一線樓市松綁信號來了

王文彤　任德輝　王博

圖/法新

長期受到限購政策影響的一線城市終于等到了重磅解綁消息。

7月27日，住房和城鄉建設部部長倪虹召開企業座談會，會上提出三項救市措施：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”。

這是繼7月24日中共中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”后對政策具體方向和內容的最新表述。其中，第一項政策主要針對剛性需求，第二、三項政策主要針對改善性需求和新市民群體。

最后一項“認房不認貸”最受購房者關注，業內普遍認為，此政策對一線城市影響較大。若取消“雙認”政策，一二線城市的購房首付、利息兩大門檻將大幅度降低。

截至8月4日發稿時，北上廣深四個一線城市已分別表態，將盡快制定政策支持剛性和改善性住房需求。

多位一線城市中介人士對《財經》記者表示，他們還在等待細則，一般情況下，從政策發布到發揮作用往往需要一段時間。

認房不認貸，利好一線城市

“認房不認貸”主要是購買二套房的評定標準，一般指商業銀行在確認購房者享有首套房住房貸款比例和利息時，只按照家庭名下是否還有房產來認定，不管家庭名下是否曾有貸款記錄。

“認房又認貸”則指個人購房者只要有貸款記錄，不管是否還清，在實施“認房又認貸”的城市購買住宅，首付和房貸利息，都以二套的標準實施。該政策主要為一線城市在“房住不炒”總調控方針下實施的限購政策。

北京鏈家研究院院長高原告訴《財經》記者，取消“認房又認貸”是允許改善性群體或新市民群體適度提升杠桿率。對于那些在家鄉曾購買住房的群體，在現行政策下，即便已還清家鄉房貸，在一線城市購房過程中，將被認定為購買二套住房，如“認房不認貸”則他們在還清家鄉貸款后，在一線城市可被認定為首套住房。

根據中指研究院統計，目前執行“認房又認貸”的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，及成都、西安等十余個核心二線城市。

各地根據實際情況不同，實行不同的“認房”和“認貸”政策。以北京為例，首次出現該政策是在2010年7月，第二次在2017年3月，沿用至今。

在北京“認房又認貸”條件下，普通住宅二套房首付比例高達60%，貸款利率約為5.25%，若實行“認房不認貸”政策，普通住宅二套房首付比例最多可降至35%，房貸利率可降至4.75%。

此前，我國曾經歷過兩輪房地產市場調控周期。“雙認”政策作為一項抑制性政策，有效地壓制了市場的炒房行為。而當市場低迷時，取消“雙認”政策又成為樓市的一劑回春丹。

根據貝殼研究院統計，從成交量看，2016年末至2017年初一線城市重啟“認房又認貸”政策后，2017年深圳、上海及北京全年二手房交易量分別同比下降34%、54%、49%。

從成交價來看，“認房又認貸”也有效抵制了房價上漲。北京在兩次啟動“雙認”政策之后，二手房價格均經歷了大約一年的下跌期，房價累計跌幅均達到15%。

2022年3月1日，鄭州率先試水取消“雙認”政策，隨后南京、太原、蘭州等城市跟進。根據貝殼研究院統計，當月鄭州二手房成交環比上漲106%。

熱門城市首套房首付、利息仍有下調空間

從政策近期釋放的信號可以看到，除了利好改善性購房者，還將進一步向剛需購房者傾斜。

從2022年開始，已有多個城市對首付比例進行調整。據易居研究院統計，目前北京、上海兩地的首付比例居全國榜首，分別為40%和35%，而一些弱二線城市和絕大多數三線城市首付比例已經降至監管部門要求的最低水平20%，如哈爾濱、沈陽、鄭州等地。總體看，城市層級與首付比例成正比，城市層級越高，首付比例越高。

住房貸款利率則與LPR（貸款市場報價利率）有關。6月20日，中國人民銀行公布一年期LPR為3.55%，五年期以上LPR為4.2%，相比于2022年8月22日均下降10個基點，首套房和二套房貸款利率也在不斷下降。

據貝殼研究院統計，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率為4.81%，均較上月下降10個基點。

表1：重點城市當前執行的限貸政策

資料來源：中指研究院。制表：顏斌

從城市分類看，7月一線城市首套、二套房貸利率分別為4.50%和5.03%；二線城市首套、二套房貸利率分別為3.88%和4.81%，均較上月回落10個基點；三四線城市首套、二套房貸利率分別為3.88%和4.80%，分別較上月回落9個基點、10個基點。

以上數據可以看出，仍有一線城市和熱門二線城市的首套房首付比例遠超20%，房貸利率遠超4%，此類城市仍有較大下降空間。

表2：一線城市表態支持剛性和改善性住房需求

資料來源：各地住建部門官網、財聯社

高原認為，降首套房首付可以允許首套房杠桿率適度提升，使剛性需求群體能夠提早入市；降房貸利率是降低了所有群體的整體全周期購房成本；換房稅費減免是針對改善性群體，降低其交易成本；取消“認房又認貸”則是允許改善性群體或新市民群體適度提升杠桿率。各個政策之間是有機互補。

他同時指出，相比降低首付，“認房不認貸”能夠更好地撬動需求。“國內對剛需群體的支持力度始終較大，在剛需群體的購房首付比例方面目前沒有太大差異。”

58安居客房產研究院分院院長張波也認同這一觀點。他表示，這三項政策環環相扣，讓賣家更好出手，買家更好入市。

一線城市及時表態

7月27日，監管層喊話后，北上廣深四個一線城市分別表態，將結合城市實際情況盡快推出支持剛性和改善性住房需求的政策。

多位專家表示，目前一線城市仍以剛性需求為主，且長期的供需關系是供小于求。一線城市內部也在逐漸分化。中指研究院指數事業部總經理曹晶晶分析，在一線城市總體供不應求的背景下，廣州、深圳受市場下行壓力更大，政策空間或大于北京、上海。

廣東住房政策研究中心李宇嘉對《財經》記者表示，廣州和深圳外來人口超過1000萬，但自有住房率較低，廣州的住房自有率約為50%，深圳的住房自有率尚不到30%，需求潛力巨大。但迫于高昂的房價，新市民群體只能選擇居住在城中村，供求關系較為畸形，亟須更多利好政策促進消費。

目前來看，北京是市場和政策的風向標，一線城市又是二線城市的風向標。二線城市還在觀望一線城市政策的實施效果，尋找政策窗口期。

曹晶晶分析道，若一線城市有較大力度政策出臺，二線核心城市的市場將得到明顯改善，并對其他城市形成帶動。同時，銷售企穩將帶動核心城市投資開工好轉，但可能需要一定的時間。

一位常駐北京四惠周邊小區的中介人士告訴《財經》記者，最近業主的心態變得更穩了，而且帶看量和成交量有明顯提升，周末的客戶由政策出臺前的五六組增加至十二三組。

目前是買賣雙方互相角力的過程。他觀察到，現在的客戶也更加理性，不會因為政策出臺就著急買房。“目前沒有明顯漲價，但是買家談價空間稍微縮小了。比如之前，房主可以接受10%-15%的降價，現在可能會縮減到5%甚至更低。”

高原認為，雖然政策能在一定程度上提升購房者入市興趣，但轉化為購房行為需要考量多方面因素。

監管層接連定調，未來的政策走向究竟如何？

清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟教授認為，三項措施不僅是逆周期措施，更有助于共同支撐房地產市場長效機制，鼓勵首套房需求、支持改善性需求、抑制投機做法，同時還能促進房產的梯度消費。

他認為，面對低迷的房市，本次政策的指導性較強。此前一些政策僅有少數城市試水，在本次政策的指導下，預期各地尤其是一線城市將會落實更加寬松的政策。未來政策要更加落地，建議將“因城施策”進一步細化為“因區施策”，適應不同區域的差異化情況。

多位行業專家表示，對于“認房不認貸”、降低首付比例、貸款利率這三項政策來說，一二線城市相比三四線城市擁有更大的下降空間，但寬松的房貸政策還需要央行、金融監督管理總局和各地銀行配合執行。

曹晶晶則總結出了五個可能的優化方向：優化限價政策；優化限售政策；優化普宅認定標準；降低二套房房貸利率；優化限購政策，因區施策，幫助一二線城市郊區去庫存。