物業管理企業內控管理及風險防范

劉春雅

【摘要】近年來，公眾物質生活文化水平得到前所未有的提升，為物業企業在發展層面創造了空前的契機，由此物業企業需要合理提升自身的整體管控工作水平，采取合理措施強化內部控制工作體系，合理防范各種經營管理風險。本文主要以物業經營風險控制工作內容為基礎，針對內控體系的構建展開研究，首先闡述了物業經營內控體系涵蓋的主要內容，其次論述了物業經營風險的主要因素，最后基于內控體系提出了一系列構建措施，以供參考。

【關鍵詞】物業經營 經驗 風險控制 內控體系

當前，雖然物業企業逐漸重視內控體系建設工作，但在經營管理環節仍然存在一些風險，亟待進一步優化和解決。企業有關人員應高度重視內控體系建設，科學高效地分析物業企業在經營管理環節的各種風險，并采取有效措施，在提高經營風險防范能力的同時，推動企業實現長遠且平穩發展。

一、物業經營管理體系中內控工作的主要內容

（一）費用支出控制

在物業管理工作體系中，費用支出控制指的是物業企業在具體經營環節形成的各種費用支出、各種代收性質的水電費用支出，管理人員需要針對所有支出方案作出合理管控，以財務核算環節的數據信息作為主要參考依據，對電表和水表等在運營環節的具體狀況實現定期精準的核查，確保費用在支出控制環節的科學性。

（二）庫存物資控制

在物業管理工作中強化對庫存物資的管控力度，能對企業的物資實現高效合理的整合，同時以市場環境變化波動狀況為基礎，針對各項內容展開深層次的分析，從而合理明確庫存管理環節可行性最高的方法。與此同時，針對采購工作質量實行嚴格管控，對于一些規模相對較大的采購規劃，必須由財務部門實行精準科學的預算，確保對質量實行合理管控，組建安全合理的統計管理工作方案。如此，可從根源上確保庫存物資在管理層面的獨立性，同時也能確保原材料的質量。

（三）收入控制

針對物業經營管理環節的工作規劃開展深層次的分析，需要將內部控制工作體系的建設作為核心目標，及時監測和觀察收入管理環節的各種問題，并以此為基礎，完善和優化物業規范保障工作體系，科學高效地強化管理力度，防止浪費。合理強化內部控制力度，有效加強單據的有效性、可靠性，同時實時觀察資金可能發生的各種風險，對資金收入實行高效精準的管控，確保物業經營活動順利開展[1]。

二、物業經營管理環節的主要風險

（一）合同糾紛風險

合同糾紛問題不論在任何地區、任何時間都以不同形式存在，物業行業在我國當下每個城市幾乎普遍存在，但受各種因素影響，租賃合同仍有一些不夠科學且亟待完善的問題，甚至于一部分條款和當地法律法規存在相互沖突的問題。

（二）租金回籠風險

租金收入是確保物業經營管理工作實現平穩運行的一項主要支撐，物業企業必須高度重視對租金范圍、租金支付方式等，同時在合同中必須做好合理明確，并保證條款的清晰性。但實際上，承租方在此環節會形成較大的影響，如果承租方受到個人觀念、經濟原因等客觀因素的影響，則很容易產生資金回籠風險。

（三）成本控制風險

組建完善且科學的成本管控工作體系，對企業的可持續發展十分重要。但在具體工作環節，資金預算與具體支出二者必然存在一定的不同之處，正是由于不同，所以必然會形成風險。例如，采購預算與實際支出二者之間形成的數值差異，必然會在資金和資源角度形成浪費，增加企業的運營成本，同時人力資源分配不夠合理，也會引發部門之間產生一定的沖突[2]。

（四）內部環境控制風險

當前，物業企業在內部機構設立層面仍存在一定的風險。例如，各個部門之間缺乏高效科學的溝通以及聯系，企業領導對機構設置工作沒有給予重點關注，內部各部門之間的職能出現相互交叉的問題，制度建設環節存在諸多亟待于進一步完善的地方等。

三、物業經營管理構建內控工作體系的主要措施

（一）提升對內控建設工作的認知

物業企業在經營管理環節產生風險或問題的主要原因，是企業內部從管理層到基層員工在各自工作崗位，都沒有以相應的指導方針作為指引，導致所有人員缺乏戰略發展目標。管理層也可能缺乏戰略眼界，無法清晰地制定各項制度，并確保各項制度得到落實，各項工作職責模糊不清、過于混亂，導致人心渙散且工作效率不高。

物業企業要從思想建設角度著手，定期開展經營管理座談、專家講座等活動，幫助員工全方位、系統化地了解內控工作體系的主要內容，強化對內控建設的認識。只有所有人員都充分認識到內控建設的重要性，才能確保管理層具備前瞻性的戰略眼光，同時也能以最快的速度精準高效地在企業內部，組建適合企業發展的內部控制工作環境及工作體系[3]。

（二）構建科學化的績效考核管理機制

現階段，大多數物業企業中，半數以上的工作人員都不是相關專業人員，雖然此種方式在工資支出上成本不高，但是非專業人員在工作期間的不專業性也極強，如若操控不當則會讓企業遭受損失，且損失會遠遠高于人力成本節約的費用。

物業企業必須深層次認識當前存在的問題，合理提升人才招聘環節的門檻，打造精英化管理團隊。與此同時，物業企業需要組建科學化的績效考核機制，不僅讓管理層通過員工的日常工作表現，評估其在工作環節存在的各種問題，檢測經營活動開展是否足夠科學，也能夠對員工的日常工作提出科學可靠的建議。而且，績效考核中的獎勵懲罰措施，能將壓力轉化為動力，合理提升員工的主觀能動性及工作責任心。

（三）強化風險預警工作體系的構建

物業在經營管理活動中除了自身存在的問題之外，還有外部環境不斷變化波動所形成的各種影響。所以需要加強風險預警評估體系建設，對物業企業在經營環節有可能產生的各種風險展開全方位、系統化的監督和推測，最大限度地提升物業經營管理環節內控工作的力度和效率[4]。

（四）強化資金管控力度

在物業企業中必須強化對資金的管理。

其一，強化資金在流動環節的各項記錄工作，并保證記錄的完整。對于各種發票和單據必須做好嚴格科學的管理，保證財務數據信息具備完整性和精準性。

其二，強化對庫存的管控。針對固定資產必須編制科學可行的規章管理工作體系，降低或防止固定資產在調配環節出現低配、超配的問題。

其三，對資金支出實行高效管控。針對資金應用的合理性、申請額度、使用用途等展開嚴謹認真的審核，科學合理地提升物業企業資金的整體效率，同時提升對資金支出明細的掌控力度。

其四，強化對資金結算的管理。物業企業與一般企業的不同之處，在于其收到的一部分費用是代收的水電費等。對于此部分費用需要獨立核算，不能與其他內容相互混淆，如此有助于物業財務部門對收支實行精準核算，提高財務管控環節的整體效率。

（五）強化企業內部各部門間的溝通協調力度

在物業企業內部，需要強化各個部門間的溝通和協調力度，通過高效科學的協調交流，讓企業經營管理人員直觀清晰地了解各環節的工作重點，同時明確財務管理工作模式創新的重要性，合理提升信息在服務環節的綜合質量。要建立相應的反饋機制，確保在經營管理環節的各項活動能夠緊跟時代發展潮流，同時持續優化風險控制環節的內控工作體系，確保能將所有內控工作體系真正落到實處，并發揮各項內控制度的最大價值，最終推動物業企業實現可持續發展[5]。

結語

綜上所述，在物業經營管理工作中，要想強化對風險的管控力度，就必須從根源上保證物業管理工作的專業性，并對具體運營環節的狀況展開深層次的研究和分析，明確管理環節各項工作內容的差異，針對風險采取有針對性的防范措施。同時，有關人員需要將內控管理工作作為企業管理的重要內容，持續不斷優化和創新內控工作機制，最大限度防范經營風險，確保物業經營管理發揮最大價值。

參考文獻：

[1]高景艷.以財務視角看物業管理[J].中國物業管理，2022（11）：117-119

[2]劉洋.新形勢下物業企業加強財務管控的途徑探討[J].老字號品牌營銷，2022（20）：115-117

[3]王麗榮.論商業管理企業財務管理與內部控制優化路徑[J].中小企業管理與科技，2022（19）：161-163

[4]范蕓.物業管理的風險處理策略與方法[J].住宅與房地產，2022（28）：15-17

[5]葉敏.新時期物業管理企業內部審計問題與對策核心要點構架[J].商業觀察，2022（22）：50-53