房地產政策存優化調整空間　行業估值和基本面進入修復新階段

蘇華　秦佳麗

自國家住建部表示要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢以來，北京、深圳、廣州幾大一線城市已集體表態，將盡快推出有關措施滿足剛性和改善性住房需求，落實個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

民營房企在融資端也有望迎來新的窗口期。8 月3 日，央行主持召開金融支持民營企業發展座談會，表示要推進民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）擴容增量，強化金融市場支持民營企業發展；要精準實施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產企業合理融資需求。

伴隨國家高層會議定調和支持性舉措陸續跟進，房地產板塊重拾信心。近日房地產（申萬）行業漲幅居前，多股掀起漲停潮。關于市場走向是否出現拐點、房地產調控將迎來多大松綁空間，市場期待值頗高。

這在中泰證券地產首席分析師由子沛看來，國家高層會議對房地產的表述頗為友善，提及“房地產市場供求關系發生重大變化”意味著定調方向已有重大轉變，熱點一二線城市的政策措施仍有優化和改善的空間，后續可以期待更多強力度措施出臺。中長期來看，房地產板塊估值及行業基本面具有較大的修復空間。

國家高層會議定調 房地產政策存在優化空間

與以往會議相比，近期國家高層會議首次提及“ 住房供求關系發生重大變化”，同時“房住不炒”未被提及。在市場人士看來，這代表了一種重大調整。

由子沛就此向本刊表示，這主要有兩方面原因，一方面，高層對于房地產的整體態度開始有了明顯轉變。但是會議不提及“房住不炒”并不意味著放棄了這個大方針，而是意識到當前地產行業的主要矛盾已經變化，“房住不炒”是市場過熱階段的產物，短期內不再是市場的主要矛盾。另一方面，這跟“供求關系已經發生大變化”的邏輯也相通，即現階段行業的主要矛盾已經從市場過熱、炒房過度、供不應求，轉變為供大于求、市場遇冷、需求不足，“房住不炒”再提及顯得沒有必要。

而“ 住房供求關系發生重大變化”的定調，也意味著之前的一些政策將進行新的調整或優化。據業內消息，此前22 個核心一二線城市對樓市“ 四限”（限購、限貸、限價、限售）政策的調整，需報多部門及國務院審批通過。后續這些核心熱點城市的“四限”可能率先進行調整。

對此，由子沛表示，結合這次會議“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”等表述，大的政策方向還是從一城一策、需求端改善等進行調整。“現在大部分三四線城市基本已經放開限購限貸等限制，熱點一二線城市在認房認貸、首付比例以及房貸利率加點等方面，還有一些優化和改善的空間。”

在這次重要會議之前，業界一直期待房地產“救市大招”，那么是否可以就此認為這次重要會議有極高的“大招含量”？對此，由子沛表示，“所謂‘大招其實一直是坊間的傳聞，是通俗的表達。國家高層會議本身作為一個非常高級別的會議，不會出臺具體的政策，而更多是指明一個方向。這次會議對房地產的表述比較友善，提及‘房地產市場供求關系發生重大變化也意味著定調方向有了重大轉變。近期國家統計局召開新聞發布會也提到，要正確認識‘溫差，即宏觀政策、宏觀數據跟微觀感受之間的一個‘溫差。高層意識到了市場感受，后續可以期待更多強力度的措施出臺。”

另據國家統計局數據顯示，今年上半年全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092 億元，同比增長1.1%。這表明樓市需求端出現滯漲情形，而房企的景氣度和樓市的景氣度直接相關，這關系到房企的收入和再投入的能力。因此，業界一直呼吁，政策方面應積極支持樓市消費，調整之前的限制性措施。

由子沛就此指出，一方面，一二線城市的限制性政策適當放松是重要的提振措施；另一方面，這次國家高層會議提到“ 盤活改造各類閑置房產”、“加大保障性住房建設和供給”，也可以視為激活需求端的一個方向，比如地方政府或者大型國央企出面，收購一些閑置房產，用作保障性住房或者長租公寓，在盤活閑置房產的同時也在加大保障性住房的供給，可謂一舉兩得。“另外，稅收方面可以做一些抵扣減免來激活購房需求，如果加大房貸對個稅的抵扣力度，居民購房壓力可以減輕很多，也能有效緩解提前還貸現象，因為當房貸能夠抵扣個稅，大家反而會覺得留著房貸比較合適。”

房企業績修復可期當 前估值依然處于低位

截至目前，近期60 余家A 股房企披露中期業績預告完畢，其中僅四成房企預計錄得盈利；另有近10家房企基本鎖定退市。有觀點認為，這意味著房企實現業績修復可能需要較長時間。

不過，由子沛指出，房地產公司的業績其實存在一定的延遲，部分企業2023 年的利潤更多反映的是2021 年的銷售項目結算成果。2021年的市場正處在相對過熱的區間，當時土地市場火熱，地價高企，企業成本支出抬升得比較高；另外政府限價也嚴格，房企利潤空間受到一些抑制。

他認為，“現在房企利潤下滑或者出現虧損，更多是前期市場過熱階段項目利潤率下滑所導致的，所以，后續隨著銷售項目利潤率的逐漸恢復，以及三四線城市存貨計提減值可能被轉回，我們認為，房企業績的恢復是可以期待的。”

在房地產行業表現為整體困難的背景下，房企分化的趨勢十分明顯。機構數據顯示，上半年百強房企中央國企累計銷售的同比增幅為27％ ，而民營房企的同比增速為-27%；另外“三支箭”實際融資規模向央國企及優質民企傾斜。

“強者恒強的出現，符合市場規律。”由子沛指出，“目前央國企與民營房企之間的分化是市場化競爭的結果，政策層面對于民企和國企其實是一視同仁，甚至鼓勵金融機構對民企進行支持，只是市場會用腳投票，過去一定階段資金鏈斷裂和爛尾樓現象更多發生在民企身上，所以金融機構不太敢對其做新增融資，居民端也不太敢購房。”

他說，其實我們完全可以舉出一些反例，民營房企里面也有穩健的，比如濱江集團、美的置業，他們的銷售端和融資端并沒有受到影響。

值得注意的是，近期高層會議再次強調“ 要切實防范化解重點領域風險”。從房地產市場疲弱不振、多家上市房企面臨退市局面的背景下，房地產市場隱藏的風險如何處理可能也在政策考量范圍之內。

對此，由子沛認為，“ 這次國家高層會議對房地產行業的相關表述，第一句話就是‘切實防范化解重點領域風險，雖然沒有明示，但顯然意指房地產行業；對比以往幾次國家高層會議‘ 防范化解頭部優質房企風險的提法，這個轉變意味著高層也已經認識到房地產行業的風險已經從個別企業的債務風險轉向了整個行業。”

他指出，與2021 年部分企業自身經營不善、負債率過高導致的第一輪“違約潮”不同，最近更多新的企業暴露風險，更多是基于整個行業需求端出現滑落、銷售資金無法回籠，從而引發了一系列資金鏈壓力。

或許正是遭遇行業性困境的原因，房地產板塊今年以來的行情表現不佳，直到國家高層會議之后，房地產板塊大漲，掀起漲停潮，連帶家居用品、物業管理等板塊集體走強。這種與政策共舞的情況還能走多久？

對此，由子沛認為，“ 我覺得目前整個地產板塊還處在一個相對較低的位置，近期國家高層會議對房地產行業的表態幾乎是前所未有的友善，在政策定調上有了明顯的轉向，短期能在市場情緒上提升一下板塊估值。中長期來看，政策層面不至于出現‘光打雷不下雨的情況，伴隨后續實質性的支持政策出爐，不論板塊估值還是行業基本面，都有比較大的支撐和修復空間。”

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）

附表 2023年A股部分房企中期業績預增股

數據來源：iFind