房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險管控的策略探討

曾潤紅

（河源市華豐世紀投資集團有限公司，廣東 河源 517000）

受房地產(chǎn)行業(yè)特點的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中很容易誘發(fā)財務(wù)風(fēng)險，例如籌資、投資以及資本運營等業(yè)財活動中，都可以產(chǎn)生各種各樣的財務(wù)問題。這是因為，房地產(chǎn)企業(yè)在開展業(yè)務(wù)活動時往往需要進行大規(guī)模投資，而且房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)周期較長，使得應(yīng)收賬款回籠時間也大幅度延長。在當前的經(jīng)濟環(huán)境下，這一特點給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極高的財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康和長效發(fā)展造成了嚴重威脅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對財務(wù)風(fēng)險加強重視。特別是在當前社會經(jīng)濟環(huán)境下，隨著社會經(jīng)濟快速發(fā)展，市場經(jīng)濟環(huán)境變得越來越復(fù)雜，行業(yè)競爭越來越激烈，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的概率也隨之提高。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真分析和掌握財務(wù)風(fēng)險類型與特點，采取科學(xué)合理的財務(wù)風(fēng)險管控策略，全面加大財力風(fēng)險管控力度，從而能夠在第一時間消除隱患因素，降低發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的概率，為推動房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全及穩(wěn)健發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點及分類

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，其現(xiàn)金流量的金額較大，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著較大的融資風(fēng)險。從土地競拍開始，到拿到土地，再到房地產(chǎn)項目竣工，整個過程都離不開資金的支持，每一個環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，但一家房地產(chǎn)企業(yè)擁有的資金數(shù)量是有限的，無法支持如此龐大的投資規(guī)模，此時就需要大額舉債，以獲得充足的資金。而融資數(shù)額過大，不僅大幅度提高了融資難度，也極易引發(fā)財務(wù)風(fēng)險，顯著提高了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的概率。

其次，房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)周期長，因此資金周轉(zhuǎn)時間也很長，所以就需要房地產(chǎn)企業(yè)付量更大的資金機會成本。從房地產(chǎn)項目建設(shè)啟動到最后的銷售，需要花費大量的時間，在這一漫長的過程中，投入的資金遲遲無法回籠，會大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金機會成本。

最后，受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，外部政策環(huán)境也是引起房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一個重要因素。國家針對房價實施了一系列宏觀調(diào)控政策，這對房屋售價產(chǎn)生了極為深遠的影響，也降低了房地產(chǎn)企業(yè)的受益，進而削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的償債和資金周轉(zhuǎn)等方面的能力，間接提高了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的概率。

目前，房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險大致可分為兩類，即外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險。其中，外部風(fēng)險主要包括利率、通貨膨脹以及政策風(fēng)險等等；內(nèi)部風(fēng)險主要包括債務(wù)償還、運營、投資、籌資、利用分配及流動性風(fēng)險等等[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式之一，就是投資風(fēng)險。房產(chǎn)的企業(yè)在進行投資時，具有投資金額巨大、回收期長的特點，這與一般企業(yè)的投資活動具有明顯的不同。基于這一特點，房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，必須要受到很多不確定因素的影響。例如，各地發(fā)布了房屋限購政策之后，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)交易量的下降趨勢非常明顯，這一現(xiàn)象的發(fā)生，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)無法在預(yù)期時間達到預(yù)期收益，嚴重降低了房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報率。

其次，融資風(fēng)險也是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式之一。從某種程度上來說，資金對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了決定性作用。基于房地產(chǎn)行業(yè)特點，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要在項目生產(chǎn)的前期投入數(shù)額龐大的資金。此時，為了獲得充足的資金進行投資，房地產(chǎn)企業(yè)又會進行大量的融資活動。但是，融資活動是一把雙刃劍，雖然能夠解決房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)資金不足的問題，也會使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)高額利息，還可能造成房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債。除此之外，受到財務(wù)杠桿作用的影響，還可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)付息前的收益大幅度減少，進而使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)較大的融資風(fēng)險。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的另一重要表現(xiàn)形式，就是資金回收與收益分配風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)要進行再生產(chǎn)，需要大量的資金支持。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于兩部分，一部分是房地產(chǎn)企業(yè)自有的資金，另一部分則是通過融資獲得。基于資金來源的差別，在獲得收益后，就需要對收益進行合理分配，而不合理的收益分配，會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險的成因

（一）資金結(jié)構(gòu)的失衡

由于在房地產(chǎn)企業(yè)資金回收的過程中，存在很多不確定因素，受不確定因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)很可能發(fā)生上一個項目資金回收沒有達到預(yù)期效果，就要對下一個項目進行投資的狀況。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得充足的資金進行下一輪投資，就需要進行融資。而這一行為，雖然解決了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問題，保障了投資活動的順利開展，但也會讓房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)比率大幅度提高。當房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)比率達到一定程度時，就會造成其資金結(jié)構(gòu)失衡，進而大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。受到資金結(jié)構(gòu)失衡的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理環(huán)境也會隨之發(fā)生變化，導(dǎo)致失去獨特性[2]。

（二）融資渠道的問題

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，市場經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，此時傳統(tǒng)單一的融資渠道已無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，而且傳統(tǒng)單一的融資渠道也對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了嚴重的限制作用，更給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作增加了風(fēng)險。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資時，仍以傳統(tǒng)融資渠道為主，即通過商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)獲得資金。這一融資發(fā)展曾在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的早期階段，對房地產(chǎn)企業(yè)起到了非常重要的支持作用，但是隨著金融行業(yè)的快速發(fā)展，這一傳統(tǒng)的融資方式正在逐漸失去優(yōu)勢。而房地產(chǎn)企業(yè)對于商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)過于依賴，往往會使房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險集中于一處，進而造成資金瓶頸，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險進一步提高。

除此之外，傳統(tǒng)信貸融資方式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險，往往難以在短時間內(nèi)有效化解，這就削弱了房地產(chǎn)企業(yè)抵抗財力風(fēng)險的能力，而隨著現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展，比傳統(tǒng)的商業(yè)銀行信貸融資更加靈活，更能夠滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求。

（三）財務(wù)決策不合理

財務(wù)決策是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要經(jīng)營活動，也是財務(wù)管控的一個重要環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，往往能夠起到?jīng)Q定性作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)決策失誤，往往能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)造成“致命一擊”，使房地產(chǎn)企業(yè)陷入巨大的財務(wù)危機之中，直至走向破產(chǎn)。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，很多房產(chǎn)的企業(yè)都是這樣消失的。通過這些案例，不難發(fā)現(xiàn)，造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要原因之一，就是財務(wù)決策不合理。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，管理者需要進行大量的財務(wù)決策，這些財務(wù)決策或大或小，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度也各不相同。不可否認的是，任何失誤的財務(wù)決策，都會引發(fā)財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)造成極為不利的影響。

目前，造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)決策不合理的原因，主要有兩個方面：首先，房地產(chǎn)管理者沒有科學(xué)合理地預(yù)測外部環(huán)境，導(dǎo)致預(yù)測與現(xiàn)實存在較大的偏差，進而導(dǎo)致財務(wù)決策失誤，投資與回報不成正比，給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟損失，對其后續(xù)發(fā)展也造成了極為不利的影響。

其次，信息是財務(wù)決策的重要依據(jù)，而正確的財務(wù)決策是有效降低財務(wù)風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。但目前房地產(chǎn)企業(yè)能夠提供的信息依據(jù)嚴重不足，或是使用價值不大。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)管理者往往只能憑主觀經(jīng)驗進行判斷，能夠做出的數(shù)據(jù)分析較為有限，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)財力決策極易發(fā)生失誤，進而引發(fā)財務(wù)風(fēng)險[3]。

（四）風(fēng)險管控意識弱

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管控應(yīng)站在全局角度進行全面考量，資金只是房地產(chǎn)企業(yè)進行風(fēng)險管控的一個方面，不是風(fēng)險管控的全部。目前，很多房地產(chǎn)管理人員和財務(wù)人員都沒有正確認識財務(wù)風(fēng)險管控的重要意義，錯誤地認為財務(wù)風(fēng)險管控的重點就是賬目管理和監(jiān)控項目進程。對于其他風(fēng)險管控工作，則錯誤地認為是浪費企業(yè)資源。實際上，資金風(fēng)險只是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式之一，除了資金風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)財力風(fēng)險還可以表達出不同的形式。特別是當前市場環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，受到市場環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險表達形式更加多種多樣，如果管理人員和財務(wù)人員對此不夠重視，沒有全面認識財務(wù)風(fēng)險管控的重要意義，必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展，造成極為不利的影響，甚至可能使其深陷財務(wù)危機之中，直至造成房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險管控的策略

（一）優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本，會對其利潤空間造成直接影響，還會影響其長遠發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要有效優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險管控，最重要的策略之一就是必須增強成本管理的主動性，應(yīng)用科學(xué)合理的成本管理措施，顯著提高成本管理效率，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)能夠得到顯著優(yōu)化。

房地產(chǎn)企業(yè)在實際開展成本管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)的過程中，應(yīng)注意成本預(yù)算這一關(guān)鍵影響因素。良好的成本預(yù)算，不僅是有效管控成本的重要手段，同時對房地產(chǎn)企業(yè)的最終收益也具有至關(guān)重要的影響。因此，重視成本預(yù)算并利用好成本預(yù)算，對加強財務(wù)風(fēng)險管控能夠起到至關(guān)重要的作用。利用成本預(yù)算可以對房地產(chǎn)企業(yè)的成本起到良好的控制作用，避免產(chǎn)生成本超支的現(xiàn)象，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化目標，進而有效優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，減少負債，有效降低財務(wù)風(fēng)險指數(shù)。基于成本預(yù)算控制這一措施，有效實現(xiàn)成本管理，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)η捌谕顿Y進行科學(xué)合理的管控，避免盲目投資，從而使投資與回報比率更加科學(xué)合理，確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)一直保持在合理范圍內(nèi)。

（二）擴大融資渠道

隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展，不僅對金融業(yè)進行了有效創(chuàng)新，同時也為房地產(chǎn)企業(yè)融資，提供了更為廣闊的渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實際情況，科學(xué)合理地選擇融資渠道，降低融資成本，這對加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控能力，能夠起到一定的支持作用[4]。

目前，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺發(fā)展越來越成熟，其誠信度不斷提高，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺進行融資，這不僅能夠有效擴展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，還能夠充分利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的特點，通過計算機科學(xué)技術(shù)，對融資風(fēng)險在一定程度上進行有效控制。由此可見，通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺擴大房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，能夠?qū)ζ滟Y產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)進行有效優(yōu)化，從而達到規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的效果。

（三）優(yōu)化財務(wù)決策

云計算、大數(shù)據(jù)以及移動互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)日益成熟，并得到應(yīng)用，已成為推動社會經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵力量。房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)決策的過程中，應(yīng)充分利用這些先進的科學(xué)技術(shù)，特別是大數(shù)據(jù)技術(shù)，全面提高財力數(shù)據(jù)分析能力，從而為財務(wù)決策提供更加全面、更加科學(xué)合理的依據(jù)，有效提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)決策的正確性，有效降低財務(wù)風(fēng)險指數(shù)，達到對財務(wù)風(fēng)險進行高效管控，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康、長效發(fā)展的目的。

（四）強化風(fēng)險管控

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，其財務(wù)活動是非常復(fù)雜的，因此財務(wù)風(fēng)險也具有明顯的復(fù)雜性特征。短時間內(nèi)，很難改變財務(wù)活動過于復(fù)雜的情況，所以就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強管控財務(wù)風(fēng)險，通過科學(xué)合理地實施財務(wù)風(fēng)險管控措施，有效降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率，將財務(wù)風(fēng)險消滅于萌芽狀態(tài)，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。而要有效強化財務(wù)風(fēng)險管控力度，最為關(guān)鍵的一點就是必須對財務(wù)人員加強培訓(xùn)，有效提高其對財務(wù)風(fēng)險管控的認識，增強其風(fēng)險防范意識，從而在財務(wù)工作中，認真落實財力風(fēng)險管控措施，保證在處理相關(guān)財務(wù)時，能夠充分考慮風(fēng)險因素，進而實施科學(xué)合理的財務(wù)措施，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險指數(shù)[5]。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)有效控制財務(wù)風(fēng)險，必須在思想上重視財務(wù)風(fēng)險的危害，正確認識財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵，深入探究產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的根本原因，從而制定科學(xué)合理的措施，實現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的高效管控。通過實施科學(xué)合理的管控措施，幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，推動其健康運營。