房地產企業現金流管理研究

王俊嶺

房地產現金流管理作為財務管理的重要部分，對房地產公司的管理、政策制定以及公司可持續經營起著非常重要的作用。因此，如何進行良好的現金流管理，是當前我國房地產企業面臨的首要問題。

現金流作為房地產企業財務管理的關鍵指標，對于保持企業財務狀況穩定，促進企業健康發展，起到了至關重要的作用。隨著市場經濟不斷深化與發展，房地產企業之間的競爭日益激烈，各企業為了提高自身的競爭力，必須要有充足的現金保證正常運轉。房地產企業現金流不足，不僅導致企業財務狀況出現波動，也將給企業的生產經營活動帶來重大影響。如果不能合理地控制現金流，就有可能造成企業破產或陷入財務困境，給企業帶來重大經濟損失。所以，房地產企業要加強現金流量管理，加快現金周轉速度，從而推動企業更好、更快發展。

一、房地產企業現金流管理具有重要意義

房地產企業是資金密集型企業，因此，在企業運作、投資決策以及項目投資等領域，現金流的多少對房地產企業有很大的影響，好的現金流管理對企業的穩定發展起到了很大的作用。

（一）在房地產企業運營過程中，涉及的工作職位較多，企業需要為這些工作職位上的員工開出與之匹配的工資。而在市場營銷的過程中，還會產生很多成本。而通過現金流管理，能夠有效控制企業在經營過程中的費用支出，從而減少資金浪費，確保企業收支平衡，讓有關業務活動和市場營銷工作可以順利地進行下去。

（二）在企業的投資決策中，房地產項目開發通常會涉及巨額的資金，在高收益的情況下，也存在著高風險的問題。因此，如果企業對現金流的管理能力得到了強化，就可以讓企業的投資決策更加合理。而且，良好的現金流狀態還可以有效地應對相關的風險，進而確保企業可以得到應有的收益。總之，高效的現金流管理可以對企業的資金流動進行全方位的保護，投資得到更多的回報，讓企業擁有更多的發展機會。

二、房地產企業現金流管理的現狀分析

（一）企業資金預算管理不嚴格

項目資金預算管理是企業核心管理工作中重要的組成部分。房地產企業的資金預算涉及的部門比較多，業務流程也比較多。準確的現金流預算，能給企業帶來預警，幫助企業及早采取有針對性的行動。同時，還能對現金流的穩定性和到期賬款間的關系做出清晰的考慮，從而為企業規避財務風險提供保證。目前，在進行資金預算編制時，一些房地產企業對預售、工程節點等核心環節缺乏精準的把握，導致企業在制定資金規劃時存在著一些缺陷，在實際執行的時候針對性不強，致使房地產企業的預算管理存在著缺陷。當企業的開發環境、發展速度發生改變的時候，企業還根據過去的經營情況制定目標，預算指標失去準確性。除此之外，企業沒有對資金計劃的執行情況進行實時追蹤，沒有對資金執行中的差異進行深入研究，沒有對與之相匹配的工作人員實行相應的獎勵和懲罰，也會導致預算資金的管理缺少標準化，影響現金流動的暢通。

（二）籌資渠道受到限制

隨著金融市場的快速發展，企業的融資渠道也越來越多。房地產企業的發展需要大量的資金來支持，可房地產資金的回籠滯后，因此，要想保持正常的經營活動，必須從金融機構中獲得貸款。信托企業是房地產企業資金的主要來源。但是，由于這一類金融機構對房地產流動資金貸款的審批相對嚴格，導致了一般貸款的消耗期限較長，并且資金的用途也得到了限制，這些因素都會對房地產融資產生不利的影響。同時，銀行出于自身的資金安全考慮，會對房地產貸款的風險進行嚴格的管控，這就造成了部分中小型開發商融資困難。融資途徑相對較少，其他途徑的融資則要付出較高的利率，使原本就很緊張的現金流變得更加困難。大多數房地產企業抵抗資金風險的能力比較薄弱，如果出現了融資渠道受到限制，資金鏈緊張或者斷裂的情況，企業的生存發展將會受到影響。

（三）現金流管理監管力度不夠

要保證現金流管理工作順利進行，必須對企業的財務管理工作進行嚴格的監管，這樣才能有效地減少現金流管理出現問題。但是，部分房地產公司在內部沒有設置相應的監督職位，致使房地產公司的財務工作得不到有效的監控，公司在經營過程中存在著缺少計劃的情況。導致公司在經營過程中出現了現金流不足，從而產生了大量的資金管理問題，給房地產企業帶來了嚴重的財務風險。

（四）現金流管理體系不夠完善

目前，一些房地產企業對現金流缺乏足夠的關注，使得房地產企業的經營缺乏相應的資金支持，從而由于房地產企業的資金支持系統不完善，影響到企業的各項經營工作。在財務管理上，由于財務部門的崗位和管理制度的設置存在缺陷，使得相關的財務人員不能進行有效的現金流管理，即使是遇到了資金問題，也不能及時解決。還有，因為崗位職責劃分不清，導致出現問題時相互推卸責任，不僅嚴重地降低了財務管理的工作效率，也為相關的資金流動留下了潛在的風險。同時，也造成了企業在進行投資決策時失去了可靠的基礎。有關業務活動的開展沒有充足的財務保障，從而出現了一系列的經營風險。

三、房地產企業現金流管理的優化策略

（一）加大財務管理，增強現金流管理意識

房地產企業要注重現金流的管理，增強現金流的管理意識，并對其進行整體的財務管理，從而保證對資金進行有效的控制。在進行財務管理的過程中，應該采取各種新型的管理方式，從而提高財務管理的效率，增強對流動資金的管理效果。有關財務管理人員要運用數據化的管理手段，對財務信息進行更有效的管理，對企業在投資運營過程中所產生的資金流量信息進行準確的把握。利用大數據，建立信息化財務管理平臺，對資金的流向進行實時跟蹤，有助于管理人員對企業內部的資金進出情況有更清晰的認識。在經營過程中，企業必須對其進行嚴密的預算，使企業的現金流得到有效地控制，將企業財務管理中出現的問題降到最低。

（二）優化投資管理機制，對投資和規模擴張合理規劃

對房地產企業來說，投資和規模擴張是一種必然。為了避免在這個過程中出現資金鏈斷裂，可以從現金流管理方面入手，建立一個良好的早期預警制度，避免投資的風險。在大的經濟環境與當前的資金流動趨勢不相符的情況下，可以在一定程度上采取回避措施，將其和投資風險的預警有機地聯系起來。可以從幾個角度提高對投資風險的評估，其中包括：公司主營業務的出售比例、資產負債率以及現金比率、投資邊際等。這就能夠在適當地分配資源的同時，防止了某些風險的發生。房地產公司還要在預算上綜合考慮現有的資源，并對各種資源進行最大限度的合理分配。此外，企業還要增強風險意識，在現金預算、合理安排資金、加速資金流轉等方面都要有相應的監管和監督制度，以免資金流轉出現問題。

（三）調整企業的經營戰略，增強投資決策的合理性

房地產企業要隨市場環境的改變而改變，適時地調整經營策略，通過促進投資合理性，保證企業資金的有效利用。在進行投資時，企業決策者要面臨大量影響因素，這些因素會導致企業的資金流動出現風險，進而影響到投資效果。所以企業有必要在對原有財務管理進行改進的前提下，綜合分析資金流動問題，從而確保投資的合理進行。同時，還要結合自身的實際情況制定出相應的對策，有效地提高房地產項目投資的效益。就房地產項目投資決策而言，應充分考慮市場環境、政策方針等因素的變化，視自身資金流量而定，開展相應項目投資的調研，謹慎投入，以保證工程能有足夠的盈利。在具體的投資之前，要結合自身的實際情況，反復考量制定出科學合理的投資策略，并做好相應的監督工作。

（四）控制項目投資規模，拓寬融資渠道

在企業的發展過程中，要管理和控制項目成本，確保投資項目能夠順利實施。對于任何一項經濟活動而言，都需要有一定規模和數量的資金支持，而這也就導致了項目的投入具有很大程度的不確定性，同時會受到多種因素的影響。有關工程必須在獲得了充足的資金后，方能按既定計劃實施。如果不能合理、高效地使用資金，將會造成資源的浪費。所以，要加大投資，讓項目的投資需求與企業自身的發展狀況相適應，以保證工程可以順利地完成，給企業帶來更大的收益。此外，房地產企業還應當重視項目管理工作，通過有效的管理方法和手段提升管理水平。進行項目成本的管理，應視市場和政策變化而定，還要對工程和企業本身的需要進行調整，從而減少項目成本，發揮企業在成本管控方面的優勢。同時，房地產企業還應該開辟多元化的融資渠道，在主導項目的開發中引入多元化的資金，分擔項目的風險。在通過貸款籌集資金的時候，要對自己的償債能力進行全面的考量，要避免使用太高的杠桿和負債。在確保企業的資金能夠穩定流動的前提下，還要預留一些資金防范風險。

（五）健全現金流管理體系，強化工作監管

在強化現金流管理的過程中，房地產企業要健全相關的管理制度，明確各個部門的崗位分工。在此基礎上，企業可采用業財融合管理模式，通過將財務與業務有效結合起來，從而增強財務管理的有效性，確保財務人員能準確控制財務預算及審計工作。為此，企業要制定完善的財務管理體系，著重關注現金流管理，并對財務人員進行全方位的培訓，以確保工作成效。健全現金流管理體系，是保障房地產企業穩定發展的關鍵。企業應該積極落實相關制度，從多方面著手提升財務管理水平，加大對于現金流的管控力度，為后續的經營活動提供充足的資金支持。同時，企業還應該在財務管理方面，構建出一套與之相適應的內部審計和監督機制，對其進行嚴格的監管，確保相關的管理工作能夠得到嚴格的執行。如果現金流管理工作出現問題，應該對責任人進行嚴格的問責。在發現問題的時候，要進行及時的處理，最終達到高質量的現金流管理效果。

結語：

現金流管理是房地產企業發展的一個重要保證，它可以對企業的成本進行有效的控制，保證企業的投資決策是正確的。房地產企業應該對現金流管理中所出現的問題有一個全面的認識，對出現問題的原因進行分析，及時處理，從而確保企業的資金安全。

（作者單位：恒大地產集團長春有限公司）