太平天國戰后南京房地產權勘定與經濟恢復

摘 ?要：太平天國戰爭損毀了南京城內很多房屋，官府檔案和房地契據大量遺失，導致戰后房產訴訟繁多。曾國藩、左宗棠從勘驗房地產權入手，同時清查城內空地，允許客民寄居空屋，或繳價租地造屋。勘定房地產權的各項政令大體得到落實，產權清晰后房產糾紛大為減少，房地產交易有序復蘇，城市經濟日漸繁榮。勘定房地產權從易到難，由南及北，帶有鮮明城市規劃性質，有意識地引導了城市生態的恢復和發展，得到百姓的積極響應，時人房地產權意識日漸強固。

關鍵詞：南京 太平天國 房地產權 勘驗

太平天國戰后，南京城一片廢墟，房地產契券多有遺失，官府檔案也大量散佚，無從稽考。外來軍民寄居空屋，歸里百姓搜尋舊宅，然房屋產權混亂不清，房地產糾紛愈演愈烈。曾國藩、左宗棠等地方大吏先后頒布勘驗房屋、地基、荒地產權的一系列政令，清查各類盤根錯節的產權關系。學界對太平天國戰后江南社會重建中的善后局、八旗駐防及江南貢院頗多關注，而對房地產權勘定著墨殊少，也沒有討論產權勘定的成效。本文依據相關文獻和晚清房地產契證文書等資料，考察太平天國戰后南京房地產權的勘定及成效，祈方家匡我不逮。

一、《金陵房產告示》與造屋令

同治三年（1864）六月十六日，曾國荃率領湘軍攻克天京，顛沛流離十余載的南京百姓得知消息相繼返回故里。是時，城內亂象橫生，“瓦礫填街，骷髏滿目，雜以糞穢，臭氣逼人。河渠久塞，尸骸、糞土幾添滿，飲水則病。戶口零落，游勇散居，難民回籍，索房屋、索婦女者無虛日”。平民房屋“毀壞殆盡，所存者不過十之二三”。世家大族的故宅名園也遭殘燬，名噪一時的袁氏隨園、鄧氏萬竹園、邢氏緣園、張氏陶谷、湯氏獅子窟等，“亭臺花木蕩然無存，即瓦礫亦無蹤跡”。城內兵勇及客民占居空屋，原住民搜尋故宅，準備重整舊業，但房地產契遺失，無憑可據，導致房屋產權混亂不清，爭訟不息。界定房屋產權成為穩定人心、重建社會秩序的當務之急。兩江總督曾國藩認為，唯有清查城內廬舍、田地，各還業主，才能解決房地產權爭端。清軍六月占領南京，七月中旬曾國藩即頒《金陵房產告示七條》，十一月又復議四條，同治四年（1865）五月初六重新頒布修訂后的《金陵房產告示八條》。兩則告示所示勘定房地產權大要有四：

1.勘定產權，有契者驗契，無契者頒發管業執照。房地產按有無契據分為兩類。若原契尚存，業主赴善后局呈明，由所屬保甲局實地核查驗明，在原契上注明“驗訖”字樣，加蓋保甲局印；若原契遺失，業主取具鄰佑切結，呈明江寧善后總局，經所屬保甲局勘明，再出具“冒認甘罪”切結，并承諾兩年之內不轉典、轉售，方可領取加蓋保甲局印及江寧府印的管業執照。執照為左右雙聯，右照由業主收執，左照入官存檔。

2.準許寄居空屋者租借無主空地起造新屋。本籍或客籍百姓寄居的無主空屋，若原屋主歸來，應呈明善后局，經保甲局委員赴屋履勘后承領管業。新舊屋主雙方商議，“或租或讓”。無主空地，暫作官地，允許客民租地造屋，“視地之廣狹，酌定租價。刊刻雙聯執照，載明丈尺若干、地租若干。照根存善后局，正照給客民收執，準其蓋屋”。若原地主歸來，收回善后局代征租價，并與客民協調，“或新屋主酌找地價，或舊地主酌找屋價”。

3.規范認領太平天國政權所造房屋的詳細步驟。僅占一家地基者，承領方式較為簡單。若現存房屋全為太平軍建造，業主呈明驗契后，準許承管地基。若房屋中部分為業主舊造，部分為太平軍新造，業主呈明驗契后，準許承領地基及舊造房屋的所有權。原主想要獲得地基上全部房屋的所有權，須繳納若干錢文，充作撫恤難民的經費，善后總局方準予領契管業；占用數家地基者，承領程序更為繁雜。業主須各自赴善后局呈明，待所屬保甲局驗明后承領房基。彼此交割混雜在一起的房基，再繳納若干費用，方可獲得地基和房屋的所有權。

4.明確官寓、兵占的民房產權歸屬。關于官府寓居民房，允許業主向善后局呈明驗契認產，規定官府應“每月按照民價給予租錢”，待衙署修復后由百姓領回管業。嚴禁兵勇私下買賣、擅自拆除或占地新造房屋，也不得隨意搬移屋內物品。

告示發布后，歸里百姓紛紛持原契或具切結呈明善后局，經所屬保甲局勘明驗契或領取管業執照。但是，百姓限于財力，即便領回地基也無力起造，“公、嫗、子、婦數口萃居一椽一室”。南京復城十余年，城內部分地區依然荒涼。光緒七年（1881）九月初六日，左宗棠補授兩江總督，深感城內房屋寥寂，“貧戶輒支架草房，借蔽風雨，商賈無所棲止，裹足不前”，決定丈量官地蓋造鋪屋，以廣招徠。左宗棠遴員調查發現，城南早已“架造幾無隙地”，而城北房屋稀疏，生意慘淡，決定在古缽營地方設立清丈局，劃定范圍，重點丈量城北部分地區的空地荒地。左宗棠先頒行了八條清丈章程，后江寧布政使會同江寧知府及上元知縣、江寧知縣等地方官員又續議了四條。綜合十二條清丈荒地章程，主要涵蓋劃定清丈范圍、督促業主認領、官府招租造房三個方面。

劃定清丈范圍，主要集中于城北上元縣境內，“大街以西轅門箭道直街，自大行宮南起，至中正街止。東至大中橋，西至漢西門。再由漢西門、牌樓大街一直向東，由羅寺轉彎到新街口、土街口，仍由大行宮行至東轅門利濟巷口止”。在此范圍內的荒廢空地，一律清丈具體方數，注明上中下三等，規定每方價銀若干。關于督促業主領產造屋，清丈局會同各保甲分局按段稽查，于界址插標注記，督促已認產的業主應及時赴清丈局呈驗契據或執照，尚未認產的業主則限期兩月出具親族老鄰或公正殷實紳董切結，核補局、縣兩印執照，“自呈驗契照日始，于兩月內起造房屋”。關于官府招租造房，業主若暫時無力起造，可向清丈局“具稟召頂”，將地基轉售給他人，或“由官起造，將來有力時仍準照官造房屋價，備資領回執業”，所得房屋月租與官府三七分成。又重申地方官先行丈量注冊的荒地在兩年內仍無人認領，即按官產辦理，允許百姓繳價承買起造屋舍，所得價銀移解有司存儲。日后確有真業主持原契認產，經清丈局核查無訛，歸還地價。

左宗棠重申曾國藩房地產告示中的業戶驗契、承領執照及允許客民租借空地等政策，一脈相承，又有所補充，著重清查城北空地，試圖借民力或官本起造鋪房，招徠商賈往來經商。曾、左兩人推行的各項勘定房地產權的舉措，涵蓋了房地產權亟待解決的諸多層面，后任地方官員因循其舊著重落實，再未頒行其他有關勘定城內房地產權的新法令。

二、從房地契證看政令落實

曾國藩與左宗棠先后頒發的勘定城內房屋及荒地產權憑據的各項政令的落實狀況如何呢？換言之，業主驗契或具切結認領執照，客戶繳納租價承領空地起造房屋，在實際執行中是否得以實現呢？南京市房產檔案館藏的諸多房地產契證實物以及其他地方文獻，為我們檢視兩次房地產權勘定的落實狀況提供了可能。

曾國藩房產告示規定，未丟失房契的業主赴江寧善后局呈請驗契。南京市房產檔案館藏諸多房地產契證上均留有同治初年的驗契痕跡，常見驗契形式為在契約空白處注明“某年月日驗訖”字樣，并在字上加蓋承擔實地勘驗的保甲局名稱。如乾隆三十一年（1766）何玉麟等絕賣房基的官契，乾隆三十二年王良義絕賣房基的官契上均有“同治四年四月十五日驗訖”字樣，字上加蓋印文“西南保甲局”，表明兩契均為西南保甲局在同治四年四月十五日驗定。部分契據中的驗契字樣也不盡相同，如乾隆五十七年龔錦泰等出典住房的官活典契上是“同治四年十一月初五日姚瀛呈驗第九十號”，字上加蓋印文“西南保甲局”，詳細標出驗契時間、驗契序號、承驗保甲局及委員姓名，格外明朗。一應留有驗契痕跡的契證實物清楚地說明，業主驗契時保甲局實地核驗后注明“驗訖”字樣、加蓋局章的制度，在實際執行中不折不扣地得到了落實。

若原契遺失，業主應具鄰佑切結赴江寧善后總局呈明，在所屬保甲局實地履勘后，領取加蓋保甲局和江寧府雙印的執照。南京市房產檔案館藏有五份同治年間的無契業主承領舊業的執照，以同治三年十二月二十八日夏一慶的執照與次日江長發的執照時間較早。兩照的年月處、騎縫處均有印文“江寧府之關防”，年月處加蓋“東南保甲局”戳文。夏一慶與江長發均在戰亂中遺失原契，歸里后呈明善后局，經東南保甲局實地勘驗后，領取江寧善后總局頒給的管業執照。兩人承領舊業的領照步驟，完全合乎房產告示的規定。

保甲局實地勘驗后，有時還會頒發類似臨時管業憑證的勘票，讓業主憑此赴善后局換取執照。南京市房產檔案館藏有兩張勘票實物，一張為同治四年三月西北保甲局頒給房主李陳氏的勘票，一張為光緒十八年七月保甲總局頒給倪崇承買紅紙廊地方地基的勘票。勘票的騎縫處無契號字樣及府縣印章，僅于年月處加蓋保甲局印，格式及用印均不如執照嚴謹規范，可能為權宜之舉。

本籍或外籍的客民均可寄住空屋，也可以租用無主空地起造房屋。南京市房產檔案館藏的同治十二年江寧善后總局頒給樊長春的租照，為客民承租無主房基起造房屋的租借憑證。租照的格式及用印與執照類似，年月處有滿漢合璧府縣印文，騎縫處有契號字樣，字上加蓋江寧善后總局印。照內詳定每月租價、起租時間，并稱“俟地主歸來認領之后，租歸地主。所造之屋，準兩造和商定議，或新屋主酌找地價，或舊地主酌找屋價，悉聽其便”，嚴格遵循了《金陵房產告示八條》中的規定。照上還加蓋了警誡條戳：“……如意不能和商，即官為估斷……地主不得希圖賤售，以貽訟端”，防止原主歸來恃強認領，意在維護租借者的切身權益。

關于太平天國政權占用數家民基所造房屋，各業主在承領地基后，可繳納若干費用獲得房屋所有權。汪士鐸及朱嘉齡的祖宅即為此類案例。汪士鐸宅位于城南金沙井地方，與朱嘉齡比鄰而居。太平軍入城次日，汪氏族人焚宅殉難，“合室燼焉，延及姻戚朱錫九之宅暨它諸小屋，悉成焦土”。太平天國政權將汪氏、朱氏宅基及原金沙庵舊址合并，起造房屋充作衙署及倉庫，后期隸屬洪仁玕干王府。不過汪、朱兩氏均無力繳納承領費用，不得已將地基充作官產。汪士鐸身為舉人，長期供職于金陵書局，與曾國藩幕僚張文虎、孫文川等人相熟，依然不能借勢領回舊產，亦表明此項規定執行之嚴格。

光緒八年，兩江總督左宗棠明定章程清丈荒地，催促業主驗契認產，允許客民租借或購買無主空地起造房屋。南京市房產檔案館收藏了多份與此次清丈相關的房地產契券，包括驗單、執照及租照，據此可以窺探各項章程是否得以精準落實。驗單，即已認產的業主持原契或執照呈明清丈局，經局勘驗后領回管業憑據。如光緒八年四月十九日，孫啟賢在新街口地方有兩處房基，契據俱在。他持兩契赴清丈局呈驗，出具冒認甘罪切結后領回驗單，完全符合清丈章程的相關規定。

此次清丈相關的執照，既包括遺失契據的業主承領的管業憑據，也包括百姓承買無主空地的產權憑證。如光緒十三年于捷元的執照中稱，其在上元署北鐘山書院西地方有一塊房基，原契在戰亂中遺失，并未按時承領執照。于氏懾于左宗棠的清丈章程，深恐房基充為官地，在光緒十三年十二月初二日出具切結，領回了房基執照。而光緒十七年沈馥堂的執照及光緒二十二年王善賓的執照，據其內容可知，領照緣由并非為了認領舊業，而是承買無主空地。

客民租借無主房基，可以領取暫時管業的租照，如光緒十九年金陵保甲總局頒給陶世榮的租照。照內格式及用印均與同治年間的租照類似，詳定每月租價、起租時間，并稱“倘日后有地主歸來認領，租歸地主。所造之屋，準兩造和商定議，或新屋主酌找地價，或舊地主酌找屋價，悉聽其便”。上述業主驗產、認產及客民承租、購買空地起造房屋，完全按照章程所定，清丈章程中的規定得到了有效落實。

當然，兩次勘定房地產權，依然存在些許政策漏洞，并不能完全杜絕兵勇強占、百姓冒認現象，也很難約束所有百姓都能嚴格執行相關規定。同治年間，城內仍有少數兵勇強占民房，反客為主，“皆云自造，還則必索重價”。江寧縣有一個無賴婦女“以拐騙為事，往往冒認房屋”。遺失契據的百姓承領執照后，按規定兩年內不得轉典、轉售，但《歙縣館錄》收錄了兩份以執照為產權憑據而交易的絕賣官契，均為官牙憑中見證，立契時間卻與賣主領取執照的時間相同。部分業主并未遵守交易時間限制，官牙也聽之任之。

盡管官府三令五申，仍有部分百姓遲遲沒有承領執照，或因鄰佑切結難具而無法領取，或系冒占他業，不敢貿然領認，還有部分百姓因久居他鄉未能及時驗契。南京市房產檔案館藏有一張光緒十一年朱鼎臣等絕賣房屋并基地與周氏的官契以及一張朱氏等為周氏所立的加據，稱朱氏兄弟三人想將位于鳳凰井地方的房屋出售給周氏，但此前并未將正契呈明保甲局驗契。最終朱氏兄弟在包括一名官牙在內的九位中人的見證下與周氏簽訂了絕賣官契，又立下加據，詳細說明了未驗契的緣由，順利完成交易。由此可見，未驗契的房地產依然能夠參與交易。不過，未按官府規定驗契的房地產在交易中存在諸多不便，也可以反證驗契政策總體上得到了有效地落實。

三、產權勘定的成效與經濟恢復

同光年間，南京地方大吏持續推行房地產權勘定，減少爭產糾紛，穩定人心，在推進房地產交易恢復、穩定社會秩序方面取得了較為明顯的成效，對城市經濟復蘇產生了重要影響。

1.頒發執照，理清了盤根錯節的房地產權關系，為遺失契據的房地產提供了全新的產權證明，保障了房地產交易市場的有序恢復。南京市房產檔案館藏的同治三年之后的36份清代房地產絕賣、活典、永租契證中，有26份以執照為產權憑據，占比72%，其中22份為民間交易，4份為清末西方教會租借地基的永租房契。“民間執業，全以契券為憑……蓋有契斯有業，失契即失業也”，房地契是清代房地產權合法性的首選證據。南京遺失契據的業主具切結領取的執照，在房地產交易中與原房地契享有同等法律效益。如同治五年，管桂楨的官契稱：“所有本房原買正、上各契，實系避亂遺失無存，俟后查出片紙只字，以做廢紙無用。現今管姓稟局認領聯照在案。成契日，管氏憑眾，將聯單查交受買主收執為憑。”同治九年，孫蔭蓮的典契中也有“本房原買正、上各契因避難遺失，已稟請領照在案。成交日，查付典主收執為憑”。管氏與孫氏的原契均在戰亂中遺失，戰后稟請有司領取執照，后又以執照將房屋、地基或絕賣或出典與他人。

百姓與官府乃至洋人交易時，以執照為產權憑證也暢通無阻。同治十一年，陳德隆將承租官基上所建店房賣與官辦善堂普育堂，文契中稱：“昔年租照因避亂遺失，并未典當會押，業已赴局申明，加具十家保結，領照在案。”陳德隆以執照將建在官基上的房屋出售與普育堂。宣統三年（1911），章丹成將江寧縣雙樂園地方的空地永租給美國長老會，永租官契后附執照一張。此產為章氏繳價承買的荒地，后憑執照永租給了長老會，充作教會學堂公產。至民國時期，部分房屋、地基雖幾經易手，契據中依然以執照作為上首或上上首的產權證明。

2.允許遺失契據的業主認領舊業，準許客民寄居空屋及租地造屋，調和房地產糾紛引發的主客矛盾，有利于招徠流亡，聚集人氣。時人王永年稱南京人死于兵燹者占四成，外逃避難者占六成：“死難者十之三，被賊殺者十之一，迫為兵四出者十之五，逃散者十之一。”房地產勘定政策鼓勵業主承領舊產，流亡他鄉的土著居民得以回籍修筑故居，重整舊業。如南京城內大族甘氏后裔甘元煥“規復田宅，經營締構”，復建友恭堂，又在原藏書樓津逮樓舊址上改筑“復廬”。同治四年春，世代習機業的高德泰奉母、嫂歸里，“先人敝廬蕩然無存，堂構之肯責在一身”，“自門閭而堂而奧，次第補筑”。

地方官準許客民寄居空屋或租地建屋，增加政府經費的同時又解決了客民的住房問題。即便原主歸來，客民也可與之協商租讓或互找。《石埭會館錄》收錄了兩張原主添價購回客民起造房屋的印契，均屬“舊地主酌找屋價”。同治九年刊刻的《金陵涇邑會館錄》收錄了一份張清華等人將其在涇縣會館地基上起蓋的房屋轉售給該會館的絕賣契，兼具新屋主與舊地主互找，頗為典型。張清華、周福星、孫方來、胡松亭四人于水西門內合伙起蓋房屋五間，經查地基為涇縣會館所有，四人向該會館交納地基租金，即“新屋主酌找地價”。張清華等人最終以洋錢95元將房屋售與涇縣會館，即“舊地主酌找屋價”。

互找交易中，有時還會轉售第三人。如同治五年十一月，江寧人張鎮圭、張順圭兄弟位于三山街地方的店房毀于戰火，房基遭湖南人劉氏占據并起造房屋。因與劉氏協商失敗，張氏以64兩白銀將地基絕賣給王氏，聽憑王氏“受買劉姓所起造之屋”。官府鼓勵主客互找，通過房地產交易的方式化解爭產糾紛，有利于聚集人氣。至光緒十三年，“金陵為四通八達之總匯，覓食者咸依是為安樂窩，趨之如歸壑”，入城謀求生計的客民已不計其數。

3.曾國藩振興城南經濟，左宗棠清丈城北荒地，借民本或官力起造鋪房，帶有鮮明的城市規劃性質。曾國藩在勘驗房地產權外，還奏補江南鄉試，“遠近一聞鄉試之信，四民輻輳，奔走偕來”，江南貢院周邊的街巷煥然改觀；派人招徠機戶回籍復業，振興南京城內最重要的手工行業絲織業，“使貧戶有覓食之所”；將炮船數十艘“令船戶領去，改作燈舫，俾士民游宴”，秦淮風光漸趨恢復。城南地區紛紛起造房屋，鋪戶生意日益興隆，依舊是城內最為繁盛之地。左宗棠在清丈章程中，強調嚴格區分城南、城北，直言城南地區繁盛無須丈量。“笪橋、鴿子橋、內橋、大中橋以南俱系江寧縣地界，人煙稠密，市面相聯。況今又逢鄉試之年，即便遺有一二空基，必有謀為興造者，亦請官毋庸官為丈量。”此次丈量重點在城北地區，且將運瀆北岸珠寶廊、紅紙廊等傳統手工業聚集區作為首要之地，鼓勵民間建房招商，乃至官府代造，意在“以蘇民氣而惠窮黎”。這是南京城市史上首次提出振興城北的策略，為此后城北地區持續開發奠定了基調，帶有鮮明的城市規劃色彩。至清末，新式學堂、江寧馬路、寧省鐵路及南洋勸業會相繼落地城北，馬戲場、電影館、五彩電光噴水池等各類新生事物涌入，“前日荒廢之地，一變為商賈云集、往來輻輳之場”。南京城市空間布局日漸向城北拓展。可見，政府主導的城市規劃和道路改造，往往具有提升政治文明的現代化意義。

4.明確房地產權關系，維護了社會秩序的持續穩定，客觀上推動了城市經濟的恢復與發展。南京城內商人會館也先后承領舊業執照，籌措資金修繕或重建館舍。同治三年十月，戴良慶、王華庭等41人在寧旌德商人聚議重興同鄉會館，“士子應試藉可居寓，即往來貿易之人亦可投宿”，稟請有司承領會館名下房屋及地基執照。安徽涇縣商人在同治四年相繼承領了涇縣會館的18張舊業執照，并在同治六年募資重修。安徽石埭會館在復城初期寥落破敗，名下各款房產契據俱在戰亂中遺失，無從查找。同治八年，同鄉在寧士商呈明有司領得舊業執照，次第興復，“士宦商賈來金陵者，咸得安居有讬”，至光緒二年“在金陵者不下數百人，各鋪興復者不下廿余家，日興月盛，正未有艾”。

其他商人會館，如評事街江西會館，窯灣廬江會館、三河會館，聚寶門外西街金斗（即合肥）會館，釣魚臺湖南會館，水西門大街全閩會館，斗門橋山東會館，西華門浙江會館，石壩街貴池會館，明瓦廊陜西會館，欄桿橋徽州會館，江東門崇明會館，馬府街新安會館，狀元境金東會館，顧樓婺源會館，馬道街瀘州會館等先后得以修繕。突破地域界限的同行業組織也不斷涌現，工商業從業人數大為增加。如同治五年，織染業集資重建江寧織染公所，城內參與捐輸各染坊已達89家。光緒十二年十月，機戶陶本鈞、葉守慶、劉錦順等以“同業人多，賢愚不一”，倡議修復位于南門外雨花臺的云機公所，重整行規，約束同行。

商鋪對城內市房需求量大為增加，房屋供不應求，房地產買賣、出租、出典等各類交易迅速恢復。會館、善堂等機構利用大好時機廣購房地產。涇縣會館在同治九年有七處市房專門用于租賃。石埭會館至光緒三年已先后添置了五處市房。歙縣試館自光緒三年起陸續將名下房屋出賃，僅憑房租一項，十余年已全部收回起造成本。崇善堂董在同治八年至光緒二十三年的二十八年間置辦了14處房產，平均兩年添購一處。南京城市經濟日漸興復，房地產投資回報甚高，以房產收益贊助公益事務不失為明智之舉，且優勢日益顯現。

結 ? 語

清廷平定太平天國后，江南地區百廢待興，晚清南京房地產權勘定與當時社會背景緊密相關，可謂社會秩序恢復的重要一環。復城初期，城內房屋坍塌毀壞殆盡，百姓房地契據丟失難以認產，外來軍民寄居空屋，導致房地產權混亂不堪，房產糾紛與日俱增。曾國藩、左宗棠先后頒布勘定房地產權的法令，要求業主呈驗契據、承領執照，允許客民租借或承買空地起造房屋，禁止百姓冒認及兵勇強占，意在理清紛繁復雜的房地產權關系，穩定人心。對照晚清南京房地產契證實物及地方文獻，可以發現房地產權勘驗的各款政令，在實際操作中均得到了切實執行，百姓承領的執照、租照等，至民國時期依然是產權憑據。尤其是批量驗契登記確認產權的方法，逐漸演變為房地產登記的重要舉措，為民國時期南京房地產權的再次確認提供了借鑒。南京市房產檔案館藏的清代契證上通常有兩三種民國時期的驗契痕跡。

房地契是清代房地產權合法性的首要證據，不過《大清律例》等國家法典中并沒有契據遺失后如何證明產權歸屬的相關律文。在民間房地交易實踐中，依仗人際網絡和禮法道德等形成的“柔性秩序”，官方土地冊籍、糧串、契稅、買賣田宅時的中間人以及墓碑、族譜等“替代性證據”，與房地契共同構成了判定房地產權的證據。曾國藩、左宗棠認識到兵燹后民間“柔性秩序”處于失衡狀態，頒布具備法律約束力的各項舉措，借官力厘清房地歸屬，以法令保障百姓產權。百姓也積極響應官方政策，在社會秩序尚未完全恢復時依法呈驗契據，領取勘票、執照、租照等作為新的產權證明，用于自身管業或交易憑據，具備明確而強固的產權意識。

曾國藩、左宗棠等地方官員重新確立房地產權歸屬外，還奏補江南鄉試，充分發揮南京科舉經濟的優勢地位，興復城內傳統行業絲織業與秦淮畫舫業，率先振興極易恢復的城南市面，后又鼓勵城北起造鋪房，招徠商賈往來貿易，從易到難，由南及北，帶有鮮明的城市規劃性質，有意識地引導了城市生態的恢復和發展。而是時南京周邊土地回報率低下，農民“租稅且不辦，安敢望積蓄”，部分人選擇棄田入城，專門從事獲益更高的絲織業。城內地主也不再廣置土地，如世家子弟鄧嘉緝不堪逋賦賠累，甚至情愿將祖遺田產240畝充為官產。會館、善堂等機構也看準城內元氣漸復的大好時機，將投資方向由農村土地轉移至城內房地產、商鋪、典當及其他行業。在官方大力鼓勵下，社會各階層廣泛參與，合力推動了太平天國戰后南京城市經濟的興復進程。

值得注意的是，兵燹后江南地區并非僅南京一城勘定了房地產權，大到都市蘇杭，小至縣城句容，均有類似政策。《蘇州房地產契證圖文集》收錄的晚清蘇州契證實物中，有3張存留了江蘇善后總局的驗契痕跡，9張百姓承領舊產的執業印照，24張以執照為產業憑據的絕賣房地契。不過，蘇州房地產交易中房屋多以執照為據，地基多以第三人出具的擔代為憑。清末句容知縣許文濬稱，“句邑自經兵燹，業主之遺失契據者十家而九，大都吝惜小費，不復補領執照”。句容補發執照時，可能要收取若干領照費用，以致百姓不愿承領執照，效果不佳。而晚清杭州絕賣房地契中，賣主除聲明“從前老契兵燹遺失，不及檢交”外，須交“戶管一冊”，未見執照蹤跡。晚清江南城市的房地產權勘驗何以存在如此差別，仍有待學界同仁深究。

本文作者董圣蘭，上海師范大學人文學院講師。上海 ?200233

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