融資難？房地產企業如何“見招拆招”

朱影

房地產企業不僅可以改善人們的居住環境，還能推動我國經濟發展。近年來，企業向商業銀行借款的利息提高，獲得貸款難度增大。房地產企業應該降低對銀行貸款的依賴，尋找新的融資渠道，從而降低融資成本，規避融資風險，打破融資困境，促進自身的健康發展。

BL房地產（集團）股份有限公司（下文簡稱為“BL地產”）是一家大型國有地產企業，創建于1992年，并于2006年7月在上交所掛牌上市，擁有國家一級房地產開發資質。

BL地產主要融資模式

銀行貸款。目前，國內房地產企業的主要融資渠道就是銀行貸款，BL地產也不例外，BL地產與主要的商業銀行建立了長期戰略合作關系。與其他房地產企業的銀行貸款相比，BL地產的貸款規模較大、利率較低、較為方便。

債券融資。與銀行貸款不同，債券融資的資金只在債券發行年份流入。發行債券可以使信息使用者了解BL地產歷年債券融資在資金總數中的占比。債券融資也是資金的來源之一，其獲得的資金規模甚至超過了股票融資。

上市融資。發行股票是BL地產籌資的主要渠道，2006年，BL地產開始在上交所發行股票籌資。上市融資具有長期性的特點，由于沒有固定的股利負擔，所以在某種程度上減輕了企業的壓力。隨著時間的增長，BL地產上市籌集的資金規模日益擴大，給自身的發展壯大提供了有力的資本保障。

信托融資。目前，BL地產已和二十余家信托公司展開合作，推出了近三十個信托計劃進行融資，而BL地產也常常采用項目抵押貸款的方式來完成信托貸款。

BL地產多元化融資特征

銀行貸款減少，抵御風險的能力增強。近年來由于住宅價格高速上漲，國家對房地產市場實施了相應的管理政策，使房地產企業面臨的形勢更加嚴峻。另外，受銀行信用政策影響，房地產企業從銀行等金融機構融資變得困難。BL地產通過多種融資渠道分散風險，減少對銀行貸款的依賴。

融資結構日漸合理。BL地產積極運用上市融資與債券融資的方式，降低對銀行信貸的依賴。在間接融資的過程中，金融機構扮演資金中介的角色，切斷了市場與資本的供求關系，不利于投資者對企業進行監管。相比之下，直接融資的融資條件則更為靈活，且資本運用效率也更高，更利于企業的發展壯大。

融資成本降低。分析BL地產年報不難發現，近年來企業長期借款主要為銀行貸款。2017年到2021年，BL地產向金融機構貸款的平均資本成本約為5.78%，既然銀行借入占金融機構借入的大部分，因此，我們可以將5.78%作為BL地產銀行融資的平均資本成本。

BL地產融資模式分析

目前，BL地產主要靠向銀行借貸籌款，但銀行借款在融資總額中的占比有所下降。近年來，BL地產引入了多種融資方式，例如信托，這種融資方式能補充BL地產所需的日常資金。

多元化融資擴大了融資規模。企業在房地產開發過程中，往往需要投入大量資金，無法單純通過銀行借款獲得，所以應該積極增加融資方式，以彌補資本的不足。

多元化融資穩定了資金來源。企業進行多渠道融資主要是防止過分依賴單一的融資模式給自身帶來風險。國家稅收政策不斷變化，依靠銀行貸款的融資方式不利于資金來源的穩定以及公司的健康發展。

多元化融資提高了資金使用效率。根據項目的開發特性和資本需求，企業需要靈活變通融資方式，提升資金的使用效率及周轉速度，同時降低融資成本，為項目提供資金支持。

房地產企業主要融資渠道

自有資金融資。自有資金是指使用自有資產為房地產項目提供資金，屬于內因性資金籌集手段。近年來，房地產行業的管制政策使房地產企業自有資金比例不斷增加，這給大部分企業帶來了巨大的資金壓力。

預收款融資。房地產企業的預收款融資是指房地產開發商根據合同或協議向購買方預收定金，這是籌款的主要方式，同時也是房地產企業主要的流動負債。對開發商來說，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式。

銀行信貸。房地產企業的大部分資金都是向銀行借貸得來的，當全國的房地產企業融資都集中在銀行信貸這一渠道上時，不利于經濟發展，因此，央行在一定程度上限制房地產行業的銀行貸款規模。

房地產信托。房地產信托有兩種，一種是委托人將房地產所有權委托給信托人，由信托人進行管理和處置，委托人從中獲利。另一種則是委托人將自有資金委托給信托人，信托人將資金投入房地產項目。房地產信托往往比銀行貸款的成本高，但其融資門檻低、貸款期限長，并且對資金使用沒有太多要求，因此是一種比較常見的融資方式。

房地產證券化。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。中介獲取和管理房地產項目，從資本市場上或證券市場上獲取資金。一些資產的證券化提升了在建項目的流動性，這種方式是房地產企業獲取外部資金的主要方式之一。

房地產售后回購。售后回購服務是籌集資金的常見形式，一旦商品賣出，買方和賣方就簽署合同，使賣方能夠以一定的價格換購商品。與房地產租賃業務相比，出售后的回購可讓房地產企業迅速實現資金回籠，保證了資金的流動性。

房地產企業融資建議

全面公開融資信息。通過查閱BL地產的所有融資信息，人們能夠發現BL地產對銀行借款信息進行了較為全面的公開，但是BL地產尚未公開關于信托融資和基金融資的詳細信息。信息公開不充分導致廣大投資人無法全面掌握企業的運營情況，這在一定程度上會對后期融資產生負面影響。

合理規劃融資目標。各房地產企業在發展規模、經營能力、資本運用效率、風險承受能力等方面各有不同，這就要求企業在融資時要從實際出發。為了完善融資架構以及增強風險防范能力，企業只能花費較小的成本去選擇最佳的融資方式。

建立健全多元化的投融資平臺。由于國際金融市場不斷發展，我國融資業務也取得了很大的發展空間，但與發達國家相比，還存在較大差異。為確保社會公共資源的合理配置，必須促進市場體制改革，形成公開有序的競爭環境，對房地產行業融資的合規監管也不能松懈，需要建立多元化投融資平臺，健全有關規章制度。