商業銀行個人住房貸款的風險及防范措施

盧寶明

摘要：隨著城鎮化建設的步伐加快，房地產行業作為城鎮化建設的基礎，出現了較大的市場需求，促使銀行個人住房貸款業務規模急劇擴張。但是，個人住房貸款也面臨著很多風險，容易對銀行造成嚴重的經濟損失。因此，個人住房貸款風險防范也成為主要的工作內容。本文對相關風險及防范措施進行了分析，希望提高相關人員對個人住房貸款風險的正確認識和重視，提高風險防范能力。

關鍵詞：商業銀行；個人住房貸款；風險

一、商業銀行個人住房貸款風險及防范的理論基礎

（一）商業銀行個人住房貸款風險的定義

商業銀行個人住房貸款風險是指銀行在開展個人住房貸款業務時，沒有及時收回房貸本金和利息，從而造成經濟損失的情況。雖然在進行個人住房貸款時，需要將所購房屋作為抵押品擔保給銀行，但購房者還款能力及房屋的處置情況、國家政策、房地產市場行情等因素，對個人住房貸款的安全性都會造成一定的影響。由于個人住房貸款具有滯后性、隱蔽性、多樣性、分散性等特點，即使個人住房貸款風險較小，也不能就此忽視。

（二）商業銀行個人住房貸款的風險類型

商業銀行個人住房貸款風險大致可以分為兩類：系統性和非系統性風險。系統性風險是宏觀層面的，由國家政策、行業購買力、銀行利率等因素導致的。非系統性風險則是由微觀因素引起的，主要由貸款人風險、抵押物風險、銀行自身風險、開發商風險等形成，可以通過風險主體的自身完善加以控制。

（三）商業銀行個人住房貸款風險的形成機理

商業銀行個人住房貸款風險形成的原因，主要包括銀行自身的體制因素和外部環境因素。具體如下：

1.信息不對等

消息不對等，是指雙方手中掌握的消息量不一致，掌握得多的優勢較大，反之優勢較小。在雙方掌握消息量不對等的情況下，在選擇方面就無法體現出平等性和公平性。

2.信貸體制不健全、內部監督不嚴

由于我國個人住房貸款業務起步較晚，在管理方面體制不夠完善，缺乏足夠的能力進行風險管理。銀行為了盈利，給信貸部門制訂的績效指標太高，導致信貸部門沒有深入考核購房者的信用情況，從而引發風險。銀行對于住房貸款業務，沒有組建專門的監督部門，對個人住房貸款的每一項業務進行資料審查，導致風險。

二、商業銀行個人住房貸款風險及防范現狀

（一）商業銀行個人住房貸款風險防范情況

商業銀行推出的個人住房貸款業務，是一種抵押擔保形式的貸款業務，風險較小。因此，各大銀行都相繼推廣并不斷擴大其規模，讓很多沒有償還能力的消費者進入市場，增加了銀行的風險程度。從現實情況來看，商業銀行個人住房貸款容易出現市場、利率、信用環境等風險，這些都會對個人住房貸款產生影響。通常，當市場經濟穩定增長時，消費者對于個人住房貸款的需求也會上升，反之亦然。如果商業銀行受市場環境及外部因素的影響導致貸款利率發生變化時，個人住房貸款受到影響，也會間接作用于銀行，銀行出現損失。加之，利率的變化會使還款人的心理和行為發生變化，一旦利率上升，超過還款人的承受能力時，很可能會出現違約，給商業銀行帶來風險。商業銀行要不斷加強風險防范和管理的力度，完善風險防范措施。例如，綜合分析房地產市場的發展情況、政府的政策變化情況、貸款申請人的審批環境等，及時調整貸款審批管理辦法，有效規避個人住房貸款業務存在的風險。此外，還可以采取資產和負債對市場利率影響的自然對沖效應、預測未來利率變化情況等方式，調整個人貸款業務的相關政策，發揮套期保值的作用，有效防范風險。

（二）商業銀行個人住房貸款風險防范的必要性

商業銀行加強風險防范和管理可以保障銀行的利益，防止經濟損失，完善管理制度和考評機制，促進規范化經營，保障銀行的健康發展，同時側面推動房地產市場的規范化發展。如今國內外經濟發展形勢比較復雜，一旦出現較大范圍的市場波動，將會對整個金融體系產生影響，這也是國家近年來陸續出臺宏觀調控政策的主要原因。從經濟發展前景來看，商業銀行必須加強對個人住房貸款風險管控的力度，為自身發展和整個金融發展秩序提供保障。如今，商業銀行進一步優化了個人住房貸款風險管理方案，維護個人住房貸款業務正常的發展秩序，盡可能規避風險，保障商業銀行和貸款申請人的權益。

三、商業銀行個人住房貸款風險的形成原因

（一）個人住房貸款風險形成的內部因素

個人住房貸款風險形成的內部因素主要包括銀行內部風險管理及防范制度不完善以及風險防范意識薄弱兩方面。目前，我國商業銀行在開展個人住房貸款業務時，流程相對簡單，操作人員不夠謹慎，銀行內部也沒有建立完整的風險識別和管理體系，導致銀行識別和應對個人住房貸款風險的能力較弱，在風險識別和管理方面不夠完善。例如，商業銀行在審核申請人資料時，只是對提供的現有資料進行審核，沒有注重風險評估的相關內容，這樣容易引發風險。同時，商業銀行的貸后管理流程也比較簡單，沒有形成完整的貸后管理體系，導致在整個風險管理體系中沒有發揮相應的作用。

（二）宏觀影響

由于我國個人住房貸款業務起步較晚，缺乏相關法律法規的制約，加之，宏觀政策的變動也會影響個人住房貸款業務，尤其是在利率、購房價格方面。從房地產行業的整體發展歷程來看，我國曾經對購房首付比例和房貸利率進行了宏觀層面上的干預，實行了限購政策，在一定程度上影響了商業銀行個人住房貸款業務。導致銀行個人住房貸款業務收緊。此外，提升貸款利率超過了貸款人的承受壓力，會出現逾期或拒絕歸還貸款的現象，這無疑增加了銀行的風險。而當市場經濟處于上行趨勢時，購房需求量也會增加，此時房屋價格上漲，個人住房貸款業務量也會增加，一旦行市下跌，房屋投資者會拋售房產，導致房地產市場出現泡沫效應。在這種情況下，貸款購買的房屋會貶值，商業銀行出現大量的違約現象，對銀行的發展帶來較惡劣的影響。

（三）銀行管理體系尚不完善

站在政府的角度，會加大對房地產市場和行業的保護力度。政府為了發展城市經濟，給予房地產市場很多政策支持，也給個人住房貸款業務打開綠燈，導致很多商業銀行擴大個人住房貸款業務規模，但銀行的管理體系尚不具備足夠的能力支持業務擴張。

四、商業銀行個人住房貸款風險防范對策

（一）完善商業銀行個人住房貸款風險防范體系

商業銀行在開展個人住房貸款業務時，要注意積累經驗和教訓，及時修正補全原有管理體系中缺失的部分，完善風險管理防范體系，并對風險管理進行監督，堅持貸審分離的原則，明確信貸操作和風險管理部門的職責，形成相互制約、相互監督的管控格局。完善個人住房貸款風險防范和管理體系，必須從貸款管理的基本業務入手，風險防范和管理部門要改進個人住房貸款管理業務流程，加強此環節的風險識別和管理防范意識，實現風險最小化、利益最大化。

（二）加強個人信息的審核

要防控個人住房貸款的風險，在開展個人住房貸款活動前，應深入調查申請人的資產和信用情況，完善申請人的個人基本信息，且這些調查工作必須細致、謹慎地進行，不能只做表面功夫。銀行工作人員要及時防范信貸風險，并對申請人的品德和以往的信用情況進行調查，對于沒有還貸能力或品德有問題的申請人拒絕貸款。銀行要對申請人的還貸能力深入了解，可以從現有財產狀況、負債情況、工作情況和收入水平入手，準確了解申請人的個人情況，降低信貸風險。

（三）完善商業銀行貸款制度

銀行需要完善貸款規定和制度，規范貸款業務流程，明確劃分操作環節和人員責任，做到貸款崗位分離，通過改進操作業務流程降低信貸風險。同時，要認真簽訂合同，在合同中明確貸款的期限、還款方式等，并加強抵押擔保的力度，在簽訂合同前，要確認申請人的身份，審核借款資質；設立合同復核部門，仔細檢查合同，有問題及時修正。此外，加強貸后的檢查力度，定期檢查申請人的還貸情況和收入變動情況。

（四）加強商業銀行自身風險管理制度

制度是一切工作順利進行的重要保障，沒有制度就沒有規范，對于商業銀行個人住房貸款風險防范工作來說也是如此，只有充分發揮制度優勢，完善自身風險管理制度，才能改善當前面臨的問題，基于此，銀行應建立個人住房貸款還款催收制度，對于不及時還貸的借款人予以提醒；拖欠三期的借款人，銀行委托第三方機構上門催收；拖欠六期或以上的借款人，可以起訴。

實行貸款管理責任制度時，銀行開展的每項個人住房貸款業務都要責任到人，避免出現問題造成信貸風險。同時，通過建立個人住房貸款監督考核機制和獎勵機制，把個人住房貸款的發放和回收納入個人績效考核體系，并建立相應的獎懲機制，培養員工的貸款回收意識，加強員工的責任心和風險意識。

（五）建立個人住房貸款風險監測預警系統

房地產行業關系著國家宏觀經濟，如果在房地產行業發展中不能對宏觀經濟的風險進行科學預判，有可能給房地產行業及商業銀行埋下安全隱患。基于此，房地產行業應建立個人住房貸款風險監測預警系統，對房地產市場及整個宏觀經濟進行預測，及時發現房地產行業存在的潛在風險，并對可能造成的損失加以判斷。成熟的風險預警監測系統，可有針對性地監測房地產市場及住房風險，及時發布預警信息，改變市場預期，對宏觀市場進行微調，降低風險的發生。因此，我國必須建立個人住房貸款風險監測預警系統，增強商業銀行及房地產行業的抗風險能力，推動房地產行業朝著更加穩定的方向發展。

（六）提高商業銀行人員的綜合素質

商業銀行工作人員的專業素質和專業能力直接影響著住房貸款風險的防范質量和水平，因此，必須加強培訓教育工作，提升工作人員的整體水平。道德風險是商業銀行個人住房貸款風險的重要組成部分，商業銀行應加強員工的職業道德教育，使其意識到自身工作的重要性，同時強化員工的行為規范及相關制度的學習，防范職業道德風險。

商業銀行應定期組織多種形式的教育培訓活動，針對當前個人住房貸款風險開展分析和討論，并采取積極的措施，向員工普及防范風險的內容，增強其抵御風險的能力，促進個人住房貸款工作有效開展。此外，工作人員自身也應樹立終身學習的意識，利用工作之余加強對個人住房貸款風險及防范措施的學習，提升自身應對風險的能力，為商業銀行的發展貢獻力量。

（七）提高貸后管理的精細化水平

商業銀行應轉變風險管理觀念，提高貸后管理的精細化水平，貸后管理也是控制風險、提高資產質量的重要保障，商業銀行必須將提高貸后管理的精細化水平作為重要的工作來抓。首先，應建立專門的貸后管理。其次，加強對抵押物的管理，做好對抵押物的評估工作，提高抵押物對個人貸款的保障，同時降低抵押物的潛在風險。最后，應建立和完善貸款質量監督制度和不良貸款報告制度，對已經發生的不良貸款，應及時督促其償還，同時采取催收、追究保證人責任等方式，努力保全銀行資產。

五、結束語

商業銀行推出的個人住房貸款業務，對于緩解購房者的經濟壓力具有重要作用。銀行在擴大個人住房貸款業務規模的同時，也存在很多管理方面的問題，對此，需要從國家、銀行、申請人和開發商角度予以解決，從而建立有效的風險防范機制，防控銀行個人住房貸款風險。相信在不久的將來，我國商業銀行個人住房貸款風險將會朝著更加現代化、專業化的方向發展。

參考文獻：

[1]孫偉，郝自潔，張博.淺析商業銀行個人住房貸款風險及防范對策[J].黑龍江八一農墾大學學報，2019，31（01）：105-108.