“京城紅盤”質量被業主投訴京能、電建“聯合作品”迎交付考驗

秦佳麗

由京能置業、電建地產聯合開發的北京大興舊宮洺悅灣項目自年初交付以來，因質量問題引發業主集體維權。有項目業主向《紅周刊》表示，該項目存在貨不對板、施工未完成以及系列質量缺陷。該項目原計劃6月底交付，而“提前百天”交付曾被開發商作為宣傳重點之一，但有業主表示，“提前百天”交付的前提是保證質量，而實際情況卻不是這樣。

作為“五環內限競房”，京能電建·洺悅灣項目一度憑借價格和區位優勢成為區域銷售“紅盤”。不過，項目在3月開始交付后，卻被曝出存在質量問題。據業主反映，項目開發商“為交付而交付”，實則未達交房標準且整改意愿不強。

作為項目背后兩大聯合開發商，京能置業正面臨業績虧損、存貨高企等困境，而電建地產已經在2022年被中國電建剝離出上市平臺。

項目疑似“減配”京能電建·洺悅灣遭業主維權

北京大興舊宮板塊京能電建·洺悅灣項目首期在2020年開盤預售，黎青（化名）連同親友購置了3套住房。到今年3月底，該項目開始交付，黎青發現，該項目質量難以令人滿意。

“今年3月下旬，開發商發出了收房通知，我們當時去看了一下，感覺特別差，從公共區域到室內都有問題。”黎青向《紅周刊》羅列了幾大“硬傷”：“室外景觀問題主要集中在幾點，一是路面下沉，二是橡膠地墊破損，三是圍墻下沉開裂。還有一些小問題，比如地磚空鼓、外立面破損、污染等，這還沒有細說。”

聚焦樓內公共區域，黎青表示，項目存在貨不對板、施工未完成以及大量質量問題。據其提供的多組照片顯示，樓內公區存在水管井漏水、地下及車庫結構漏水、車庫金剛砂地面開裂、樓梯間翻沙起皮、電梯吊頂面層脫落等現象。

類似的問題還呈現在戶內，包括屋內漏水、戶門歪斜、墻面質量缺陷等。黎青談到：“最嚴重的是有一部分施工根本沒有完成。有的戶內門把手、門鎖、水龍頭、燃氣警報器以及可視對講都沒有組裝。再比如，門吸用的是一種雙面膠粘在地板上，把門移開，門吸也就跟著門跑了。”

目前黎青只是京能電建·洺悅灣項目的眾多維權客群中的一員。據介紹，該小區業主大概1200多戶，至少四成業主拒絕開發商交付。他回憶到：“按照當初的拿地條件，這個房子是屬于‘較全裝修交付，現在根本達不到交付條件。”

在人民網領導留言板，自2022年5月份至今，關于京能電建·洺悅灣項目的投訴已達數十條，同樣涉及施工質量隱患、減配、進度緩慢、不設工地開放日、虛假宣傳等系列問題。

“現在開發商給我們的感覺是在‘拖、等、靠，倒逼業主收房。從3月27號到4月8號，開發商分批次進行了集中交付動作，但是目前（截至4月25日）收房的業主最多60%。”黎青談到，“已經收房的業主，一部分是家里比較著急，用來自住，即便交付標準不高也被動把房子收了；還有一部分收房的業主帶有純投資屬性，收房之后可能直接轉給中介出租出去。”

黎青介紹，從3月底到4月初，業主代表與開發商多次交涉，但對方整改的意愿并不強。“目前業主普遍沒有提到向開發商索賠，也沒有啟動訴訟程序，只希望開發商主動在一定整改期限內把問題解決掉。”他對此表示，“我們一方面要求開發商按照宣傳物料，即對標沙盤陳設，把室外景觀和公共區域配建按承諾落實到位；另一方面是室內，我們要求立即整改，達到交付要求。”

值得一提的是，4月10日，北京京能海賦置業有限公司發布聲明稱，公司在開發建設過程中，全程接受有關部門的監督審查，京能電建·洺悅灣項目已經四方驗收合格且已通過政府主管部門的竣工驗收備案，具備法定及《商品房買賣合同》約定的交付條件。

北京金訴律師事務所主任王玉臣對此向《紅周刊》表示，項目通過驗收不等于不存在質量問題，市場中不少樓盤雖然驗收合格卻依然存在隱患，業主是否有權拒絕收房需要具體項目具體看待：“如果是主體或基礎工程問題，或者漏水嚴重，業主可以拒絕收房，要求開發商整改并且賠償延期交付違約金，有的甚至還可以視情況解除合同；如果是比較小的質量問題，比如踢腳線斷裂、墻體有細微裂縫，可以視情況先不收房，要求開發商盡快整改；不過，如果是不影響房屋正常使用的特別細微的問題，業主通常不能拒絕收房。”

昔日“紅盤”“提前百天”交付業主質疑“為交付而交付”

作為區域熱門樓盤，京能電建·洺悅灣背后項目公司系北京京能海賦置業有限公司。企查查信息顯示，京能海賦置業由京能置業、電建地產分別持股51%、49%。

《紅周刊》了解到，京能置業·洺悅灣項目地塊系“電建＋京能”聯合體于2019年10月競得，彼時兩家開發商斥資44.3億元拿下北京市大興區舊宮東站2號地塊。出讓文件要求，項目商品住房銷售均價不超過54715元/平方米，且最高單價不得超過60186元/平方米。

據房天下等中介平臺信息，洺悅灣首期項目已于2020年6月開盤預售，銷售均價55471元/平方米，共計1254戶，擬于2023年6月30日交房，主打帶裝修交付。

值得一提的是，帶有“五環內限競房”“商業地鐵配套齊全”等標簽的洺悅灣項目具有價格倒掛空間，對比大興舊宮同板塊二手房，目前銷售單價普遍超過6萬元，該項目由此一度成為區域“紅盤”。在克而瑞發布的《2020年北京市1—12月項目銷售金額榜》中，洺悅灣以36.97億元的成交金額位居TOP13。

據京能電建洺悅灣微信公眾號訊息，京能電建·洺悅灣集中交付于2023年3月27日正式啟幕。對洺悅灣項目業主來說，從原定6月30日交付改為3月底交付，經歷了從喜悅到驚嚇的過程。“目前開發商這邊的旗號是‘提前百天交付，按照合同約定時間的話，交付時間其實在今年6月30號。”黎青談到，“我們優先要求其實是保質保量，這個項目其實還有好多工程沒有完成，存在大量的質量問題和減配情況，這種情況下不能為了交房而交房。”

“如果是爆雷房企，目標以‘保交付為主，這種情況還說得過去。但是京能置業是市屬國企，電建地產是央企，兩家合作的企業打著‘提前交付的旗號，然后偷工減料，這種做法不太道德。”黎青如此表示。

關于項目為何提前交付，目前京能置業、電建地產沒有公開的說法。黎青談到，業主們揣測這或是出于多方面因素：“一是為了解凍預售監管資金，提前交付方便房企拿回資金；二是如果按照合同約定時間6月底交付，正好趕上北京的雨季，到時候地下室、車庫滲漏情況會更嚴重，開發商容易面臨延期交付和賠償；三是項目背后涉及上市公司，集中提前交付的話，是否財報能夠更漂亮一點？”

京能置業存貨高企電建地產已經是“非上市資產”

作為項目背后兩大聯合開發商，京能置業和電建地產的經營情況如何呢？

據公司業績公告，由于新竣工項目較老項目毛利降低，京能置業今年一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為-4283萬元，同比下降119%。銷售毛利率則降至個位數，由2022年底的12.57%降至今年一季度末的5.77%。

《紅周刊》梳理發現，業績滑坡的背后，京能置業近年存貨出現了較大規模增長，且跌價不菲。2019年至2022年，京能置業存貨依次為111億元、156億元、168億元、166億元，占總資產比重依次達83%、86%、79%、82%。截至2022年底，其涉及京能·陽光港灣、海語城、京能天下川等項目的存貨跌價準備合計約2.24億元。

存貨跌價往往與銷售去化、開發節奏偏緩等因素相聯系。對比2021年，近一年京能置業開工建設相對保守。2022年度，京能置業在建項目實現開復工面積145.26萬平方米，同比減少10.46%；報告期內13個投資開發的項目，5個竣工面積為零，其中早于2020年開工的京能·云璟壹號，報告期末仍然沒有竣工板塊。

相比京能置業，電建地產已經是“非上市資產”。2022年，由于部分業務與控股股東重合，中國電建與其控股股東電建集團進行資產置換，將包括電建地產在內的274億元地產資產剝離上市平臺，納入到電建集團。

《紅周刊》了解到，相較于2021年披露房地產業務營收295億元、占總營收的6.62%，中國電建新近發布的2022年年度報告中，不再將房地產營收作為主營業務單獨披露。

不過，近一年來“電建系”投資拿地熱情不減。2022年，電建地產在南京、珠海、濟南、北京等地頻繁購入地塊，并以151.1億元的新增貨值居于克而瑞2022年房企新增貨值榜單TOP58。另據集團官網信息，目前電建地產在北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢、西安、鄭州等地還有14個熱銷樓盤。

另外，電建地產在中國電建體系內時開發的項目，仍可能會對中國電建構成影響。《紅周刊》查詢人民網領導留言板信息了解到，僅2022年以來，鄭州、成都、深圳、佛山等地業主關于電建的投訴留言多達上百條，涉及強制交房、虛假宣傳、質量隱患、違規買賣車位、整改進度慢等多項問題投訴。