馮侖：恒大2.4萬億負債是怎么欠下的

萬通投資控股股份有限公司董事長

前些天，恒大“亮出賬本”：2021年和2022年合計虧損額為8120.3億元。不僅如此，仍背負著2.44萬億元負債的恒大凈資產為-6000億元。業內人士對此有預判，但這個數字還是讓大家有一些驚詫，也著實嚇了普通觀眾一跳。那么多錢都跑哪去了？怎么回事？

恒大經營到現在，造成財務數據上的差池，我想主要有以下幾個原因：

第一是會計記賬調整的原因。恒大是怎么確認收入的呢？如果說是嚴格按房地產項目交付時確認收入，那么當年恒大的營業額不應該有這么多。

確定收入是一個從負債轉成收入的過程，在不確認收入時，預售的房產在賬本上是負債，一旦確認收入，就會減少負債、增加收入。比如，假定恒大負債8000億元，但8000億元里有2000億元確認收入了，負債就變成6000億元，收入就變成2000億元，報表就會好看很多，收入增加了，負債減少了。

所以，恒大在過去冒進的經營過程中，確認收入的口子是松的，甚至業內有傳聞，會計事務所的人看一看，只要項目外立面做完了就確認收入。大家知道，外立面到內精裝做完至少還差一年，所以等于恒大大量提前確認收入，從而使報表收入變得很大，便于從資本市場融資和股票市場估值。

實際上，這樣確認收入導致現在財務數據的回撥，今天之所以總負債和凈資產（負資產）都大大增加，是因為會計按照實事求是的方式進行回撥調整時，出現了巨大的反差，總債務2.4萬億元，凈資產-6000億元，另外兩年虧損8000億元。這是一個財務問題。

第二是企業經營策略。恒大的經營策略基本是高杠桿、高周轉、高負債，一旦高周轉停下來，高負債就成了毒藥。只要現在不賣樓，沒現金回來，利息就不斷漲，越處理，債務越多。

計算一下，一萬億元的負債，每年光利息就一兩千億元，“三高”策略不能停，只要一停滯就會反噬，暴露出財務上的巨大漏洞。

第三是恒大的多元化擴張使財務管控失去了必要的治理上的理性。

萬科等企業為什么沒有爆雷？因為它是職業經理人主導，同時股東參與治理和約束，以及公司文化有獨特的健康基因，業務也沒有過于多元化。

所以你看，恒大造汽車幾百億、上千億元沒了，之前還做水、做糧，這些都使它的財務資源分散，同時核心競爭力又不能夠持續地累積和保存，公司治理失去平衡，創業者、主導人、實控人的權力在財務上沒有約束，整個公司就會出現這樣的財務結果。

在中國房地產行業發展的特殊階段，其實不光恒大一家如此。如果恒大這種情況是種病的話，今天爆雷的企業大體上都得了“恒大病”。這個特殊階段企業得病的狀態，也算是流行病、多發病。

另外，民營企業的創始人對公司治理的確很重要，一定要在好的治理結構當中，才能夠保證企業長治久安。

我們始終拿萬科跟這些爆雷企業對比，早在20年前我們寫文章《學習萬科好榜樣》，就是看到了萬科治理結構上的理性、合理、透明、有效，對創始人的權力有約束，同時在行業資源的有效聚集、能力集中方面，起到了很強的內外部監督作用，讓他們能夠有效行使董事長、CEO（首席執行官）的權力，這對公司長治久安很重要。

“恒大病”也給了我們一些啟示：民營企業的確要加強自身公司治理，不能說你是企業家，創辦了一家企業，曾經有過某些特別輝煌的業績，就有特權超越公司治理的框架，為所欲為。