“穩樓市”力度升級

孫兆會

為穩定樓市，近期各有關部門陸續出臺多項舉措，“三箭齊發”，形成了信貸、債券、股權等三大融資政策支持體系，并同步開始發力。從保交樓到保房企，穩健經營的優良房企迎重大利好。

“三箭齊發”穩樓市

去年第四季度，為了穩定樓市，政策端“三箭齊發”，形成了信貸、債券、股權等三大融資政策支持體系。從保交樓到保房企，尤其是穩健經營的優質房企迎重大利好。

“三支箭”是 2018 年提出的房企融資支持政策，分別對應信貸、債券、股權融資支持。2022年11月11日，央行和銀保監會聯合下發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱“金融十六條”），隨后房企融資“三支箭”一個月內便實現了快速落地。

第一支箭：信貸支持

“第一支箭”主要表現為金融機構增加對房企的信貸投放，并通過貨幣信貸政策工具為金融機構提供長期、成本適度的信貸資金。

2022年11月23日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行6家國有大行與多家房地產企業簽署戰略合作協議，為其提供意向性綜合授信額度超過1.2萬億元，涵蓋房地產開發貸款、并購貸款、債券投資等多元化融資服務。簽約房地產企業多為優質房企，包括萬科、中海、保利、華潤、碧桂園、龍湖、金地、大華、美的置業等。隨后部分股份制銀行和城商行也進行了跟進。

第二支箭：債券融資支持

“第二支箭”主要表現為對房企發行債券提供支持，其中中債增進公司開具發債信用增進函是支持民營房企發債的重要舉措。

截至2022年11月末，已有龍湖、美的置業、新城控股、萬科、金地、旭輝、綠城中國7家房企完成儲架式注冊發行，金額合計1190億元。此外，美的置業、金輝和龍湖近期還分別發行了中債增信支持債券，金額合計47億元，其中龍湖發行的三年期中期票據票面利率僅為3%，創下了中債增進擔保民營房企債券利率新低。

第三支箭：股權融資支持

11月28日晚間，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問時透露，在上市房企股權融資方面調整優化5項措施，這也被業內解讀為射出支持房企融資“第三支箭”。

5項措施包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮RE I Ts盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

相較于“第一支箭”的信貸和“第二支箭”的債券，“第三支箭”股權融資既能給房企“輸血”，又不增加房企的負債，助力優質房企改善資產負債表。受此影響， A股一度有超過30家房企股票漲停，H股有27家房企的漲幅超過10%。

對于“三支箭”的政策效果，業界有不同的看法。一種觀點認為，一些已經出現了債務違約，并引發一系列連鎖反應，此時出臺的金融支持效果還有待觀察；另一種觀點則認為對于目前仍在積極自救，基本面尚可的房企來講，政策下達后，對于房企流動性支持積極的一面不容小覷。

58安居客房產研究院分院院長張波指出，從統計局發布的70城房價數據來看，市場依然處于底部徘徊階段，雖然政策頻出，尤其是房企側的融資壓力得到了明顯緩解，但購房者的信心依然處于底部，單邊的政策效果明顯并不足以支持市場整體復蘇。

中信證券首席FICC分析師則指出，三箭齊發將確認房企融資環境的拐點，房地產基本面已然具備復蘇的前置條件。市場底最為重要的觀察點將回到商品房銷售，在需求側和供給側政策的共同推動下，商品房銷售有望在二季度顯著復蘇，對應居民信貸修復、社融回暖和寬信用落地。

“三支箭”落地后，市場提高了對房地產行業的信心，也讓人們看到了希望。

可以確信的是，保交樓、保民生、保穩定成為底線，房地產行業的政策傾向也已經確認。滿足行業的合理性融資需求，支持優質房企改善債務問題，將成為未來一段時間的重要工作。

需求端是關鍵

2021年下半年，在行業推進“去杠桿”的背景下，房地產業的信貸環境驟然緊縮，由于受到融資、銷售兩端的不利影響，房企的流動性開始吃緊，不少曾經的“優等生”房企開始陸續“暴雷”。

2021年末，監管部門開始推出穩樓市政策，試圖在執行層面開始糾偏。到2022年這種嘗試仍在持續。據統計，2022年，有超300個城市和地區出臺樓市利好政策上千條，頻次創歷史新高。

從政策力度來看，在2022年的地產調整周期，央行推動了多輪貨幣和信貸政策寬松，采用增加再貸款再貼現額度、降低存款準備金率、降息并引導L P R利率下行、降低個人住房按揭貸款利率下限，降低首付比例等方式，保持流動性合理充裕，需求端購房者的信貸門檻已經降至歷史新低。

但由于疫情防控和經濟波動等多重因素影響，房地產市場并未真正回暖。據克而瑞數據統計，2022年，百強房企的累計銷售業績，無論從全口徑、操盤口徑還是權益口徑，同比下降皆超過四成。此外，最終銷售能過千億的房企預計只有20家，相較于2020年和2021年43家“千億級房企”，數量接近腰斬。

此外，在公開披露年度目標的規模上市房企當中，多數企業目標完成率不足，絕大多數企業的目標完成度均大幅低于2021年同期，部分企業目標完成度較2021年同期的降幅大于20%。

2022年，房地產行業的需求端政策雖然不斷優化，但始終未發揮出明顯效力。

過去的一年，房地產市場處于深度調整周期中，受行業下行及居民就業、收入預期較弱等因素影響，購房者觀望情緒濃。

展望2023年樓市，需求端的恢復是市場好轉的核心關鍵。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前商品房市場需求端比較疲弱，對于解決供給端保交樓、風險處置是不利的。畢竟，想讓外部資金來輸血，首先得恢復市場和企業自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進入的。

也就是說，要想讓信貸、債券、股權等支持房企融資的工具能夠盡快落地，就必須讓市場需求端保持一定的活躍度。

2023年，穩房地產市場的核心，將從供給端轉移到需求端。

12月15日—16日的中央經濟工作會議上，強調了房地產對經濟恢復的重要性，“住房改善”位列擴大消費三大抓手的第一位，再次對房地產行業的寬松政策定調。

12月19日，中央財辦有關負責人對中央經濟工作會議精神進行解讀時表示，要著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

2023年的政策環境依舊將以寬松為主，重點在于擴大需求，高能級城市將出臺更多針對支持剛性和改善性住房需求的政策，以打開限制需求釋放的枷鎖。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，2023年，在“房住不炒”基調下，供需兩端政策均有繼續優化空間，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面繼續調整，一線城市政策優化預期亦在增強，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費等存在空間。

克而瑞研究中心指出，預計一線及強二線城市調控政策或將局部放松，比如松綁特定區域、特定人群的限制性購房政策，適當調降二套房首付比例等，弱二線及三四線城市或將全面取消“四限”（即限購、限貸、限價、限售），同時加大購房補貼、稅費減免等財稅刺激。

樓市何去何從？

房企作為市場一線主體，在2022年深度調整的一年里，格局已經生變，大洗牌之后，業績榜單上的名字變換，屬于近年來幅度最大的一次。數據顯示，2022年房企銷售前四強分別為碧桂園、保利、萬科和華潤，全年銷售額均超過3000億元，但這前四席的業績門檻已較去年降低了2400多億元。

這也是全行業的一種映射。2022年，百強房企銷售總額較去年下降了41.3%。

多數規模房企業績負增長，銷售業績普降態勢明顯。具體來看，2022年有近9成百強房企累計業績同比下滑，累計業績同比降幅大于50%的企業數量達到36家，另有32家百強房企累計業績增速在-50%至-20%之間。

規模房企整體目標的完成率處于歷史低位?？硕鹬赋?，即使公開披露目標的企業數量較往年顯著減少，或是已經主動調降了全年目標，但規模房企實際的業績完成情況仍遠不及預期，1—12月規模房企目標完成率的中位數僅74.5%，明顯低于2021年超90%的平均目標完成率。

受制于銷售與融資的雙向擠壓，房企普遍調整了投資策略，拿地規模大幅收縮。市場大調整之下，房企們紛紛進行了戰略轉向，聚焦主業、聚焦核心城市、重視運營、輕資產模式是比較常見的關鍵舉措。

政策的疊加效應，在市場端形成了一定反饋。

根據中指研究院數據，2023年元旦假期，重點監測城市新房成交面積較去年元旦假期增長超兩成。一線城市中，除深圳外，北上廣三地的成交量均比去年元旦假期有所增長；二線城市中，武漢、沈陽、杭州的成交量也出現大幅增長。但在同期，大多數三四線城市購房情緒仍在低位。

市場數據好轉的主要原因，除了被疫情壓抑的購房需求集中釋放之外，政策逐步顯效的影響也在加大。

對于2023年的樓市走勢，市場普遍認為，不會再繼續大幅下降，但市場復蘇是一個緩慢的過程。

億翰智庫指出，假設政策能夠在當前基礎上保持或加力，按照歷史規律推演，2023年2季度，市場或能出現好轉，市場底也或能出現，但是市場底出現后是不是仍會繼續在底部盤整，盤整的時間有多久，都存在一些不確定性。

中指研究院指出，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續回落。

在樓市銷量緩慢復蘇的背景下，2023年的房價整體會維持穩定。

銀河證券研報指出，在分化和修復的預期下，預計2023年一二線城市房價基本穩定，三四線城市微幅下行。貝殼研究院認為，2023年一季度大部分城市新房市場仍處化解庫存階段，新房二手房價格有繼續調整慣性， 隨著價格出清，成交量在二季度后重回修復通道，價格將逐步企穩。下半年核心城市房價在長時間回調后有望小幅回升，帶動全年價格整體平穩。