房地產企業經濟風險管理的策略初探

饒安甜

落實好房地產企業經濟風險管理工作，可以促使房地產企業的市場競爭力不斷增強，保證企業實現穩定健康發展。本文對經濟風險做了簡要介紹，同時對房地產企業需要面對的主要經濟風險做了分析，并基于此分別從增強風險意識、豐富籌資渠道以及做好投資管理等方面提出了經濟風險管理的策略。

對于房地產行業來講，其具備著資金回收周期相對較長、投資金額大以及風險高等特點，所以企業在實際運營過程中，比較容易遇到一系列經濟風險問題，從而產生經濟損失。因此，有必要對房地產企業經濟風險管理策略做出深入研究，以此幫助房地產企業更好地應對各類經濟風險，從而推動房地產企業實現健康長遠發展。

一、經濟風險概述

經濟風險，主要指的是由于經濟發展前景存在著一定的不確定性。企業需要面對的經濟風險可以劃分為多種類型，包括自然風險、社會風險以及經營風險、投資風險等。同時每一類風險又能夠細分為多種不同的風險，所以經濟風險涉及的內容相對較多。作為企業應該充分認知自身可能遇到的主要經濟風險，并采取合理措施進行防控，從而確保自身能夠在市場經濟下實現健康發展。

二、房地產企業需要面對的主要經濟風險分析

（一）戰略風險

對于房地產企業的戰略來講，其能夠分為基本競爭戰略、一體化戰略以及擴張性戰略和多樣化戰略等多種不同類型。企業在實際經營發展過程中，借助戰略的合理制定，可以為企業自身的發展確定方向，使企業未來的走向得以明確，有助于企業實現穩定健康發展。通常情況下，企業的戰略規劃要基于企業自身財務狀況以及土地儲備、市場營銷等多種內部因素，還有企業發展需求、市場需求以及金融政策等一系列外部因素進行編制。如此方可提高戰略的科學性、合理性。而在實際編制戰略規劃過程中，一旦企業針對上述各類因素具體情況做出了錯誤的研判和評估，很容易對戰略的可行性以及科學性產生不利影響，導致企業發展方向出現偏離，難以達成戰略目標。若是房地產企業戰略規劃存在不足，則容易給企業造成重大損失。

（二）籌資風險

房地產企業有著明顯的資金密集型特征，在經營生產過程中需要投入大量資金，而為了保證資金流充足，很多房地產企業需要借助籌資去有效儲備資金。但由于資金來源以及籌資方式有所不同，會引發一系列的籌資風險。主要包括以下幾種風險問題。

1.匯率風險。若是房地產企業借助對外活動開展籌資，那么匯率變化容易給企業帶來一定的籌資風險。

2.杠桿風險。財務杠桿是評價籌資風險的一個關鍵因素，若是杠桿過大，房地產企業需要面對的風險問題也會不斷增加。

3.再融資風險。房地產企業為了能夠擴大自身的經營生產規模，往往會開展再融資活動。但因為受到籌資結構不合理等因素的影響和限制，導致其比較容易面臨再融資風險，例如未能選用合理的融資方式以及融資工具、未能對融資結構做出科學調整等，出現資金鏈斷裂，容易導致企業直接面臨破產危機。

（三）生產風險

房地產企業需要面對的生產風險問題，往往貫穿于整個生產活動中。也就是說一個開發項目從最初的方案設計一直到竣工驗收這整個過程中，隨時都有可能出現生產風險，從而對房地產企業自身的穩定健康發展產生不利影響。例如，在一個開發項目施工建設過程中，若是出現了前期設計方面的調整以及變更，則容易引發拆除、重建以及返工等多種問題，從而使得造價成本超出預算，使得企業經濟效益大幅度下降，而且還有可能引發工期延誤，產生合同糾紛。

除此之外，在實際開展房地產項目施工建設作業時，若是管理以及監督工作未能落實到位，也容易出現各項施工作業標準化程度不夠、各類原材料質量不達標以及各專業協調性不足等問題，這些都可以對工程建設效率以及質量和施工安全等產生不利影響，進而引發一系列風險。

（四）投資風險

投資風險是房地產企業經常需要面對的一類經濟風險。企業在實際開展投資活動時，國家政策以及市場供需關系發生變化，都可能給房地產企業的投資活動帶來一定的風險。目前來看，大多數房地產企業在實際開展投資活動時，多是以地塊以及工程項目為主，兩者均具備實際開發周期長、施工建設規模大以及投資金額大等特點，往往前期變現能力嚴重不足，所以房地產企業必須要承擔一定的經濟風險。除此之外，在實際施工建設過程中，一旦國家政策以及市場環境出現變化，也會使企業的投資活動產生一系列風險。所以整體來看，房地產企業需要面對有極大不確定性的投資風險，屬于企業需要高度重視的一類經濟風險。

三、房地產企業經濟風險管理策略研究

（一）持續增強風險意識

在市場經濟持續發展的背景下，房地產企業想要實現穩定健康發展，并且獲取到良好的競爭優勢，應該持續增強自身的抗風險能力，并且使企業全員均具備較強的風險意識，如此方可更為精準地識別以及防御風險。具體做法如下：

1.房地產企業領導層應該率先認識到風險控制的重要價值和意義，要主動開展房地產企業經濟風險相關知識的學習和研究活動，以此持續增強自身的風險防控意識，在此基礎上做好經濟風險管理的頂層設計工作，如成立經濟風險管控小組、建立健全經濟風險管控制度體系、加大經濟風險管控投入力度等，以此為企業經濟風險管理工作的高效開展奠定良好基礎。

在房地產企業領導層充分認識到經濟風險管控重要性之后，可借助召開經濟風險防控會議或者是開展專項培訓教育活動等形式，向企業內部管理層以及員工層宣傳經濟風險管理的相關知識，以此幫助企業全體員工充分認識到經濟風險管理的價值和意義，持續增強全員風險防控意識，從而使企業全體員工積極主動地為經濟風險管理工作獻計獻策，并且將風險管控工作主動落實到每一個生產經營環節，進而達到大幅度提升房地產企業管控經濟風險能力的目的，推動企業不斷向好發展。

（二）科學編制企業戰略規劃

戰略規劃的編制屬于房地產企業需要重點關注的內容，要盡可能地保證戰略方向的合理性以及正確性，避免因為戰略方向存在錯誤或者是偏差，給企業帶來經濟風險。具體做法如下：

1.應該給予房地產企業的一系列目標客戶群體足夠關注，切實根據目標群體的實際情況和需來合理編制戰略規劃。這便需要房地產企業在編制戰略規劃前，積極主動地落實好市場調研工作，以此了解和掌握目標客戶群體的基本特點，挖掘其現實需求，然后再開展戰略規劃的編制工作，以此確保自身所提供的產品可以切實滿足目標客戶的需要，進而避免出現經濟風險。

2.在實際開展戰略規劃編制工作時，房地產企業應該對內外部環境做出充分考慮，借助全面分析和研究內外部環境，來保證發展戰略可以切實滿足自身的發展需要。除此之外，在編制戰略規劃過程中，企業還應該明確自身的優勢所在，要盡可能地做到揚長避短，設定科學合理的發展方向，充分結合國家有關政策方針，以此提高發展戰略的合理性以及適宜性。

3.房地產開發具備著一定的特殊性，往往在獲得地塊的之前，已經明確了地塊的實際用途。因此，在編制戰略規劃時，應該結合規劃地塊的實際用途來開展戰略方向的設定，以此更好地明確企業戰略目標和發展方向，避免出現戰略方向錯誤或者是偏差等問題。

（三）豐富籌資渠道，做好籌資管控工作

1.房地產企業在實際開展籌資活動時，籌資規模大小、方式以及籌資結構等都能夠引發一定的經濟風險。為了提高籌資工作的風險管控成效，房地產企業應注重加大對籌資工作的管控力度。例如，在籌資決策階段，為了有效規避決策失誤風險，應該建立健全籌資決策機制，全面落實好籌資需求方面的評估分析工作，以此降低籌資決策的盲目性；進入到籌資設計環節后，應該對籌資方案設計做出嚴格管控，要盡可能地多設計幾套籌資方案，并組織相關專家開展籌資方案的比選工作。企業在明確最佳方案的基礎上，再對該方案開展深入分析，從而對方案做出進一步優化和改進，以保證籌資方案的科學性以及合理性。進入到籌資審批環節后，應該充分明確審批機構及人員構成，同時明確相關工作人員的審批權限以及具體責任，以此確保籌資審批能夠嚴謹細致地開展下去，一旦出現問題可以追究責任到個人并且及時做出有效改正。進入到籌資執行環節后，應該成立相應監管小組，專門對籌資方案的具體執行過程開展監控工作，以此確保方案能夠得到正常執行。

2.房地產企業在實際開發一個項目時往往需要耗費較長的時間，同時投資金額巨大，若是企業自身缺乏雄厚的實力，很容易在一個項目施工建設中逐漸被資金拖垮，所以持續地豐富籌資渠道，保證資金的充足供應，屬于房地產企業規避籌資風險的一個關鍵舉措。具體包括以下幾種：

（1）自籌資金。主要指的是利用企業股東追加股本金或者是提供股東借款等措施來解決資金問題。

（2）預售資金。開展房地產預售活動，屬于現階段房地產市場較為常見的一類籌資方式。企業可以在房地產區位以及環境等條件相對較好的基礎上，借助預售的方式有效籌集一定量的建設資金。

（3）銀行貸款。其屬于房地產企業開展籌資活動的一個關鍵籌資渠道，現階段國內超過70%房地產企業的開發資金全部來自銀行貸款。

（4）通過企業合作籌集資金。此種方法涉及外資合作以及內資合作兩種，借助合資合作能夠將房地產企業進一步做大做強，同時其也屬于現階段房地產企業最可行的一類籌資渠道。

（5）信托籌資。此種籌資渠道指的是信托公司為一些有較好盈利前景的房地產項目有效提供信托貸款或者是直接參與信托投資的一類籌資方式。一般情況下，房地產企業可在銀行貸款出現困難時，選用此類渠道，能夠更好地獲取到建設資金。

（四）做好生產風險控制工作

房地產企業在實際開發工程項目的過程中，應注重借助嚴格有效的管理工作來進一步提升生產風險的管控成效，以此保證企業能夠獲取到理想的經濟效益，實現穩定健康的發展。具體做法如下：

1.在實際開展房地產項目施工建設作業前，企業應該組織有關人員對項目開展全面細致的調查分析工作，利用充足可靠的資料，合理地編制工程預算，同時借助相關制度的建設，保證預算能夠有效落實到每一個施工環節中，從而科學高效地控制造價，不斷提升項目的經濟利潤。

2.加大對設計環節的管控力度。可通過招投標等方式優選設計單位，并督促其前往項目現場開展勘察工作，切實結合工程實際開展設計工作。對于設計方案還需要落實技術經濟比選工作以及限額設計制度，以此在提高設計水平的同時，更好地控制造價成本。

3.實際施工過程中，還應該通過建立健全相關管理制度，落實好質量管理、安全管理、進度管理、成本管理等工作，以此規避返工、變更、質量、工期延誤等各類生產風險問題。對于一些大型建設項目，還應該落實好國家政策、市場環境變化方面的預測分析工作，以此科學調控各類管理和施工活動，防止一系列經濟風險出現。

（五）合理管控投資活動

房地產企業的投資活動有著明顯的長期性以及動態化特點，為了能夠有效規避投資風險，還需要嚴格落實好投資環節的管控工作。在實際開展投資工作之前，企業需要結合市場環境、企業自身實際情況以及國家政策等多個方面的因素，落實好投資風險預測以及評估工作，盡可能地掌握各類因素的變化趨勢，從而具有一定針對性地合理編制投資規劃，充分明確投資方向，最大限度保證企業投資能夠取得良好效益。在實際投資過程中，企業還應該注重落實好動態化監管，要提前對擬投資項目開展可行性研究工作，在此基礎上科學編制投資組合方案以及投資戰略，并結合投資方案和戰略規劃嚴格監管投資活動的執行情況，以此確保將企業可能面臨的投資風險控制在最小狀態。除此之外，在投資階段，企業還可以利用購買項目保險等措施達到投資風險轉移的目的，有助于更好地防控經濟風險。

結語：

對于房地產企業來講，其在生產經營過程中需要面對的經濟風險相對較多，如何做好經濟風險防控工作，屬于房地產企業需要重點思考的課題。文章針對房地產企業經濟風險管理策略做出了深入探討，以此為房地產企業提高經濟風險管控能力提供參考。

（作者單位：貴陽市城市建設投資集團有限公司）