銀行防范“帶押過戶”風險對策

□唐麗霞

《民法典》明確規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，當事人另有約定的，按照其約定。”即抵押財產的轉讓規則自《物權法》時期的原則上需要債權人同意，轉變為《民法典》規定：原則上自由轉讓，例外才是債權人同意。但該條規定施行至今，各家銀行業金融機構均在《抵押合同》中明確約定：未經抵押權人書面同意，抵押人不得擅自轉讓抵押物。說明各家銀行法務部門通過充分評估，認識到同意抵押人自由轉讓抵押物可能會形成債權難以順利實現的法律風險。

“帶押過戶”案例分析

某銀行有一筆逾期住房按揭貸款進入了訴訟催收程序。該貸款原借款人（房屋購買人）因自身欠債將房屋低價出售給了第三方，由于房屋抵押給銀行，第三方一直通過原借款人歸還該房按揭貸款，其間，原借款人私自挪用按揭款項，未能還款，導致銀行該筆貸款逾期，準備處置房屋和車位。此時，房屋買受人表示，愿意接手房屋繼續承擔還款義務。銀行考慮到原借款人經濟狀況，同意“帶押過戶”。在協商過程中，買受人提出僅承擔房屋部分按揭，對當年并入房屋總價款的車位部分不予以償還。但開發商出售房屋時，實際上是提高了車位價格補貼房屋價格，這就導致房屋過戶后，銀行僅僅能實現一部分債權，另外一部分偏高的車位債權還需要向原借款人主張，因此銀行不同意房屋過戶，目前，買受人將銀行起訴至法院，暫未判決。

在本案中，銀行必須舉證，不僅證明買受人明知所購房屋是抵押物，更要證明買受人明知債權人與抵押人約定禁止抵押物轉讓的事實，否則，法院極有可能判決抵押物過戶登記給買受人，同時因為買受人與原房主未約定購買車位，則價格虛高的車位貸款仍然作為原借款人的債務，銀行貸款時評估的債權額度經過拆分后，交易對手的信用風險實際是擴大了。

抵押物自由轉讓對銀行的法律風險

“帶押過戶”通知的頒布，一定程度上降低了買受人的購房風險，促進了二手房市場交易。但是對于銀行而言，配合“帶押過戶”存在一定的法律風險。一是抵押人可以自由選擇轉讓對象，銀行在辦理按揭貸款時，借款人（抵押人）的資質和還款能力是首要考慮因素，但是借款人（抵押人）選擇的第三方買受人，可能因為征信問題、收入問題、誠信問題，并不一定符合作為銀行債務人的條件，即便銀行行使抵押權追及權，也可能因為買受人唯一住房等因素，銀行難以順利完整地實現抵押權利。若銀行需要借款人提前歸還貸款，按照《民法典》第406 條規定，抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得價款向抵押權人提前清償債務或者提存。則銀行作為抵押權人，需要先舉證證明該抵押物轉讓可能會損害債權。二是類似上述案例，開發商原本將車位價格計入房價打包出售，但二手房買賣時房屋和車位分開出售，價值更合理的房屋被轉讓，車位價格虛高凸顯，可能影響銀行債權全額收回。

切實防范抵押人自由轉讓抵押物

為避免出現抵押人自由處置抵押物造成的法律風險，銀行具體應該怎么做呢？根據《民法典》第406條之規定，當事人若約定在先，則優先選擇當事人約定事項。因此，銀行應當在與抵押人簽署的《抵押合同》中明確約定，未經抵押權人允許（書面同意），抵押人不得擅自處置該抵押物，包括但不限于轉讓、出租、再次抵押等。同時，根據《最高人民法院關于適用〈民法典〉有關擔保制度的解釋》第43 條第二款規定，當事人約定禁止或者限制轉讓抵押財產且已經將約定登記，抵押人違反約定轉讓抵押財產，抵押權人請求確認轉讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財產已經交付或者登記，抵押權人主張轉讓不發生物權效力的，人民法院應予支持。

“且已經將約定登記”非常重要。結合該條解釋第一款，抵押權人和抵押人的合同約定僅僅在二人之間生效，不得對抗善意第三人，因為自由轉讓是原則。那么為了讓第三方知曉，打破“善意”，則需要公示，不動產的公示需要登記。即抵押權人與抵押人書面約定后，還應在不動產登記中心將此約定登記在案，保障任何第三方查詢房屋狀態都能查詢到抵押權人禁止抵押人轉讓的約定。

同意“帶押過戶”應做到的防范措施

對比之前的二手房買賣，“帶押過戶”對出售人和買受人而言，交易成本更低、風險更小。對于銀行而言，提高了抵押物的交易流通可能性，對盤活債權也有一定積極作用。因此，在個案中，銀行可根據債務人實際情況，做實風險防范措施后，同意抵押物“帶押過戶”。

一是新貸歸還舊貸模式。抵押物的買賣交易，盡量在同一家銀行，并將資金監管閉環管理。確保向買方發放的信貸資金，有效控制流入賣方賬戶歸還舊貸，不動產登記機構應依據買賣雙方和銀行的同步申請完成不動產轉移登記，無縫銜接完成二手房交易流程。二是抵押權變更模式。銀行應當做好債務人盡調，保障原按揭貸款沒有當前逾期，直接通過抵押權變更實現“帶押過戶”。銀行與買賣雙方、不動產登記機構均要達成一致，約定抵押權變更內容，并及時辦理轉移登記或變更登記，升級貸款業務系統，實現債務人在系統內的更名，保障銀行和其他當事人的合法權益。