生命健康產業園啟航

程芳

2022年11月9日，科技部印發了《“十四五”國家高新技術產業開發區發展規劃》（以下簡稱《規劃》）。如何做好生命健康產業園已逐漸成為地方政府與業界交流溝通時頻繁討論的話題。

政企共擔

生命健康產業園區的開發建設需要極大的資金投入，做好生命健康產業園開發建設離不開地方政府與企業的共同合作。

政府主導開發模式。政府主導開發模式是指由地方政府全盤主導園區的規劃設計、開發建設、招商運營等環節工作。在形式上包含管委會、土地開發中心、民營企業帶資整理等模式。政府通過管委會進行土地開發與園區運營是目前中國各級地方政府最常使用的產業地產開發模式，同樣也是我國目前工業地產市場的主要載體，但這一模式對地方政府的財政負擔較大，在地方債務較高的二、三線城市往往需舉全市之力做一個產業園區。因此政府往往也會選擇與企業合作，通過城投公司、國企、地產商共同進行園區開發建設，減少財政壓力，共擔風險。

企業主導開發模式。企業主導開發模式是由企業主導進行生命健康產業園區開發的模式。在這一模式中，政府所扮演的角色往往僅提供土地、政策、補貼與投資激勵等，并不深入參與園區的開發建設。健康產業中具有強大的綜合實力的企業聯合地產商營建一個相對獨立的產業園區是這一模式的主要形式。龍頭企業發揮自身在產業鏈條中的強大凝聚力與號召力，或地產商發揮其擁有的強大招商能力，匯集產業中的其他企業至園區當中，通過為地方政府免去園區建設后的招商難題，來拿到更加低價的土地。

讓園區“活起來”

遍觀各類產業園區，各類園區要想不成為“空城”，核心還是在于做好招商與運營工作，讓整個園區“活起來”。

政府專項產業基金。政府通過設立專項產業基金促進產業發展，招引企業入駐園區，是地方政府經常使用的一種招商模式。通過政府引導基金，地方政府能夠聯合資本市場中手握企業資源的投資機構，共同挖掘尋找生命健康產業中擁有龍頭帶動效應的企業，將諸多企業快速導入園區。

另外，隨著近年來政府引導基金越來越多，地方政府對GP的要求也水漲船高，缺少企業資源、無法實現高返投率的GP已不再受地方政府青睞，而能為園區帶來優質企業，為園區扶持優質企業的GP更能脫穎而出。

聯合招商模式。聯合招商模式是指產業園區通過引進龍頭企業，利用龍頭企業本身在產業鏈條中的號召力，帶動一批中小企業共同入駐產業園區。這就要求園區在規劃建設初期就要與龍頭企業達成深度合作。園區圍繞龍頭企業擁有完善的產業發展規劃，才能形成帶動效應，做到“補鏈、強鏈、穩鏈”。

聯合招商模式主要應用于中醫中藥產業園、醫療器械產業園這兩類更偏向原材料采購、生產、加工的制造類園區，制造業龍頭上下游產業生態能夠確保激發園區在建成后的活力。

眾創孵化模式。相比于引進龍頭企業這一發展路徑，聚焦于初創企業是許多生物醫藥產業園盤活產業的重點方向。

如今，眾創空間、孵化器對園區來說已不是新名詞。相比于龍頭企業，生物醫藥初創企業自身的體量極小，團隊僅由掌握核心技術的數人組成，園區為團隊提供的財務、人力服務、專業檢測設備租賃服務等有極大吸引力。《規劃》中針對這一發展路徑也表達了充分認可，“支持園區建設科技服務業集聚區，引進和培育研究開發、檢驗檢測認證、科技咨詢、標準服務等專業科技服務機構，優化創新創業生態”。

分享成長紅利

生命健康產業園的盈利從實際來看由三部分組成，最主要的就是土地運營收入，其次就是服務與投資收入，另外還有一部分政府對園區的補貼。

土地運營。土地運營收入主要包含土地增值收入與物業租金，以及配套的商業地產與住宅帶來的收益。對于大部分園區來說，出售配套住宅以及隨著產業集聚土地價格上漲帶動的不斷高漲的租金是回籠資金的主要來源，占到了50%以上。

多元服務。隨著“產業勾地”這條路逐漸走不通，而園區本身的土地租金能夠覆蓋園區的日常運營支出已經不易，越來越多的園區開始重新聚焦于做好運營服務來獲取更多的收入。運營服務包括為園區內企業提供財務、人力、審計、法務等諸多咨詢服務，以及專業檢測設備、研發設備的租賃服務，等等。《規劃》也提出，“鼓勵園區創新公共服務供給機制，建立健全主體多元化、方式多樣化的公共服務制度體系”。但運營服務收入本質上核心仍然是為企業提供優質服務，增強企業實力而非像咨詢公司一樣單純為了盈利，因此這類收入在整體收入中占比較少，為10%-30%左右。

產業投資。生命健康產業園中的企業相比于其他產業擁有更多的成長空間。園區對企業進行投資，分享企業的成長收益成為了生命健康產業園越來越熱衷的盈利模式。生命健康產業園區現在都會設立一支產業孵化基金，專門用于投資在園區孵化器中成長的企業。在引入孵化器時，園區對這類企業的團隊實力進行了篩選，投資的風險就得到了控制。而當初創企業在園區的幫助下成長為“獨角獸”企業，園區就能從中獲得極高的投資收益。

政府補貼。園區與當地政府之間往往會商定在園區招引企業入駐后，政府給予園區一定的補貼，以激勵產業發展。這類補貼的多寡取決于園區本身的商業模式與招商能力，各地標準不一。但隨著各地財政吃緊，想僅依靠政府的招商補貼實現項目現金流回已逐漸困難。