房地產項目成本管理分析研究

陳悅

隨著國內房地產行業的宏觀調控和消費需求，房地產企業的暴利時代已經成為過去式，但是房地產企業的各項成本和費用支出沒有降低。在這種情況下，房地產企業就要重視成本管理工作，這也是不斷推動房地產企業發展的重點，更是規范房地產行業有序發展的前提。

一、房地產項目成本管理必要性

房地產項目成本包括土地成本、設計成本、工程成本（直接成本、間接成本）、營銷成本、管理成本、財務成本（資金成本、稅務成本）。可以說成本眾多，管理難度之大超乎想象。特別是在綠色建筑理念之下，成本更有激增態勢，這樣就會導致房地產企業的成本管理壓力也隨之不斷增大。基于此，在房地產項目成本管理方面，就會形成全過程成本管理機制、培養專業成本管理人員、利用先進成本管理軟件、實現動態評估評價的系列舉措，并成為一種必然趨勢。

第一，可以增加房地產企業效益。房地產項目管理具有復雜性，既有投融資環節，也有招投標環節以及施工環節，其中成本管理十分復雜。而有效的成本管理在遵守行業法規基礎上能夠通過科學的成本核算、成本分析，不斷地剔除不合理的成本因素，保證項目低成本運作。例如在設計階段與設計企業緊密溝通，確保設計師充分理解建設單位意圖，避免超標設計，有效地降低工程成本。這一系列成本控制手段的最終目的是不斷提升房地產項目的綜合效益，讓房地產企業獲得較好的利潤，不斷擴大市場份額。

第二，有利于綠色建筑擴大化。我國房地產行業在住建部引導下不斷地向綠色施工方向發展，而且已經出現了一定規模的零排放房地產項目。綠色施工、綠色建筑需要融入先進的施工技術以及綠色材料及設備，房地產項目的成本因此不斷上揚。在這樣的背景下，需要房地產企業通過更科學的成本管理手段在保證房地產項目質量基礎上實現更多的效益。如此也能夠保證綠色建筑規模不斷擴大，從而提高我國房地產業競爭力。

第三，有利于宏觀房價的控制。近些年來房價不斷上漲，造成了廣泛的不良影響。如何控制房價已經成為各級政府必須面對的問題。從宏觀角度來看，房地產企業不斷壓縮成本，將利潤控制在合理范圍之內，對于政府的房價管理而言也有著重要的意義。

二、房地產項目成本管理現狀

歷經市場考驗，我國大部分房地產企業在成本管理上都有所進步，然而因為行業涌現出很多新的事物（綠色施工、綠色材料等）、新的管理方法（建筑業環境保護）等，也讓房地產企業成本管理迎來了一系列挑戰。

第一，缺乏全過程成本管理機制。房地產項目從始至終有項目決策、項目設計、招投標、施工、竣工驗收、市場營銷、物業管理等階段。每個階段都對應著成本支出，需要對每個階段進行嚴格管理。例如項目決策階段就需要充分了解地方房地產市場規律，然后做出成本管控方案。然而一些房地產項目對綠色建筑的成本數據收集、整理、分析意識不足，同時行業內存在敝帚自珍的問題，數據不愿意彼此共享，結果造成了行業內可參考數據不足。另外，在項目設計時沒有充分地對接設計公司，導致設計公司設計不合理，直接提高了工程成本。招投標環節沒有委托專業的招投標代理機構，在整個項目運行過程中缺乏專業成本管控。

第二，缺乏專業的成本管理人員。房地產項目成本管理和綠色工程管理二者存在著一定的關聯性，換言之，二者在降低建設成本、提高工程質量方面的目標是一致的。但是將綠色項目理念融入成本管理中發揮它具有的提質增效作用，需要創新型成本管理人員提供支持。然而，目前大部分房地產企業缺乏管理會計思維、綠色項目決策不足，將成本管理主要集中在了土地成本（占項目總成本的40%）、材料成本（占工程成本的60%—70%）、人力成本（占工程成本的20%—25%）、設備成本（占工程成本的3%—5%）四大方面，具有明顯的傳統成本管控習慣。幾乎所有人員都忽視了項目整體推進過程中存在大量的隱性成本這一現實。這些隱性成本不斷耦合堆積，會明顯地推升項目總成本。

第三，缺乏先進的成本管理技術。房地產項目成本眾多，而且這些成本受到國家行政、市場波動等影響，具有難控性，傳統財務部門以人力防控的方案很難奏效。此時需要融入成本控制信息技術，例如BIM技術、ERP系統以及一些可以降低溝通成本（減少沒必要的請示匯報工作形成的交通費、通信費）的自媒體等。目前大部分房地產企業在BIM技術、ERP系統、信息化辦公方面存在薄弱點，這也直接導致一些大型房地產企業在跨地區作業時，總部和分部溝通存在屏障：分部在項目決策上存在主觀性，而總部難以察覺這一問題，加上內部管理松散，項目資金審批很容易過關。而在后續管理中，因為總部和分部博弈之故，分部總會想方設法留下一部分資金，這對于總部而言造成了資金管理難度，很難保證總部及時回籠資金。最主要的是，這些資金存留于不同賬戶之內，會形成一定的管理費用，從而提升項目成本。再者這種大型的房地產企業，因為分公司、分部眾多，不同的項目要執行所在地的稅收政策。據業內數據顯示，房地產項目稅務成本一般在10%—20%之間，集團型房地產企業若是稅務籌劃不良，必然會導致稅務成本激增。

三、全過程成本管理的具體應用

以上分析可知，在新階段的房地產行業中，房地產企業想要在保證項目質量的基礎上提升利潤，必須建立全過程成本管理機制。以下就該種成本管理模式的應用展開討論。

第一，建立機制。首先，房地產企業從上到下必須認識到全過程成本管理的必要性。這是保證全過程成本管理模式落地的根本前提。如果有任何一個部門不認同該機制，就會導致機制無法運轉。所以，需要房地產企業高層產生共識，并利用企業管理行政手段保證全過程成本管理模式得到落實。其次，有效建立成本管控目標，并分解目標，落實到每個部門。以成本管理目標為指引，保證全過程成本管理機制發揮作用。例如，在項目決策階段要充分考察地區內相同或者類似項目的總成本，并且及時地了解土地價格以及材料市場、人力市場、設備的價格動態，編制出最合理的概算。通過概算來指導接下來的設計、招投標、施工、竣工、宣傳營銷、物業管理等環節。如前文所述的從始至終的各個環節都必須在總概算基礎上分解概算。誠然，當科學合理的設計圖紙完成后，此時已經形成了比較明確的工程預算，然后形成工程成本預算分解機制，保證施工中各類活動獲得成本管理目標的管控，降低材料浪費等行為，努力地減少工程成本，避免工程成本超預算。鑒于工程施工過程中會出現不同的簽證，還需要房地產企業對簽證進行嚴格管理，避免總承包企業出現高套定額等行為。

第二，人員培養。房地產企業目前執行的是項目經理制，項目經理是成本管控第一責任人。故而房地產企業需要不遺余力地引入專業的項目經理，并且在企業運行過程中不斷地培養項目經理的綜合能力，務必要讓項目經理熟稔綠色施工技術，能夠掌握國家在建筑行業的政策法規，盡可能減少行政風險、市場風險，務必要減少各類風險給成本管理帶來的沖擊。如前文所述的大型房地產企業，在跨地區業務方面就需要這樣的專業項目經理去消除總分部之間存在的屏障，保證總部財務管理機制可以融入分部財務管理中，加大總部對項目成本管理的掌控力度，做好稅務籌劃，保證項目的利潤率。例如，在異地項目完成之后，項目經理會主動聯系總部財務部門共同形成成本評估小組，通過縝密的核算來最終計算出成本。并能夠深度分析成本超高的原因，利于在后續的項目管理中不斷地防疏堵漏，提高成本管理效率。

第三，技術應用。首先，要積極地引入BIM技術。該技術具有可視化、協調性、模擬性、可出圖等功能，利于現場管理者發現工程存在的各類問題。它能夠有效對接大數據技術，對當地經濟水平、房地產業土地價格、材料以及人力市場行情、設備價格等形成監控，利于決策者掌握充分的數據從而做出科學的決策。不僅如此，BIM技術具有溝通橋梁的作用，可以讓不同部門甚至不同企業形成互動，讓分工合作更緊密，有效地降低隱性成本（頻繁的會議導致的成本、時間成本、不同采購形式形成的費用差額）。其次，引入財務ERP系統。該系統的引入讓房地產企業項目管理中可以融入管理會計，確保財務管理深入項目決策、設計、招投標、施工等環節中，能夠發揮財務部門事前預算、事中監督的作用，有效杜絕各類成本失控。ERP系統與BIM技術融合，還可以指導采購活動，改變傳統采購方式以集中采購展開工作，有效降低采購成本。

四、結 語

一般來說，房地產企業項目成本管理對房地產企業、房地產行業、國家房地產調控政策有著深遠影響。房地產企業項目具有建設周期長、投資數額大、產品價值高的特點，近年來，房地產企業普遍認識到加強成本管理的重要性，是房地產開發過程中的一項重點工作。這其中需要房地產企業重視全過程成本管理機制，能夠抓住制度、人才、技術三個抓手，全面構建全過程成本管理體系。要充分挖掘各類隱性成本，剔除不必要的環節，保證項目穩定推進。只有這樣才能從容面對行業發展變化帶來的各類沖擊，保證企業始終能夠有效應對各類風險，在行業競爭中始終處于不敗之地。