我國公募REITs業務交叉違約條款設計初探

鄭泓靈　林旭霞

摘 要：公募REITs作為完善我國房地產金融體系的重要金融產品，目前仍處于試運行階段。這一產品產生于美國，其在設計中的“交叉違約”條款安排，能夠有效勾稽多層產品結構和多方法律主體之間的關系，通過構建“恐怖平衡”消除“公共池塘”困境，我國應充分汲取域外法律經驗構建本土業務合理基礎，構建與既有法律與司法體系的強勾稽關系，并統籌收益-成本發揮交叉違約條款作用，實現正義、秩序與效率的最優解。

關鍵詞：REITs產品；交叉違約條款；勾稽關系；本土化；制度績效

中圖分類號： D922.28 文獻標識碼： A文章編號：1674-8557（2023）02-0102-11

REITs自上世紀60年代在美國推出以來，已經在40多個國家和地區發行，作為專門投資不動產的成熟金融產品，其在公開市場交易并通過證券化方式將不動產資產或權益轉變成可以投資的份額，成為股票和債券之外的新資產類別。2020年4月，證監會、發改委出臺《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著我國醞釀已久的公募REITs正式啟動，結合國際金融市場結構及國內市場需求，預計我國公募REITs市場將達到5-15萬億元。作為舶來品，公募REITs能否有效實現本土化的落地，一方面取決于REITs交易結構中各層級勾稽關系如何對接本國既有民商金融法律體系，另一方面則取決于“交叉違約”條款安排如何為我國所用，真正發揮其風險預警作用，應對“公共池塘”困境，實現正義、秩序與效率的最優解。

一、交叉違約的……