我國公募REITs稅收問題及建議

文/石強 編輯/白琳

不動產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”）是國際通行的配置資產，能夠盤活存量資產，豐富金融產品和社會資本投資渠道，助力資本市場服務實體經濟，有效降低實體經濟杠桿。從境外REITs發展經驗看，REITs的長期發展離不開配套稅收政策的支持。我國公募REITs處于試點階段，尚未形成專門的稅收政策體系，完善公募REITs稅收政策在相當長一段時間內將是推動公募REITs健康發展的重要課題之一。筆者通過對我國公募REITs在設立、運營和退出環節的涉稅問題分析，借鑒國際成熟經驗的同時立足我國本土化實踐，建議從短期和中長期完善優化相關稅收政策，為我國公募REITs長遠發展夯實稅收制度基礎。

我國公募REITs的架構

2020年4月30日，證監會、發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發〔2020〕40號），我國境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。在現有的法規框架體系下，我國公募REITs產品的交易結構主要采用“公募基金+資產支持專項計劃”模式。以基礎設施公募REITs為例，資產支持專項計劃端的一般架構是（見圖1）：原始權益人將基礎設施所有權轉移至項目公司；管理人面向投資人發行基礎設施基金募集資金，基金資產投資于基礎設施資產支持專項計劃，并持有其全部份額，資產支持專項計劃通過股權（及債權）的方式收購項目公司，從而實現REITs對基礎設施的控制。

圖1 公募REITs的典型架構

REITs運作可分為產品設立、持有運營、退出三個環節。下文以不動產為基礎進行涉稅分析，實踐中基礎設施不涉及不動產的，在稅收上則不涉及土地增值稅、契稅、房產稅等稅種。

產品設立環節涉稅分析

企業所得稅

資產重組環節，原始權益人需就向項目公司轉讓基礎設施取得的資產轉讓所得繳納企業所得稅。股權轉讓環節，原始權益人需就向資產專項計劃轉讓項目公司股權所得繳納企業所得稅。2022年1月《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》（財政部 稅務總局公告2022年第3號，以下簡稱“2022年3號公告”）出臺，上述兩個環節涉及的企業所得稅稅收爭議點得到解決。

土地增值稅

資產重組環節，涉及土地轉讓的原則上應當征收土地增值稅。REITs產品中土地往往增值幅度較大，尤其是土地增值稅采用超額累進稅率，企業土地增值稅負擔較重。目前已出臺一系列與重組并購相關的稅收支持政策，如《財政部 稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）等。但在具體執行中仍然存在障礙，如各地稅務部門對于財稅〔2018〕57號文中“改制重組”的理解存在差異，部分地方稅務部門認為只有國資委、財政廳出具批文，國有企業的改制重組才屬于土地增值稅豁免范疇，導致部分非國有企業稅收減免難以實現。

股權轉讓環節，原始權益人向REITs轉讓項目公司股權是否視同不動產處置繳納土地增值稅尚不明確。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，股權轉讓不屬于土地增值稅的征稅范圍；《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號）提出，企業以轉讓股權名義轉讓不動產的，需要繳納土地增值稅。在稅收征管實務中，當項目公司主要資產為不動產（尤其是資產唯一為不動產）時，部分稅務機關會將轉讓該公司股權行為認定為“不動產轉讓行為”，征收土地增值稅。

增值稅

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為，不征收增值稅。因此，REITs設立階段的資產重組如滿足上述條件，可以享受免征增值稅的稅收優惠。

持有運營環節涉稅分析

持有運營環節，指基礎設施正常運營，其運營收入通過項目公司股東分紅（或償還關聯借款）進行分配，并經過專項計劃和公募基金后支付給投資者的環節，項目公司涉及稅種包括增值稅、印花稅、房產稅、企業所得稅等，投資者涉及所得稅。

一是資產支持專項計劃收到的項目公司支付的利息、股息是否繳納所得稅尚待明確。

資產支持專項計劃通過股權投資和債權投資的方式進行投資，并持有項目公司全部股權。項目公司經營所得將通過利息、股息的方式支付給資產支持專項計劃，資產支持專項計劃再將收取的現金流支付給基金。目前尚無明確的稅收文件對資產支持專項計劃架構如何繳稅做出規定，對相關主體而言存在涉稅風險。對這一問題的分析有整體視角和拆分視角兩種方式。

整體視角下，即將資產支持專項計劃整體視作項目公司發行的資產支持證券，公募基金作為機構投資者持有該證券，根據證券本身的性質確定證券向公募基金支付的現金流是利息還是分紅。具體而言，在信貸資產證券化中，投資者收取的未來現金流是基于原始權益人與原始債務人之間的債權債務關系，且其現金流量特征與基本的借貸安排一致，即在特定日期產生的現金流量僅對本金和以未償付本金金額為基礎的利息的支付，因此信貸資產支持證券以債性為主，可以視為債券；在企業資產證券化中，投資者收取的未來現金流依賴于原始權益人對基礎資產的經營，因此企業資產支持證券具有強烈的權益性特征，可以視為股票，由企業資產支持證券產生的回報應視為對投資者的分紅。因此，公募REITs架構中的資產支持證券向基金償付的現金流應當按照股息紅利處理。

拆分視角下，即對資產支持專項計劃進行涉稅分析，由于專項計劃是資產支持證券設立的特殊目的載體（SPV），主要用于破產隔離，并非工商登記主體，不屬于企業所得稅規定的納稅對象。從2022年3號公告關于“原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資產轉讓評估增值”的表述來看，傾向于將資產支持專項計劃與REITs基金視為一體，即將專項計劃視為稅收透明體，而不是納稅主體。

《財政部 國家稅務總局關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2006〕5號）對信貸資產證券化的信托項目收益稅收問題有明確規定。盡管企業資產證券化與信貸資產證券化在業務特點上有諸多不同，但從財稅〔2006〕5號文中表述來看，財稅部門傾向于拆分視角的稅收處理，并對流經信托與機構投資者的現金流僅征收一次企業所得稅，避免多次重復征稅。可見，財稅部門傾向于將資產支持專項計劃視為稅收透明體。結合未來稅制改革趨勢，投資領域的集合投資管理工具納稅應當按照稅收透明體原則處理。如資產支持專項計劃也適用稅收透明體原則，則資產支持專項計劃通過股權和債權投資方式投資項目公司所收取的項目公司償付的利息、股息，在支付給公募基金時，公募基金也應當分別作為利息、股息處理。

二是個人投資者通過公募REITs取得資產支持專項計劃償付的利息、股息如何繳納的個人所得稅。

整體視角下，如前分析，資產支持專項計劃向公募基金分工，在稅收上應作為股息紅利處理。根據《財政部 國家稅務總局 證監會關于實施上市公司股息紅利差別化個人所得稅政策有關問題的通知》（財稅〔2012〕85號），證券投資基金從上市公司取得的股息紅利所得，按照本通知規定計征個人所得稅，但明確規定從上市公司取得的股息紅利所得才適用。目前稅收政策尚未明確的情況下，公募REITs取得的資產支持證券的分紅所得可能無法適用股息紅利差別化個人所得稅政策，因此存在稅收盲點。

拆分視角下，資產支持專項計劃視為稅收透明體，資產支持專項計劃收取的項目公司支付的利息、股息，性質不變映射給公募REITs。根據《財政部 國家稅務總局關于開放式證券投資基金有關稅收問題的通知》（財稅〔2002〕128號）和財稅〔2012〕85號文，個人投資者需繳納個人所得稅。但此處在稅法適用上存在一定瑕疵，因文件規定股息紅利的支付主體是上市公司，若公募REITs的項目公司并非上市公司，是否適用現有政策，仍需財稅部門明確。

退出環節涉稅分析

退出環節包括投資者的退出及REITs的資產出售。

投資者的退出

投資者的退出包括在二級市場轉讓基金份額和向基金管理人贖回基金份額兩種方式。

通過二級市場轉讓基金份額退出，根據相關文件規定，個人投資者在轉讓公募基金份額時不需要繳納增值稅和所得稅，企業投資者需就轉讓基金份額價差繳納增值稅和所得稅。根據《財政部、國家稅務總局關于對買賣封閉式證券投資基金繼續予以免征印花稅的通知》（財稅〔2004〕173號），投資者買賣封閉式證券投資基金免征印花稅。

向基金管理人贖回基金份額，個人投資者向REITs基金管理人贖回基金份額所取得的差價收入，暫不繳納個人所得稅；企業投資者向REITs基金管理人贖回基金份額所取得的差價收入，應并入企業的應納稅所得額，繳納企業所得稅。

REITs的資產出售

REITs的退出還表現在資產出售上，包括資產轉讓、項目公司股權轉讓等。

整體視角下，將REITs持有的資產支持證券視為股票，根據《財政部 國家稅務總局關于企業所得稅若干優惠政策的通知》（財稅〔2008〕1號）的規定，REITs轉讓資產支持證券取得的收入，無需繳納企業所得稅。

拆分視角下，專項計劃轉讓項目公司股權取得的財產轉讓所得映射給REITs，根據財稅〔2008〕1號文的規定，REITs取得的股權轉讓所得歸入“其他收入”，暫不征收企業所得稅。

國際市場經驗比較分析

從境外REITs市場的發展歷程看，稅收政策的激勵和引導在其中發揮了重要作用。境外成熟市場對REITs發展在稅收政策方面給予各種形式的支持，降低原始權益人的融資成本，增強對RETIs投資者的吸引力，同時引導REITs長期持有基礎資產，鼓勵投資者長期持有REITs份額。由于各個國家和地區的法律和稅種存在差異，以下僅對所得稅進行比較分析。

美國是REITs發源地，也是全球最大的REITs市場。美國市場上的REITs主要是采取傘形REITs（UPREITs）形式的權益型REITs。在UPREITs交易架構中（見圖2），數個原始權益人共同設立一個經營型合伙企業（Operating Partnership，簡稱“OP”），向經營型合伙企業轉讓自有的基礎資產以換取代表合伙企業權益的憑證——OP單位，成為有限合伙人。同時，公開募集成立一個REITs，其組織形式為C公司（C Corporation）。REITs以其募集的資金向經營型合伙企業出資，成為普通合伙人。經營型合伙企業可以用OP單位或REITs融得的資金進一步收購基礎資產，從而實現REITs規模的擴大。

圖2 美國UPREITs的交易架構

經營型合伙企業層面，在美國稅法體系下，合伙企業是完全穿透的稅收透明體，因此合伙企業取得的各項所得，均性質不變地映射給其合伙人，由合伙人進行納稅申報。

REITs層面，由于在UPREITs架構中，REITs的組織形式為C公司，因此REITs需繳納公司所得稅。根據美國《國內稅收法典》的規定，REITs將應稅所得（尚未扣減已付股息且不含資本利得）的90%以上分配給投資者，則對于已分配的收益不需繳納所得稅。因此REITs的最大稅務負擔將以應稅所得的10%為計稅基準計算，再加上未分配資本利得對應的資本利得稅，即REITs的所得稅=應稅所得（已扣減已付股息且不含資本利得）×公司所得稅率+未分配資本利得稅。根據美國《2017年減稅與就業法案》，從2018年納稅年度開始，公司所得稅由累進稅率調整為21%的統一稅率。

投資者層面，在美國稅法體系下，美國REITs取得的各項收益需要區分普通所得和資本利得，在分配給投資者時，仍按照性質區分為普通所得股息和資本利得股息。對個人投資者而言，REITs長期持有基礎資產所產生的資本利得，可以按照資本利得低稅率納稅，由此鼓勵REITs長期持有基礎資產。個人投資者轉讓REITs份額時，也按照持有REITs時間長短，確認是否可以按照資本利得低稅率納稅，由此鼓勵個人投資者長期持有REITs份額。

REITs在美國發端并取得成功后，多個國家和地區相繼引入REITs。新加坡效仿美國給予REITs稅收透明體待遇，對REITs取得的可供分配收入中90%分配的部分不予計征公司所得稅，僅對留存于REITs的部分計征公司所得稅，且不對資本利得性質的收入計征所得稅。中國香港雖然沒有對REITs設立專門的稅收政策，但在低稅率體系下，REITs稅負較低；此外，對資本利得性質的收入免征利得稅，對于滿足一定條件（主要是為鼓勵基金長期投資的條件）的基金也豁免征收利得稅。

就資本利得的稅率而言，美國對個人取得的長期資本利得實行0%、15%、20%的低稅率，新加坡和中國香港均不對資本利得征稅。我國與“資本利得”稅項相對應的是“財產轉讓所得”稅項，尚未出臺鼓勵性的稅收政策。就公司所得稅稅率而言，我國內地25%的公司所得稅率高于美國的21%，也高于新加坡和中國香港。因此，境內REITs的整體稅負要高于境外主要成熟市場。

我國公募REITs稅收政策建議

短期層面，優化完善REITs相關環節稅收政策

在產品設立環節，一是對于資產重組涉及的土地增值稅，建議各地方稅務部門統一明確財稅〔2018〕57號文中“改制重組”的界定范圍，對為發行REITs產品而發生的資產重組行為，或針對非房地產企業發行REITs產品而發生的資產重組行為，免征土地增值稅。二是股權轉讓環節，建議財稅部門明確，原始權益人向REITs 轉讓項目公司股權不視同不動產轉讓處置，無需繳納土地增值稅。

在持有運營環節，一是建議財稅部門明確資產支持專項計劃適用稅收透明體原則，即資產支持專項計劃不必就流經其的現金流承擔納稅義務，且其取得的所得性質完全映射給資產支持證券的投資者，由投資者承擔納稅義務。二是建議明確公募基金為稅收透明體，明確公募基金取得的由資產支持專項計劃轉來的項目公司分配的利息、股息，性質不變地映射給投資者。個人投資者需就取得的利息繳納20%所得稅，就取得的股息適用股息紅利差別化政策。

中長期層面，在基金領域推廣適用稅收透明體原則

其一，在“財產轉讓所得”中引入時間因素。我國個人所得稅中設置的“財產轉讓所得”存在以下不足有待完善：一是財產轉讓所得適用單一的20%稅率，并未根據轉讓金額大小設置累進稅率體系，不能起到量能課稅、公平課稅的效果；二是財產轉讓所得未引入時間因素，未能起到鼓勵長期投資的效果；三是財產轉讓所得按次計算，且不存在財產轉讓損失可以抵扣財產轉讓所得的說法，變相抬高納稅人的稅負。建議在財產轉讓所得中引入時間因素，對長期持有財產所產生的轉讓所得實行低稅率，可以更好鼓勵和引導REITs長期持有基礎資產以及投資者進行長期投資。

其二，在基金領域推廣適用稅收透明體原則。從我國與基金相關的稅收文件不難看出，一些文件表述已接近“完全穿透的稅收透明體”原則。例如，財稅〔2012〕85號規定“證券投資基金從上市公司取得的股息紅利所得，按照本通知規定計征個人所得稅”。這在實質上將證券投資基金視為“完全穿透的稅收透明體”，即個人投資者通過基金持有上市公司股票取得的股息紅利所得視同個人直接持有上市公司股票取得的股息紅利所得，從而鼓勵對基金的長期投資行為，是我國基金領域稅收法規的一大進步。但基金領域的稅收透明體原則尚未在稅收法律法規中明確規定，也未在基金行業的其他主體中全面推廣適用。基金領域在實際稅收處理中的爭議點往往通過打補丁的方式處理，無法從根本上解決問題。從美國稅法體系看，共同基金即公募基金在稅法典中規定為受監管投資公司，作為稅收透明體處理；私募基金主要采用合伙企業的組織形式，合伙企業在美國稅法典中也是稅收透明體；REITs同樣作為稅收透明體處理。鑒于稅收透明體原則是理順基金稅制的關鍵，建議財稅部門明確基金或REITs為完全穿透的稅收透明體，為我國公募REITs的長期健康發展提供堅實的稅收制度基礎。