構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

劉鋒

過(guò)去，在中國(guó)城鎮(zhèn)化率的快速提升以及經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)之下，地方財(cái)政擴(kuò)張和大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長(zhǎng)，有其歷史發(fā)展階段的必然性。當(dāng)前，居民的可支配收入與房?jī)r(jià)高企的矛盾日益突出，人口增長(zhǎng)滑坡、人口老齡化以及城鎮(zhèn)化的增長(zhǎng)瓶頸，決定了房地產(chǎn)行業(yè)及住房?jī)r(jià)格需要回歸理性，房住不炒的總基調(diào)不會(huì)也不應(yīng)改變。然而，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的慣性依賴下，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式值得思考。

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型或?qū)⒚媾R的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化，我們認(rèn)為構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)從以下四個(gè)方面著手。

一是房企經(jīng)營(yíng)方式的全面轉(zhuǎn)型。過(guò)去“拿地-開發(fā)-銷售-再拿地”的地房輪動(dòng)、商品房快銷模式，隨著城鎮(zhèn)化放緩和居民住房需求變化已不可持續(xù)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)正在由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，首套剛需占比不斷縮小；另一方面，二手房市場(chǎng)、城市和社區(qū)更新改造成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，房企經(jīng)營(yíng)重心也應(yīng)由過(guò)去的拍地、建設(shè)向物業(yè)經(jīng)營(yíng)、租賃服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等資產(chǎn)管理方向轉(zhuǎn)型。？

二是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的重塑。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)主要包括土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)。在土地市場(chǎng)上，土地供應(yīng)須與人口流動(dòng)方向相匹配，單純地以限制供給或提高購(gòu)房門檻來(lái)抑制需求，反而會(huì)推高房?jī)r(jià)、打壓剛需。“土地增減掛鉤”制度是解決城鄉(xiāng)人地矛盾的一把利器，但目前跨省域調(diào)劑仍處在國(guó)家行政調(diào)控的“有交易、無(wú)市場(chǎng)”狀態(tài)。下一步如何落實(shí)“土地增減掛鉤”制度是建立起土地市場(chǎng)化配置的重點(diǎn)工程。

在商品房市場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)明晰是交易的基石，交易成本是市場(chǎng)活躍的阻礙。尤其在即將進(jìn)入的存量市場(chǎng)時(shí)期，二手房市場(chǎng)制度建設(shè)需要與時(shí)俱進(jìn)，譬如簡(jiǎn)化交易環(huán)節(jié)和手續(xù)，提升交易和金融服務(wù)效率，明晰各類房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度、登記和過(guò)戶制度等。二手房交易過(guò)程中產(chǎn)權(quán)不明和交易不便，不僅會(huì)引發(fā)權(quán)益糾紛，還會(huì)影響改善性需求，如正常置換房屋。

三是房企和金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表的重構(gòu)。過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)堆積，主要與高杠桿的金融運(yùn)作方式密切相關(guān)，尤其是房企通過(guò)短期借款和應(yīng)付賬款獲得低成本資金的融資方式，使行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集聚，形成了部分房企脆弱的資金鏈。2020年以來(lái)在政策調(diào)控之下，房地產(chǎn)供需兩端的杠桿率都有所下降，未來(lái)房企要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，需要更多探索，通過(guò)發(fā)展租賃、債券、REITs等方式盤活存量資產(chǎn)，降低整體負(fù)債率，尤其是短期負(fù)債和應(yīng)付賬款的比重，形成健康的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。當(dāng)前居民杠桿率已至62.4%，需求端大規(guī)模刺激也不具備條件，房地產(chǎn)筑底企穩(wěn)將是緩慢溫和的過(guò)程，而現(xiàn)在著手修復(fù)企業(yè)和居民的資產(chǎn)負(fù)債表正當(dāng)其時(shí)。

對(duì)于銀行端而言，2018年“資管新規(guī)”出臺(tái)之后，“非標(biāo)業(yè)務(wù)”的化解已取得顯著成效。但面對(duì)大量的資產(chǎn)流動(dòng)性需求，未來(lái)在相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)一步健全的基礎(chǔ)上，需積極探索資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展，持續(xù)提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性和安全性。

四是法律和產(chǎn)權(quán)制度的健全明晰。法律是構(gòu)建行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的基石，當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)法律建設(shè)滯后于市場(chǎng)發(fā)展。尤其是產(chǎn)權(quán)制度不完善，產(chǎn)生了小產(chǎn)權(quán)房、一房多賣、租賃糾紛、重復(fù)抵押、代持等諸多問(wèn)題和矛盾，應(yīng)通過(guò)立法的方式明確各類房產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，為增量房產(chǎn)的入市、存量房產(chǎn)的盤活，打通產(chǎn)權(quán)的持有、轉(zhuǎn)移、租賃和交易等相關(guān)法律障礙。