高層持續定調提振房企“穩中求進”　外資開始布局中國房地產值得重視

宋唐吟

為進一步化解房地產債務風險，國家持續釋放利好政策信號：延長“金融16 條”期限、出臺“民營經濟31 條”、推進城中村改造等，積極穩定市場預期；與此同時，聰明的資金已提前入局，外資開始戰略布局中國的房地產。筆者認為，救地產也是救三方“財管”，“后地產時代” 外資投資策略是他山之石，值得借鑒。

我國房地產市場供求關系發生重大變化 高層持續定調密集出臺政策提振信心

進入7 月份以來，為進一步化解房地產行業的債務風險，提振市場預期和信心，國家持續、密集出臺相關政策。

7 月10 日，央行、金融監管總局兩部門發文，將金融支持房地產市場政策（金融16 條） 適用期限延長至2024 年12 月31 日。

7 月14 日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023 年上半年金融統計數據情況新聞發布會”上，表態支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

7 月19 日，中共中央、國務院發布了《關于促進民營經濟發展壯大的意見》，其中圍繞民營經濟發展共提出31 條措施。

7 月21 日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措，并明確提出“鼓勵和支持民間資本參與”。

7 月24 日，中央政治局會議針對房地產行業重磅表態，會議指出適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，要適時調整優化房地產政策，再提城中村改造。

7 月27 日，住房和城鄉建設部部長倪虹在企業座談會上的表態直接引爆市場，提出要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付。

投資者購房者權益“雙保護”在行動 房企退市不代表股民和購房者失保障

整體來看，從延長“金融16 條”的期限，到新出“民營經濟31條”，以及推動超大特大城市實施城中村改造，讓購房者和投資者的權益有了“雙保護”，臺風過后看到了如下積極信號：首先，保交樓政策的積極推進。

目前，國家已推出兩批共3500 億元保交樓專項借款， 設立商業銀行2000 億元保交樓貸款支持計劃，央行還將這2000 億元保交樓貸款支持計劃期限延長至2024 年5 月底，有望引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓金融支持力度，從而積極推動各地項目復工建設。

其次，房企退市不代表股民和購房者喪失保障。房企退市，只代表失去A 股市場的融資渠道，只要公司沒有破產，仍可以通過其他融資渠道繼續融資。以退市的泰禾集團為例，截至2023 年4 月底，泰禾集團已得到批復的政策性紓困資金額度為22.18 億元，其中已收到10.09億元，泰禾全部在建的幾十個項目除了一個項目外，全部復工復產。對于股民來說，如果房企退市審計中發現違法和惡意侵占的行為，除了監管部門給予相應的處罰外，股民也可追究相關主體的民事賠償責任。

此外，維持房地產資本市場融資渠道穩定。7 月24 日至25 日證監會召開2023 年系統年中工作座談會，再度從資本市場角度明確了下半年的工作安排：將從投資端、融資端、交易端等方面綜合施策，協同發力。今年6 月16 日，招商蛇口重組項目實施落地，意味著房企股權融資“第三支箭” 在實操層面正式落地。近期，債權融資“第二支箭”再發力，助力新湖中寶7 億元中期票據成功發行。該中票募集資金將用于住宅項目開發建設、償還境外美元債券及補充流動資金。同時，針對各種定融產品的大面積“爆雷”，證監會明確了繼續有序推動金交所、“偽金交所”風險防范化解，加大對非法金融活動打擊力度。

最后，債務重組后消費型購房者將優先受償。2023 年4 月20 日，最高人民法院發布《關于商品房消費者權利保護問題的批復》。該司法解釋創設了商品房消費者“超級優先權”，即商品房消費者購買房屋，以居住為目的，在一審法庭辯論終結前已支付全部價款的購房者，享有優先于建設工程價款、抵押權和其他債券的優先受償權。當然， 賦予商品房消費者超級優先保護權的初衷在于保護其最基礎的生存權， 其在寬松化解釋的趨勢下仍有較為嚴格的適用標準， 某些具體適用邊界條件仍有待司法實踐的進一步檢驗。

外資已戰略性布局中國房地產市場 審慎積極看待行業機遇

當前我國房地產業處于調整期，我們應該跳出片面悲觀的認知，以更為審慎但積極的態度看待行業機遇。新一輪的區域分化、城市分化和房企分化已成大勢所趨。這意味著行業將進入優勝劣汰的市場化競爭階段，龍頭企業在各細分領域將占據更大優勢。因此也意味著投資者應更新投資思維，在變革中尋找新的盈利增長點。

事實上，在政策調控的影響下，外資已經開始戰略性布局中國房地產市場，這些老牌金融機構和企業的專業研判不應被我們輕易忽視，他們的舉措給我們提供了一些有益的投資啟示。

今年2 月，凱德集團宣布設立凱德中國特殊機會伙伴計劃， 包括一只規模2.91 億新元的單一資產基金和一家8.24 億新元的計劃性合資公司， 希望在中國商業地產領域尋找被低估或大減價的地產項目， 并在北京和佛山完成收購首批資產。根據諸葛數據研究中心不完全統計， 近兩年， 貝萊德、高盛、博裕資本、馬拉松資本、橡樹資本等多家外資紛紛瞄上中國房企的股票債券， 出險房企是他們主攻的目標。

復雜環境用跨行業視角捕捉更多機會 “后地產時代”穩中求進是應對之道

筆者認為，外資對我國房地產行業的投資策略給我們境內投資者帶來了難得的啟示，主要有如下四點值得深入研習：

第一，跨行業視角，尋找被低估的資產。在房地產市場調整期，可能會出現許多被低估的資產。然而， 考慮到眼前復雜的市場環境，投資者需要有跨行業的視角，以便捕捉到更多的投資機會。例如，在城中村改造過程中，相比于房地產企業本身，涉及到防水涂料、建筑涂料、保溫材料、石膏板、門窗、塑料管道、燃氣管道、綠化等竣工及精裝鏈條上的上市企業更易有機會。

第二，關注優質資產和優質企業。外資機構在抄底購買資產時，更傾向于選擇優質資產，目標在于穩定的長期收益。因此，投資者也應該關注這些優質資產，包括具備改造潛力的辦公樓、酒店、長租公寓等。另外值得注意的是，在選擇投資目標時，不僅要關注資產的質量，還要關注企業的經營狀況、財務健康狀況、管理團隊質量、企業文化等因素。優質的企業通常能更好地抵御市場風險，帶來更穩定的收益。

第三，尋找符合政策導向的投資機會。一些符合國家政策、有公募REITs 發行潛力的新基建等資產，也吸引了外資機構的關注。證監會加快建立多層次的REITs 市場，常態化發行保障性租賃住房REITs，鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs 的擴募資產。投資者可以利用這類政策優勢，尋找符合政策導向的投資板塊。

第四，奉行長期主義和分散風險投資理念。一些有長期資產運營經驗的外資機構，更看重獲取優質資產的長線穩定收益。這提示投資者在進行投資決策時，也應該從長期的角度來考慮，而不僅僅是短期的收益。尤其是資本市場全面注冊制更有利于股民回歸價值投資。房地產行業的快速出清，讓更多模式新穎的龍頭上市公司進入投資者的視野，對投資者的定價和風險管理能力也提出更高要求。另外，無論市場如何變化，都需要遵守投資分散的原則。將投資分散到多個資產、多個行業、多個市場，可以有效降低單一投資的風險。

（本文作者系北京市安理律師事務所金融刑辯資深律師。文章僅代表作者個人觀點，不代表本刊立場。文中所提個股僅做分析，不做投資建議。）