業(yè)財融合在物業(yè)行業(yè)的應用與實踐

李彥

【摘 ?要】在經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型、信息技術不斷更迭、市場競爭加劇的背景下，物業(yè)企業(yè)發(fā)展面臨的復雜性與不確定性增加，能否提升企業(yè)自身價值成為物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的關鍵。業(yè)財融合作為現(xiàn)代企業(yè)財務管理的轉(zhuǎn)型方向，為物業(yè)企業(yè)提供了變革與發(fā)展思路，多數(shù)物業(yè)企業(yè)已邁出業(yè)財融合的步伐，以此提高企業(yè)經(jīng)營管理質(zhì)量與核心競爭力，但是在實際應用與實踐中仍面臨著挑戰(zhàn)。論文以物業(yè)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及業(yè)財融合的意義為切入點，分析了業(yè)財融合在物業(yè)行業(yè)的應用現(xiàn)狀與存在的問題，在此基礎上提出優(yōu)化建議，助力物業(yè)企業(yè)逐步實現(xiàn)業(yè)財融合，實現(xiàn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

【關鍵詞】業(yè)財融合；物業(yè)行業(yè)；企業(yè)管理

【中圖分類號】F275 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）04-0107-03

1 引言

在市場競爭不斷加劇、信息化技術飛速發(fā)展與更迭的時代背景下，物業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)的財務管理模式及傳統(tǒng)的會計工作已無法滿足企業(yè)發(fā)展的需求，業(yè)財融合是物業(yè)企業(yè)財務轉(zhuǎn)型的目標與方向，要求逐步形成以財務為引導構建業(yè)務財務一體化模式。通過業(yè)務與財務的融合從企業(yè)整體角度把握與控制業(yè)務的進展，大幅提升企業(yè)的管理運作效率，提升企業(yè)價值。部分物業(yè)企業(yè)的業(yè)財融合已經(jīng)取得一定的成果，企業(yè)的財務運作效率、財務管理能力等方面顯著提升，但仍存在部分問題有待完善與優(yōu)化。

2 物業(yè)企業(yè)業(yè)財融合現(xiàn)狀

2.1 物業(yè)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

物業(yè)企業(yè)是隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步發(fā)展起來的新興現(xiàn)代服務行業(yè)，歷經(jīng)三十多年的行業(yè)發(fā)展，行業(yè)規(guī)模不斷壯大，服務領域不斷拓展，服務水平不斷提高。物業(yè)服務由住宅向?qū)懽謽恰⑸虡I(yè)、工廠、街道、政府大樓等各類型的城市綜合體覆蓋，服務內(nèi)容也延伸到了家政服務、房屋租賃、居家養(yǎng)老等多個方面。企業(yè)不斷挖掘物業(yè)服務產(chǎn)品的附加值，滿足業(yè)主不同需求，提高企業(yè)的發(fā)展?jié)撃堋Ｔ诜康禺a(chǎn)行業(yè)投資收緊的“寒冬”時代，物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部管理問題逐漸浮出水面，使得企業(yè)更為重視加強內(nèi)部管理并紛紛推進業(yè)財融合體系的建設，以期提高自身的市場競爭力。

2.2 業(yè)財融合的含義及意義

業(yè)財融合作為先進的管理理念與管理模式，強調(diào)業(yè)務活動與財務活動的有機融合，將企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務流程與財務信息相結合，將經(jīng)營活動的事前、事中、事后的事項結合起來，充分挖掘財務數(shù)據(jù)背后的信息，為管理層科學決策提供依據(jù)，提升企業(yè)經(jīng)營管理效率，使得企業(yè)價值創(chuàng)造達到最大化，是企業(yè)財務管理的發(fā)展趨勢。業(yè)財融合對物業(yè)企業(yè)發(fā)展的意義主要體現(xiàn)在以下方面：

第一，有利于管理層科學決策。業(yè)財融合能夠打通業(yè)務和財務信息活動通道，通過財務、業(yè)務部門充分融合深挖財務數(shù)據(jù)與業(yè)務邏輯背后的信息，更準確真實地反映企業(yè)運作情況，分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境，幫助管理層更全面準確地了解企業(yè)的發(fā)展狀況，為管理層決策提供數(shù)據(jù)支撐，提高決策制定的及時性、準確性、可行性。

第二，有利于提高企業(yè)財務管理能力。業(yè)財融合為企業(yè)財務管理注入全新活力，拓寬了財務管理的廣度與深度，推動財務轉(zhuǎn)型，促進業(yè)務財務部門的充分融合。業(yè)財融合的有效實施，可以將財務視角延伸至價值鏈前端，在源頭進行財務控制與管理，提高財務信息質(zhì)量，全面反映企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量，確保財務信息的準確性、真實性、及時性、可比性，提高了工作效率，推動財務管理不斷向精細化、科學化、標準化、系統(tǒng)化和流程化方向邁進，為企業(yè)的發(fā)展賦能。

第三，有利于企業(yè)的降本增效。在激烈的市場競爭下企業(yè)若想擴大利潤空間必須進行降本增效，而降本增效對于業(yè)務與財務的配合要求較高，業(yè)財融合要求對業(yè)務數(shù)據(jù)的深入分析解讀，這能夠幫助企業(yè)找到其經(jīng)濟增長點與降本點，在此基礎上提出降本增效的相關舉措，推動企業(yè)實現(xiàn)降本增效創(chuàng)造更高的價值，實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

第四，有利于完善企業(yè)內(nèi)部控制。業(yè)財融合的推動打通了企業(yè)財務與業(yè)務的各環(huán)節(jié)各流程，使得企業(yè)能夠?qū)I(yè)務進行全面把控與監(jiān)督。業(yè)務財務高度融合、互相制衡，能夠及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)控薄弱環(huán)節(jié)，較為客觀地多角度對風險點進行分析，制定行之有效的風險應對措施，防范化解經(jīng)營風險與財務風險，有效完善企業(yè)的內(nèi)部控制。

2.3 業(yè)財融合在物業(yè)企業(yè)的應用現(xiàn)狀

我國多數(shù)大型的物業(yè)企業(yè)在業(yè)財融合體系建設中已走在前列，業(yè)財融合程度較高。例如，金科服務早在2019年已經(jīng)意識到數(shù)字化變革及業(yè)財融合的重要性，逐步在金科集團產(chǎn)業(yè)鏈條協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略部署下打造智慧物業(yè)服務生態(tài)，明確業(yè)財融合在集團信息化應用架構中的定位，梳理與現(xiàn)有信息系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)關系和業(yè)務關聯(lián)，搭建起業(yè)財融合平臺，逐步實現(xiàn)了核心價值業(yè)務環(huán)節(jié)線上化、信息系統(tǒng)貫通及集成、關鍵流程可視化，提高各信息系統(tǒng)的易用性、精確性、響應速度，在數(shù)據(jù)支撐及應用程度方面努力向數(shù)據(jù)維度充足、數(shù)據(jù)準確、時效性高、足以支撐分析應用需求方向完善與優(yōu)化，為管理決策提供精準支持，全面提升了企業(yè)數(shù)字化協(xié)同能力與經(jīng)營決策能力，助力金科服務高質(zhì)量發(fā)展。

但同時大部分中小物業(yè)企業(yè)由于沒有大型母公司賦能、缺乏優(yōu)秀的引領者、缺乏信息化建設等，導致業(yè)財融合步伐比較落后。部分企業(yè)甚至沒有搭建支撐業(yè)財融合的信息化系統(tǒng)，業(yè)務財務數(shù)據(jù)信息交流不暢，財務隊伍缺乏專業(yè)知識無法進行財務轉(zhuǎn)型，企業(yè)整體的內(nèi)部控制及管理能力較弱，這也導致其物業(yè)服務質(zhì)量遜于大型物業(yè)企業(yè)，在市場競爭中缺乏核心競爭力。

2.4 物業(yè)企業(yè)業(yè)財融合存在的問題

第一，共享數(shù)據(jù)的應用能力有待提高。業(yè)財融合的成效有賴于企業(yè)對于共享數(shù)據(jù)的應用能力，在深度分析與運用共享數(shù)據(jù)方面部分物業(yè)企業(yè)能力不足或重視不夠，業(yè)財融合停留在表面階段，只是形式上融合。財務人員不清楚業(yè)務數(shù)據(jù)的邏輯，缺乏對業(yè)務數(shù)據(jù)的判斷能力以及分析與挖掘意識，共享數(shù)據(jù)并未發(fā)揮出價值。

第二，缺乏業(yè)財融合專業(yè)人才。企業(yè)業(yè)財融合模式的設計與落地都需要依靠專業(yè)水平較高的綜合型人才。部分企業(yè)缺乏業(yè)財融合的專業(yè)人才，團隊綜合素質(zhì)整體有待提高。由于財會人員專業(yè)知識不足，對推動業(yè)財融合的積極性不高，無法滿足業(yè)財融合的高要求，無法適應新業(yè)務的工作模式，對推進業(yè)財融合的效率產(chǎn)生著不利影響。

第三，業(yè)務財務部門缺乏有效溝通。在業(yè)財融合的推動過程中不可避免會觸碰到部分員工的利益，存在各方的抵觸現(xiàn)象。業(yè)務部門有可能存在被“過度”監(jiān)管的抱怨心理，財務部門也有過多涉入業(yè)務“脫離專業(yè)”的憂慮，導致業(yè)務、財務難以有效溝通，無法順利地推動業(yè)財融合的工作。造成這個問題的主要原因是企業(yè)的組織機構設置、經(jīng)營管理模式及規(guī)章制度沒有隨著業(yè)財融合目標去相應調(diào)整，導致存在溝通不暢的問題。

第四，信息化系統(tǒng)有待完善優(yōu)化。物業(yè)企業(yè)的業(yè)財融合是基于信息化系統(tǒng)展開的，信息化系統(tǒng)的建設和應用程度直接影響著業(yè)財融合的成效，部分中小物業(yè)企業(yè)的信息化系統(tǒng)建設水平不高，很多數(shù)據(jù)信息的處理與傳遞依靠人工進行，對于信息化系統(tǒng)的建設缺乏重視及推動。有的企業(yè)雖然已建立起信息化系統(tǒng)但是缺乏持續(xù)完善優(yōu)化，不利于業(yè)財融合的深入發(fā)展。此外，企業(yè)信息在通過系統(tǒng)傳輸時會面臨信息安全的問題，風險一旦發(fā)生將會對企業(yè)造成惡劣的影響。

3 物業(yè)企業(yè)業(yè)財融合的優(yōu)化對策

3.1 創(chuàng)設良好的業(yè)財融合環(huán)境

第一，管理層的重視。業(yè)財融合是一個漫長復雜的過程，物業(yè)企業(yè)在業(yè)財融合過程中將會面臨組織機構、人員任免、規(guī)章制度、管理流程等方面的改變，換言之業(yè)財融合面臨的阻力也是多方面的。物業(yè)企業(yè)尤其是中小物業(yè)企業(yè)的管理層必須清晰地認識到業(yè)財融合對于企業(yè)管理及企業(yè)發(fā)展的重要性，創(chuàng)造業(yè)財融合的良好文化氛圍，高度支持業(yè)財融合工作并給予相關的資源配置。例如，由主要領導擔任業(yè)財融合總負責人或者賦予業(yè)財融合負責人相關權利等，使得業(yè)財融合能夠在企業(yè)內(nèi)順利地進行。

第二，建立健全相關制度。確保業(yè)財融合模式在企業(yè)中得以穩(wěn)定運行的重要基礎是制度建設。業(yè)財融合需要依靠有效的管理制度推進與落實。物業(yè)企業(yè)應在制度層面為業(yè)財融合提供保障，在業(yè)財融合目標的牽引下對管理職責、業(yè)務流程、財務管理、績效考核等方面進行梳理，修改完善不符合當下目標與需求的制度條款。在業(yè)財融合過程中需要將財務制度嵌入重塑之后的項目業(yè)務流程，提升財務制度匹配度，全面完善制度建設。

第三，加強高素質(zhì)管理人才的引進與培養(yǎng)。高素質(zhì)的管理人才是物業(yè)企業(yè)推進業(yè)財融合的人力基礎與重要資源，對于企業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻。物業(yè)企業(yè)應提高優(yōu)秀人才的招聘待遇，吸引高素質(zhì)人才的加入。高薪吸引人才不僅能為企業(yè)管理模式的變革優(yōu)化獻策獻力，也能調(diào)動員工參與業(yè)財融合、持續(xù)學習的積極性，在高素質(zhì)人才進入后物業(yè)企業(yè)應為其正常開展工作提供必要的支持。企業(yè)也應完善員工培養(yǎng)體系，通過形式多樣的培養(yǎng)渠道全面提升員工的綜合素質(zhì)，特別是對于財務人員，企業(yè)應強化培訓推動其順利轉(zhuǎn)型，引導財務人員向戰(zhàn)略財務、財務分析、全面預算、風險管理等方向轉(zhuǎn)型，培養(yǎng)復合型的管理人才，促使員工積極適應業(yè)財融合體系下新崗位的角色。

3.2 優(yōu)化業(yè)財融合體系

第一，建立兼顧業(yè)務財務的管理目標。解決業(yè)務目標與財務目標的差異問題是業(yè)財融合的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)企業(yè)在全面掌握行業(yè)發(fā)展特點及企業(yè)管理現(xiàn)狀的基礎上制定經(jīng)營目標時需要兼顧業(yè)務與財務。例如，業(yè)務部門的管理目標中如果缺乏對應收賬款回款率這一財務指標的考核，那么可能會導致業(yè)務為實現(xiàn)銷售收入造成大量的應收賬款。因此業(yè)務目標與財務目標應協(xié)同融合，這是業(yè)財融合發(fā)展的前提。

第二，引入個性化財務分析。物業(yè)企業(yè)應建立起契合管理需求的多維度分析體系，在財務分析指標的基礎上根據(jù)企業(yè)特點引入相應的業(yè)務指標完善財務分析體系。同時引入XBRL（可擴展商業(yè)報告語言），這是用于披露專業(yè)財務信息的語言，通過對數(shù)據(jù)統(tǒng)一進行特定的識別和分類，可直接為使用者或其他軟件所讀取及進一步處理，實現(xiàn)一次錄入、多次使用。在數(shù)據(jù)平臺中利用XBRL來實現(xiàn)財務數(shù)據(jù)與業(yè)務數(shù)據(jù)相連接，并提供可視化商業(yè)報告的手段，使企業(yè)不僅能夠獲得大量信息，而且能對這些數(shù)據(jù)進行應用。

第三，實現(xiàn)全面預算管理。在業(yè)財融合發(fā)展過程中，預算管理是非常有效的切入點與關鍵管理工具。物業(yè)企業(yè)可通過對預算體系與制度的優(yōu)化，借助預算管理指標與績效考核的關聯(lián)來落實到業(yè)務單元，通過財務系統(tǒng)把預算指標和要求固化到系統(tǒng)中進行日常的控制，幫助業(yè)務單元實現(xiàn)指標，并及時通過業(yè)務終端收集信息進行反饋核查以保證業(yè)務目標不偏離。

3.3 重視信息系統(tǒng)的建設與優(yōu)化

第一，加強信息系統(tǒng)的建設與優(yōu)化。企業(yè)信息化水平很大程度上決定了業(yè)財融合模式的應用效果。物業(yè)企業(yè)的業(yè)財融合離不開信息系統(tǒng)的支撐，應積極建立適應各業(yè)務板塊發(fā)展的信息化系統(tǒng)，重視系統(tǒng)間數(shù)據(jù)信息的傳遞與集成，保證信息化系統(tǒng)間尤其是財務系統(tǒng)與各業(yè)務系統(tǒng)之間的互聯(lián)互通，打通信息化系統(tǒng)之間的壁壘，避免造成信息孤島現(xiàn)象，財務核算、分析所需的基礎數(shù)據(jù)都能通過各業(yè)務系統(tǒng)準確迅速地傳遞至財務系統(tǒng)，在此基礎上根據(jù)企業(yè)管理需求不斷推動財務系統(tǒng)的升級與迭代，為深入開展業(yè)務分析及決策奠定基礎。

第二，提高信息數(shù)據(jù)的安全性。在信息化系統(tǒng)的建設與優(yōu)化過程中，物業(yè)企業(yè)應尤其重視保護數(shù)據(jù)的安全性。這要求企業(yè)在信息系統(tǒng)的建設上推進廣度和深度的優(yōu)化，通過網(wǎng)絡防火墻以及后臺加密的方式來保護數(shù)據(jù)。針對企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)專門建立存放數(shù)據(jù)的系統(tǒng)，并且在數(shù)據(jù)流入全過程都要采用加密形式，專網(wǎng)專用，對重要數(shù)據(jù)進行備份加密，設置相關人員的使用權限，保護企業(yè)的核心信息安全保密，降低業(yè)財融合過程中的信息信任成本，全面降低信息化帶來的風險。

4 結語

新的發(fā)展形勢下，物業(yè)面臨的市場機遇與競爭挑戰(zhàn)共存，應廣泛吸收先進的管理經(jīng)驗，優(yōu)化管理模式，提高企業(yè)的綜合實力。在業(yè)財融合方面，物業(yè)企業(yè)應重視業(yè)財融合的推進，積極對標先進企業(yè)的管理模式，全面梳理現(xiàn)行財務管理體系中的不足之處，自上而下強化業(yè)財融合意識，建立健全管理制度，加強對高層次人才的引進與培養(yǎng)。同時從財務業(yè)務目標的協(xié)同、財務分析、全面預算管理等方面優(yōu)化業(yè)財融合體系，重視信息化系統(tǒng)的優(yōu)化與信息數(shù)據(jù)的保護，全面推動物業(yè)企業(yè)順利完成業(yè)財融合，提高企業(yè)的財務管理能力與效率，促使企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)的發(fā)展。

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