步伐的關鍵舉措。根據(jù)本文對相關內(nèi)容的分析，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)的全面預算管理還存在意識不足、治理結(jié)構(gòu)不健全、預算流程待優(yōu)化、預算編制不全面、預算執(zhí)行不徹底、預算反饋不深入等問題，結(jié)合物業(yè)服務企業(yè)的性質(zhì)與需求，也從如下方面提出了相應優(yōu)化：強調(diào)企業(yè)全員預算管理意識的培養(yǎng)；獨立預算管理治理結(jié)構(gòu)；優(yōu)化預算管理流程；調(diào)整預算編制模式；加大預算執(zhí)行力度；做好預算總結(jié)反饋，以期進一步豐富全面預算管理知識體系，強調(diào)其在物業(yè)服務行業(yè)的實用性，為其他企業(yè)也提供一定的參考作用。鑒于預算管理內(nèi)容涉及廣泛，筆者視野不夠開闊，且在外界市場變化和企業(yè)內(nèi)部發(fā)展需求的雙重作用下，企業(yè)的戰(zhàn)略目標并非一成不變，因此預算管理模式也要不斷更新、改進。未來筆者會持續(xù)加強該板塊的學習，力求提出更具實踐價值的優(yōu)化建議，幫助物業(yè)服務企業(yè)更好地利用預算管理。