新時期房地產(chǎn)公司主要涉稅風(fēng)險點(diǎn)及應(yīng)對措施探討

方 雷 山東國泰實(shí)業(yè)有限公司

引言

從房地產(chǎn)公司開展稅收風(fēng)險管控的現(xiàn)狀來看，還存在諸多不足，如稅籌規(guī)劃不到位、風(fēng)險識別不合理等，這給公司的進(jìn)一步發(fā)展造成了阻礙?；诖耍康禺a(chǎn)公司要做好稅務(wù)管理工作，將稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率控制在最低限度內(nèi)，減少經(jīng)濟(jì)損失的同時，為公司的資金安全提供堅(jiān)實(shí)的保障。

一、房地產(chǎn)公司開展涉稅風(fēng)險管控的現(xiàn)實(shí)價值

稅收是房地產(chǎn)公司主要的現(xiàn)金流支出，對公司的穩(wěn)定發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)要提升對稅收風(fēng)險管理的重視程度，結(jié)合自身發(fā)展的實(shí)際情況，制定出行之有效的管控機(jī)制，以增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力。積極開展涉稅風(fēng)險管控，對房地產(chǎn)企業(yè)的價值主要體現(xiàn)在以下幾方面：其一，稅務(wù)風(fēng)險一旦發(fā)生，會給房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動造成不良影響，如投資、銷售等。其二，科學(xué)、合理地開展稅務(wù)風(fēng)險管理，選擇最優(yōu)納稅方案，能夠有效減少在稅務(wù)方面的支出。通過合法合規(guī)的手段，規(guī)避納稅風(fēng)險，可以實(shí)現(xiàn)理想的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。其三，加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險的管控，有利于提升企業(yè)做決策的正確性，如在投資和籌資工作上，通過稅務(wù)風(fēng)險管理，就能夠提升資源的綜合利用效益，促使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中，確立領(lǐng)先地位[1]。

由此可見，房地產(chǎn)公司開展稅務(wù)風(fēng)險管理的重要性，在實(shí)際工作中，要聯(lián)系現(xiàn)實(shí)情況，采取有針對性的應(yīng)對措施，逐步提升自身風(fēng)險抵御能力，避免因稅務(wù)風(fēng)險造成難以挽回的損失，影響企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)公司涉稅風(fēng)險點(diǎn)

(一)信息溝通風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)部門較多，如開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理等。企業(yè)對各個部門的業(yè)績要求不同，加之管理措施存在一定差異，使得各部門之間缺乏有效的溝通，稅務(wù)信息無法及時傳遞到位，出現(xiàn)了信息孤島的情況，給后續(xù)涉稅風(fēng)險的管控工作帶來了不小的阻礙。

(二)稅務(wù)監(jiān)管風(fēng)險

個別房地產(chǎn)企業(yè)未能意識到內(nèi)部管控的重要性，缺乏完善的監(jiān)管機(jī)制，導(dǎo)致監(jiān)管力度不足，涉稅風(fēng)險的管控措施流于形式，未能起到應(yīng)有的效果和作用。同時，財(cái)務(wù)部門與稅務(wù)部門的融合程度不足，在分析稅務(wù)風(fēng)險時，與實(shí)際情況產(chǎn)生了偏差，增大了稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。國家在完善稅務(wù)政策的過程中，會對相關(guān)條例進(jìn)行變動，但由于房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管部門與專業(yè)的稅務(wù)機(jī)構(gòu)未能展開合作，對相關(guān)法律的變化情況了解不到位，引發(fā)了稅務(wù)政策風(fēng)險。

(三)納稅環(huán)節(jié)風(fēng)險

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，在實(shí)際運(yùn)營過程中，可能出現(xiàn)申報不及時，或者稅基核算錯誤等問題，為此需要有完備的稅務(wù)管理機(jī)制，對各個納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，但部分企業(yè)未能對現(xiàn)行管理機(jī)制，進(jìn)行更新和優(yōu)化，導(dǎo)致管理效果不佳，增加了在納稅環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)公司涉稅風(fēng)險的管控措施

(一)完善稅務(wù)溝通體系

稅務(wù)工作與企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動都有著密切的聯(lián)系。為保證稅收風(fēng)險的防控措施能夠落實(shí)到位，房地產(chǎn)企業(yè)要重視外部溝通和內(nèi)部溝通，搭建方便各部門進(jìn)行交流的平臺，將稅務(wù)信息及時傳遞給各部門，防止出現(xiàn)信息傳遞壁壘的情況。通過完備的稅務(wù)溝通機(jī)制，稅務(wù)部門可以掌握企業(yè)當(dāng)前真實(shí)的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況等，在此基礎(chǔ)上，收集涉稅數(shù)據(jù)，能夠保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性，以此為稅務(wù)籌劃方案的設(shè)計(jì)，以及風(fēng)險管控措施的制定提供理論支撐。

在管理稅務(wù)風(fēng)險的過程中，企業(yè)各部門要緊密合作。要想涉稅風(fēng)險管控措施落到實(shí)處，達(dá)到理想的目標(biāo)，各部門就要通力合作，共同配合，將與稅務(wù)有關(guān)的信息數(shù)據(jù)及時準(zhǔn)確地傳遞給稅務(wù)部門，為稅務(wù)風(fēng)險識別系統(tǒng)的建立提供支撐。

在稅務(wù)工作中，信息的外部溝通是指企業(yè)與上下游企業(yè)的交流溝通以及企業(yè)和稅務(wù)部門的交流溝通。經(jīng)實(shí)踐證明，健全的稅務(wù)信息溝通體系有利于營造良好的風(fēng)險管控環(huán)境，以及和諧的稅企關(guān)系。當(dāng)前，我國的稅法政策還處于完善升級階段，健康的稅企關(guān)系能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時掌握稅法政策的變化情況，依據(jù)變化態(tài)勢，建設(shè)風(fēng)險管控措施，能夠減少涉稅風(fēng)險。稅法政策涵蓋的內(nèi)容較多，針對部分不理解的條例，可以向資深的稅務(wù)人士或者機(jī)構(gòu)請教，在專業(yè)的指導(dǎo)下，為企業(yè)納稅政策性風(fēng)險的管控提供助力。并且，和諧友好的稅企關(guān)系能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加快速地化解稅務(wù)風(fēng)險。另外，企業(yè)還要與供應(yīng)商以及建安公司，做好信息的交流工作，保證所有的業(yè)務(wù)往來都合法合規(guī)，能夠滿足稅法對房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動的要求[2]。

(二)加強(qiáng)監(jiān)管力度

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)稅務(wù)監(jiān)管，積極建設(shè)稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督管理機(jī)制，推動稅務(wù)風(fēng)險管控工作穩(wěn)步開展。在開展監(jiān)管工作的過程中，可以從以下幾方面入手：

其一，對當(dāng)前涉稅風(fēng)險防控工作進(jìn)行系統(tǒng)的監(jiān)管，確保各項(xiàng)風(fēng)險管控措施能夠落到實(shí)處。

其二，對風(fēng)險管控的效果進(jìn)行公正客觀的評估，找出防范效果不佳的重點(diǎn)所在，對風(fēng)險的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行全面的升級和優(yōu)化，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的管理能力，精準(zhǔn)掌握企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行全過程管理、全方位監(jiān)督。

其三，加大對財(cái)務(wù)活動的監(jiān)管力度。將財(cái)務(wù)以及審計(jì)等部門進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，共同對涉稅風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行核驗(yàn)。

其四，在實(shí)際工作過程中，相關(guān)監(jiān)管人員存在互相推諉、不作為的現(xiàn)象，針對這種情況，可以建立崗位責(zé)任機(jī)制，將責(zé)任明確落實(shí)到個人。并通過嚴(yán)格的考核機(jī)制，對監(jiān)管的成效進(jìn)行考核，將考核結(jié)果與薪資待遇相掛鉤，從而提升監(jiān)管質(zhì)量和效率，從根本上杜絕懶工、怠工等不良行為的出現(xiàn)，為風(fēng)險防控措施的有效落實(shí)夯實(shí)基礎(chǔ)。

其五，房地產(chǎn)企業(yè)要成立專門的監(jiān)管小組，保證監(jiān)管工作的獨(dú)立性，以此確保監(jiān)管結(jié)果真實(shí)有效。監(jiān)管小組要定期對監(jiān)管結(jié)果進(jìn)行整理和匯總，形成相應(yīng)的監(jiān)管報告，報告中的內(nèi)容一方面要真實(shí)可靠，另一方面還要完整，在報告中要呈現(xiàn)出對涉稅風(fēng)險防控情況的分析和總結(jié)。經(jīng)過企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的審閱后，能夠提升企業(yè)做決策的正確率。

其六，房地產(chǎn)公司要與第三方審計(jì)部門，建立良好的協(xié)作關(guān)系。定期邀請第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)，對涉稅業(yè)務(wù)展開詳細(xì)的審計(jì)，在第三方機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，提升涉稅業(yè)務(wù)的規(guī)范性，將潛在的涉稅風(fēng)險點(diǎn)及時排除。

其七，利用社會監(jiān)督力量，對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行全過程的監(jiān)督，特別是在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、售賣以及物業(yè)管理方面，要與社會稅務(wù)監(jiān)管員進(jìn)行密切的合作，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個建設(shè)環(huán)節(jié)不存在涉稅風(fēng)險。

(三)健全風(fēng)險管控機(jī)制

成熟完善的風(fēng)險管控機(jī)制是房地產(chǎn)公司強(qiáng)化風(fēng)險管控能力的關(guān)鍵內(nèi)容?，F(xiàn)階段，個別房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)風(fēng)險管理觀念的影響，還在沿用落后的管控機(jī)制開展工作，導(dǎo)致風(fēng)險管控效果不佳。為此，企業(yè)要正確認(rèn)識到自身在稅務(wù)風(fēng)險管控方面存在的不足，對現(xiàn)行風(fēng)險管控機(jī)制進(jìn)行完善和升級，確保其能夠滿足企業(yè)對高質(zhì)量發(fā)展的需求。

在建設(shè)風(fēng)險管控機(jī)制的過程中，要結(jié)合以下內(nèi)容：

其一，稅務(wù)登記。經(jīng)營規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，會建立子公司，而各子公司的稅務(wù)決策，由母公司進(jìn)行審批和管理。為此要對子公司開展系統(tǒng)的涉稅管理，促使企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險防范工作更具全面性和實(shí)效性。為有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，各子公司需要在規(guī)定的時間內(nèi)做好稅務(wù)登記[3]。

其二，稅務(wù)信息。房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全涉稅信息管理機(jī)制，提升稅務(wù)信息的安全性。在管理稅務(wù)信息的過程中，要實(shí)施分類歸檔管理，以便于日后有關(guān)部門查詢信息。涉稅信息屬于商業(yè)機(jī)密，企業(yè)要進(jìn)行權(quán)限管理，也就是未獲得查閱權(quán)限的無關(guān)人員，不得對稅務(wù)信息進(jìn)行查看。與此同時，若合同的涉稅金額較大時，企業(yè)要安排綜合素養(yǎng)強(qiáng)的稅務(wù)人員進(jìn)行核驗(yàn)，確保能夠及時發(fā)現(xiàn)潛在的稅務(wù)風(fēng)險，做到及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，減少企業(yè)在稅務(wù)方面的損失。此外，還要提升發(fā)票管理的規(guī)范性，將發(fā)票分類歸檔后，再逐一詳細(xì)地錄入相關(guān)管理系統(tǒng)中，為后期的稅務(wù)問題的有效處理提供資料憑證。

其三，稅務(wù)核算。稅務(wù)核算是房地產(chǎn)公司防范涉稅風(fēng)險的重點(diǎn)內(nèi)容。在新時期，這項(xiàng)工作要求企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力要更強(qiáng)，水平要更高。因此企業(yè)要構(gòu)建出成熟的管理體系，不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)核算能力。財(cái)務(wù)的核查工作主要由企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)部門負(fù)責(zé)，這就要求審計(jì)部門定期開展財(cái)務(wù)核查，保證會計(jì)核算工作具有真實(shí)性和可靠性。同時，管理稅務(wù)風(fēng)險的相關(guān)人員，還要定期對各個子公司和母公司的實(shí)際稅務(wù)狀況展開核查，內(nèi)容重點(diǎn)圍繞，稅務(wù)處理與會計(jì)處理的差異性展開，若二者存在較大差異，要立即進(jìn)行調(diào)整，以此保障納稅申報稅基具有精準(zhǔn)性。

其四，稅務(wù)申報。國家財(cái)政收入的來源之一就是稅收。為提升稅收的合理性和準(zhǔn)確性，我國實(shí)施了稅務(wù)申報制度，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)明確申報程序，準(zhǔn)備好申報所需的材料。在開展稅務(wù)申報工作時，要保證稅基的精準(zhǔn)，對納稅金額進(jìn)行認(rèn)真嚴(yán)格的核算，在規(guī)定時間內(nèi)，上交稅務(wù)申報材料。但申報政策并不是一成不變的，房地產(chǎn)企業(yè)的辦稅人員，要全面掌握現(xiàn)行稅務(wù)申報政策，明確申報流程。在開展稅務(wù)申報工作的過程中，認(rèn)真細(xì)致地核查各項(xiàng)信息，以保障申報程序的合理性、正確性，申報資料的完整性，促使稅務(wù)申報工作順利開展。

四、其他管控措施

(一)建立風(fēng)險識別系統(tǒng)

風(fēng)險識別是風(fēng)險防范工作的重要組成部分，只有快速精準(zhǔn)地識別出潛在的稅務(wù)風(fēng)險，才能夠?yàn)楹罄m(xù)的風(fēng)險分析、評估以及管控工作提供科學(xué)的指導(dǎo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要率先設(shè)立風(fēng)險管控目標(biāo)，以此為基礎(chǔ)，建立稅務(wù)風(fēng)險防范措施以及涉稅風(fēng)險的識別、評估系統(tǒng)。稅務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，企業(yè)在經(jīng)營各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動的過程中，很難避免稅務(wù)風(fēng)險的存在，能夠做的就是，排查潛在的隱患，降低風(fēng)險發(fā)生概率。

在建立風(fēng)險識別系統(tǒng)的過程中，要注意以下幾點(diǎn)內(nèi)容：

其一，對涉稅信息進(jìn)行分類整理。信息化技術(shù)的不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險的管控工作，提供了新的路徑。企業(yè)可以利用信息化技術(shù)，建立涉稅信息數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)資源共享的同時，為各部門進(jìn)行有效的交流和協(xié)作，搭建橋梁和紐帶，避免出現(xiàn)信息孤島的情況，影響到后續(xù)工作的高效開展。

其二，為提升風(fēng)險識別的精準(zhǔn)性，要重點(diǎn)搜集與稅務(wù)風(fēng)險有關(guān)的案例，并從中獲取經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，分析企業(yè)可能存在的稅務(wù)風(fēng)險以及影響風(fēng)險防范的各種不良因素。基于這些因素制定有針對性的防范措施。

其三，房地產(chǎn)公司可以依據(jù)典型的稅務(wù)風(fēng)險案例、各個涉稅風(fēng)險點(diǎn)以及歷年的財(cái)、稅務(wù)等信息，構(gòu)建相應(yīng)的風(fēng)險識別系統(tǒng)以及評估模型，結(jié)合風(fēng)險的發(fā)生概率以及影響范圍和程度，對風(fēng)險等級進(jìn)行評判，劃定出相應(yīng)的風(fēng)險等級后，再設(shè)計(jì)應(yīng)對預(yù)案。同時，還需要注意的是，風(fēng)險識別及評估系統(tǒng)的建立和運(yùn)行，要做好全方位管理以及全過程參與，也就是財(cái)務(wù)部門與監(jiān)管部門要加強(qiáng)溝通和交流，共同參與到系統(tǒng)的建設(shè)和管理中。

其四，在風(fēng)險識別系統(tǒng)運(yùn)行的過程中，企業(yè)既不能過度依賴，也不能夠忽視系統(tǒng)的作用。在稅務(wù)工作中，重點(diǎn)崗位涉及到的稅務(wù)風(fēng)險較多，因此可以利用風(fēng)險識別及評估系統(tǒng)，對關(guān)鍵崗位進(jìn)行管控，以保證風(fēng)險識別的完整性和評估的準(zhǔn)確性。

其五，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對風(fēng)險評估報告的應(yīng)用，根據(jù)報告中的內(nèi)容，制定防范措施，并將其切實(shí)貫徹到稅務(wù)工作的始終。風(fēng)險管控人員要對稅務(wù)風(fēng)險實(shí)施動態(tài)化管理，對風(fēng)險應(yīng)對的效果及結(jié)果展開實(shí)時跟進(jìn)，以此對風(fēng)險防范措施的可行性進(jìn)行評估，將風(fēng)險扼殺在萌芽中[4]。

(二)提升稅務(wù)籌劃水平

稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)管控涉稅風(fēng)險的關(guān)鍵一環(huán)。但一些房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，不僅未能降低涉稅風(fēng)險，反而增加了風(fēng)險的發(fā)生概率。對于稅務(wù)籌劃工作最重要的就是合法性，在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上，制定出有效的稅務(wù)籌劃管理體系，規(guī)范稅務(wù)籌劃的各項(xiàng)內(nèi)容，以增強(qiáng)企業(yè)的稅務(wù)籌劃能力，達(dá)成預(yù)期的籌劃目標(biāo)。

首先，稅務(wù)籌劃人員要深刻認(rèn)識到自身所背負(fù)的責(zé)任和使命，對稅收相關(guān)法律政策進(jìn)行學(xué)習(xí)，在不違反法律法規(guī)的前提下，制定有效的稅務(wù)籌劃方案。由于稅收政策的變化較多，需要籌劃人員加強(qiáng)對現(xiàn)行法律的學(xué)習(xí)，還要時刻關(guān)注稅收政策的變化情況，對稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行靈活的調(diào)整和變動。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)要加大對稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)力度，結(jié)合相關(guān)人員的現(xiàn)實(shí)情況，采取科學(xué)的培訓(xùn)措施，以強(qiáng)化稅務(wù)籌劃人員的綜合素養(yǎng)，為稅務(wù)籌劃工作的有序開展奠定良好的基礎(chǔ)。將合理合規(guī)的稅務(wù)籌劃方案全面貫徹落實(shí)到稅務(wù)管理中，能夠幫助企業(yè)減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升涉稅風(fēng)險管控的有效性。

最后，稅務(wù)籌劃人員在開展工作的過程中，要遵循整體性的原則，從實(shí)際出發(fā)，站在全局的角度設(shè)計(jì)稅務(wù)籌劃方案。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，一方面，是因?yàn)槎悇?wù)籌劃中的部分內(nèi)容與財(cái)務(wù)工作有關(guān)，另一方面，財(cái)務(wù)管理的水平越高，企業(yè)的涉稅風(fēng)險就會越低。因此要強(qiáng)化稅務(wù)籌劃效果，務(wù)必要提升財(cái)務(wù)管理水平，這樣才能為房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益[5]。

五、結(jié)語

綜上所述，在新時期，房地產(chǎn)公司面臨著多種稅務(wù)風(fēng)險，其想要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就要針對風(fēng)險的類型、產(chǎn)生因素以及影響程度，制定出相應(yīng)的應(yīng)對措施，以此減少涉稅風(fēng)險，提升核心競爭力?！?/p>