探索土地熟化新路徑 持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境

殷淑燕

土地熟化作為一種土地供應(yīng)模式，在節(jié)約項目融資成本、縮短施工周期、活躍土地市場、優(yōu)化營商環(huán)境、促進土地節(jié)約集約利用等方面具有重要作用，不僅能緩解政府在舊城改造、城中村改造中的資金難題，而且可以提高企業(yè)拿地的積極性。

近年來，由于地方政府財政緊張，土地熟化普遍較低，再加上大氣污染防治限工令、拿地后各項手續(xù)辦理時間較長、個別宗地新增附著物等因素影響，大多數(shù)企業(yè)拿地后進入施工時間較長。為解決土地熟化程度瓶頸問題，推動落實“項目為王”，濮陽市立足主城區(qū)發(fā)展實際，進行了探索和實踐。

土地熟化工作現(xiàn)狀

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在濮陽市長期投資的建業(yè)、恒大、碧桂園、匯豐、恒昌、華信等20多家投資企業(yè)，從繳清出讓金到滿足進地開工條件平均周期為4～5個月，因全年施工周期理論上僅為10個月，而相關(guān)手續(xù)辦理就占去近一半時間，嚴重影響項目建設(shè)進度。這主要存在以下幾個方面因素。

在臨時用地及道路建設(shè)方面，由于土地儲備計劃與城建年度計劃銜接不夠，濮陽市相關(guān)道路建設(shè)由城建部門編制年度建設(shè)計劃，并列入當年財政預算后組織實施，對未列入本年度基建預算的道路，一般情況下無法投入資金實施建設(shè)。對急需供地項目的臨時進場道路問題，則由項目單位在競得土地之后與有關(guān)鄉(xiāng)（辦）溝通協(xié)調(diào)，使用相鄰土地作為臨時施工道路（如果未征收，需要租用）。

在臨時用電方面，企業(yè)拿地后，須到供電部門辦理臨時基建用電，架設(shè)臨時用電變壓器及計量裝置后，方可開工建設(shè)。施工完成后，投工投產(chǎn)或移交業(yè)主前，企業(yè)須到供電部門申請辦理正常用電線路規(guī)劃設(shè)計、施工等接入工程手續(xù)，待正式用電投入使用后，再申請臨時用電線路的拆除工程，存在重復投資和效率低下問題。費用標準為，臨時用電在60萬～100萬元，正式用電一般按照建筑面積收取，平均在每平方米100～130元（以66666.67平方米容積率為2.5的宗地為例，費用約為2001萬元）。

在圍欄圍擋建設(shè)方面，為方便土地征收工作，濮陽市主城區(qū)儲備土地圍欄圍擋建設(shè)一般由土地所在地集體經(jīng)濟組織承擔，費用計入土地成本，圍欄圍擋建設(shè)標準不高，企業(yè)拿地后一般需要拆除重建（仍需由所在地集體經(jīng)濟組織或個別村民實施）。

在文物勘探方面，項目建設(shè)前文物勘探工作一般由企業(yè)承擔，企業(yè)可有兩個選擇：一是向市文物主管部門提出文物勘探申請，市文物主管部門向其下屬文物勘探技術(shù)單位（市文物保護管理所）派遣任務(wù)，文物勘探技術(shù)單位接到任務(wù)后，進行文物勘探，用地單位繳納文物勘探服務(wù)費用后，領(lǐng)取文物勘探報告；二是企業(yè)在市場上自行選擇技術(shù)服務(wù)，費用相對較低，但是布點密度、孔徑深度等缺乏監(jiān)管，勘探標準不高。

在臨時用水及水土保持方面，考慮到成本問題，用地企業(yè)在施工階段一般會采取開采地下水的方式代替城市用水，不需要辦理相關(guān)手續(xù)。水土保持工作在企業(yè)拿地后到水利部門申請辦理相關(guān)手續(xù)，費用標準為1.2元/平方米。

土地熟化工作面臨的難題

臨時用地及道路建設(shè)問題。土地儲備實施過程涉及市、區(qū)兩級政府，土地儲備工作涉及多個部門，由于立場不完全相同，各方對儲備土地相關(guān)的城市道路和市政道路建設(shè)內(nèi)容、深度、路徑等理解不同。目前，土地儲備機構(gòu)原則上不參與相關(guān)道路建設(shè)，只負責對儲備土地進行征收、拆遷，達到“凈地”條件。相關(guān)道路建設(shè)由城建部門組織實施，對急需供地項目的“臨時三通”（通水、通電、通進場路）中的施工道路也沒有參與實施，造成土地儲備與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不同步的現(xiàn)象。尤其是城市外圍土地項目，土地競得人拿地后，急需解決進場道路問題，從手續(xù)辦理到進場施工，一般需要2個月左右的時間。

臨時用電問題。由于土地供應(yīng)前供電部門介入較少，多數(shù)宗地需要架設(shè)臨時用電，周期長、費用高，一般為2個月，投資平均不低于300萬元。施工完成后須再拆除臨時線路，改建為正常居民用電，因接出電源不同、費用不等，最高可達3000萬元。施工涉及破穿道路、城市綠地等，周期更長，一般為3～6個月。

圍欄圍擋建設(shè)問題。目前，濮陽市主城區(qū)供應(yīng)土地前一般不建設(shè)圍欄圍擋。個別宗地前期開發(fā)時，為推動土地征收，會委托土地所在地集體經(jīng)濟組織建設(shè)圍欄圍擋，費用納入土地成本，但是圍欄圍擋建設(shè)標準一般不高，企業(yè)仍需拆除重建，增加了時間和資金成本，僅圍擋一項內(nèi)容，需要時間平均在一個半月以上。

文物勘探問題。目前，濮陽市采取的做法是：企業(yè)拿地后再申請文物勘探，一方面，存在土地供應(yīng)后仍有文物遺存風險；另一方面，從申請手續(xù)到現(xiàn)場施工再到出具報告，周期一般為一個半月以上。

水土保持問題。根據(jù)目前相關(guān)政策，為防止城市建設(shè)活動造成水土流失，在項目建設(shè)前，需采取必要的預防和治理措施，一般由用地單位委托第三方編制水土保持方案，并報經(jīng)水利部門審查審批完成后，用地單位按照1.2元/平方米的標準，繳納水土保持補償費。該事項從編制報告到組織評審，再到繳納費用，平均周期為2個月左右。

臨時用水問題。目前，濮陽市主城區(qū)土地在供應(yīng)前，一般不考慮城市用水管網(wǎng)配套問題，再加上費用較高，企業(yè)一般會選擇開采地下水的方式。項目竣工后再行引入城市用水（也有部分企業(yè)直接采用地下水供應(yīng)居民，或采用“兩摻”方式，節(jié)約物業(yè)成本）。

以上六項內(nèi)容為企業(yè)拿地后的必要工作，周期累計平均為8～9個月，企業(yè)一般會交叉進行。即便如此，最快也需要4～5個月，在一定程度上增加了企業(yè)的時間成本，嚴重影響濮陽市土地市場的活躍度。

意見和建議

建立聯(lián)動機制。濮陽市政府出臺相應(yīng)規(guī)范性文件，圍繞建設(shè)項目審批內(nèi)容前置的思路，建立各職能部門聯(lián)動機制，明確責任分工，通過政府審批職能前置，改善土地市場營商環(huán)境，用政府效率改善換取企業(yè)效益增加，進而提高企業(yè)投資信心指數(shù)，增加土地市場活力。

統(tǒng)籌供地時序。按照“先基礎(chǔ)設(shè)施、后土地開發(fā)”的思路，堅持以城市外圍土地“片區(qū)開發(fā)”為主，城市核心區(qū)土地“低效盤活”為輔，統(tǒng)籌考慮現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施和規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施承載能力及建設(shè)時序等因素，堅持“熟供分離、非熟不供”的原則，將土地熟化與供應(yīng)分階段實施，先熟化、再供應(yīng)，非熟化、不供應(yīng)，既改善營商環(huán)境，又實現(xiàn)企業(yè)投資、城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展的良性循環(huán)。

深化改革創(chuàng)新。積極探索集體建設(shè)用地先入市再國有模式，通過集體土地入市政策，提高企業(yè)落地效率。同時，積極支持集體土地入市企業(yè)根據(jù)發(fā)展需求，將集體土地有償國有。為配合該政策運行，建議土地儲備機構(gòu)積極探索將集體建設(shè)用地納入儲備工作，為集體建設(shè)用地入市保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件。市政府有關(guān)部門圍繞“城市設(shè)計”“項目地勘”等內(nèi)容，持續(xù)探索優(yōu)化路徑，簡化審查審批程序，持續(xù)改善營商環(huán)境。（作者單位：濮陽市房地產(chǎn)事務(wù)中心）