房主未親自簽訂過戶材料，是否可過戶

劉星

張某（男）與李某（女）系夫妻關系，李某的父母在李某夫妻關系存續(xù)期間為她全款購買了一套房屋，登記在李某個人名下。后來，張某因公司經(jīng)營不善無法按時償還銀行貸款，便與銀行協(xié)商以房屋抵償債務。銀行同意張某以房屋抵償80萬元的債務，張某向銀行承諾會同妻子一起到房屋產(chǎn)權登記部門辦理過戶手續(xù)。

過戶日當天，張某帶著一自稱李某的女子到房屋產(chǎn)權登記部門。該女子將李某的身份證、房屋產(chǎn)權證等材料交由工作人員，經(jīng)核驗鑒證后，房屋產(chǎn)權變更登記至銀行的名下。此后，張某和李某繼續(xù)在房屋居住，銀行要求他們限期搬離房屋。李某將銀行起訴至法院，要求返還房屋。李某認為其本人并未與張某一起到房屋產(chǎn)權登記部門辦理過房屋過戶手續(xù)，處分行為無效。

【點評】

李某并未在辦理房屋過戶手續(xù)的材料上簽字，銀行是否需要將房屋返還？我國《民法典》第三百一十一條對此作了明確的規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！币罁?jù)該條法律，銀行對李某的房屋構成善意取得，李某無權追回房屋。首先，張某與李某系夫妻關系，房屋是在二人夫妻關系存續(xù)期間購買，銀行有理由相信該房屋雖然登記在李某個人名下，但卻為夫妻共同財產(chǎn)，張某對房屋有處分權，其可以作出以房抵債的承諾。其次，在辦理房屋過戶時，有拿著李某身份證、房屋產(chǎn)權證的女子到房屋產(chǎn)權登記部門辦理相關手續(xù)。銀行有理由認為來的女子為李某本人。再次，該女子通過了房屋產(chǎn)權登記部門的身份核驗，同銀行一起辦理了房屋過戶手續(xù)。房屋產(chǎn)權登記部門的核驗和鑒證，進一步證實了李某的身份和房屋的歸屬，使得銀行能夠確信李某本人到場辦理了房屋過戶手續(xù)。最后，涉案房屋抵債金額為80萬元，與該房屋市場價值相差無幾。因此，從房屋取得方式的正當性、轉讓價格的合理性、銀行主觀上不存在惡意、房屋已完成變更登記這四方面進行綜合分析，銀行對涉案房屋已經(jīng)構成善意取得，李某無權追回。

若李某有證據(jù)證明其并不知情張某以房抵債及辦理產(chǎn)權過戶，李某既可以提起民事訴訟要求無處分權人張某對其進行賠償，也可以提起行政訴訟追究房屋產(chǎn)權登記部門在審核及鑒證過程中存在錯誤的相關責任。