ZC置業控股有限公司J大樓改造項目的財務可行性研究

韓瑩

摘要：文章借助現金流管理、項目凈現值、投資收益分析、敏感性分析等相關理論，以J大樓改造項目涉及的現金流為核心，分析和研究了該翻新改造項目的可行性，并結合實例建立了翻新改造工程項目的財務模型。通過測算財務指標可得，J大樓改造項目的凈現值約11208.60萬元，動態回收期為19.13年，上述數據充分論證了項目投資的可行性。

關鍵詞：現金流；財務模型；凈現值；財務可行性分析

一、實例項目簡介

J項目大樓于杭州解放路與中河中路交界處，總面積約20313.9平方米。整幢大樓分為南北兩部分，共19層。西面十二層以上能觀景西湖，風景優美。

J大樓的區位狀況東至中河中路、南至杭州市機械研究所、西至缸兒巷、北至解放路，距西湖僅900米，周邊業態以金融服務、文化創意、信息技術、商貿旅游、健康服務為主，緊鄰大湖濱商圈。附近有多處公交站點，臨近地鐵一號線定安路站。

二、實例項目的投資收益分析

（一）J大樓改造項目的基礎數據

1. 改造項目的計算期

本項目計算期為22年，其中改建期2019～2020年，計2年；運營期2021～2042年，計20年。

2. 改造項目的計算參數

（1）2020年度，寫字樓及零售物業等商業地產的凈市場投資回報率從年中起有所上調，至四季度保持穩定在4.5%的水平。故本次財務分析的項目折現率取5%

（2）流動資金：運營所需的流動資金全額自籌，運營第一年所需的鋪底流動資金在改建期末投入并計入總投資估算。

（3）稅金及附加：增值稅按運營收入的9%，城市維護建設稅為增值稅的7%，教育附加稅為增值稅的3%，所得稅為25%。

3. 改造項目的成本費用估算

總成本包含北樓收購成本、南樓租金成本、物業服務成本、中財置業付現經營成本、翻新裝修支出。具體分析如下：

（1）北樓收購成本：根據拍賣成交確認書和相關稅票，北樓收購成本為18324.21萬元。

（2）南樓租金成本：根據產權單位民泰銀行提供的評估價格，租賃南樓的租金成本為1.8元/m2/天。南樓面積為11407.23平米，預計項目運營期的租金成本總額為14989.10萬元；

（3）物業服務成本：包括人工費用、公共設備設施維修保養費、水電費、綠化養護費、清潔衛生費、秩序維護費、公共保險費、辦公費、外包成本和其他成本。

預計項目運營期的物業服務成本為5509.13萬元。

（4）ZC置業付現經營成本：根據ZC置業2020年度相關財務數據，中財置業2020年度付現經營成本為545.24萬元。

（5）翻新裝修支出：根據設計單位提供的《ZC中心改造工程概算》，本次翻新裝修總投資約為7792.21萬元（含稅），總投資估算匯總表見表1所示。其中：土建裝飾工程費4650.08萬元，機電安裝工程費2827.75萬元，室外工程費314.38萬元。附翻新裝修總投資估算明細表（詳見附表1）。

固定資產折舊年限取值如下：

土建工程：房屋為20年

運營裝備：車輛為30年；供電與給排水設備參照房屋主體為20年；通風設備與電梯為20年；通信、信號、環境監控、電力監控、防災與報警等控制系統設備均為15年。

根據資本保全的原則，本次財務分析將翻新裝修支出計入總成本中，按上述固定資產折舊年限進行攤銷。

（6）財務費用：本項目投資運營所需資金全額自籌，無財務費用。

4.改造項目的運營收入估算

J樓宇項目的運營收入是現金流入的主要構成部分，是改建完畢后提供寫字樓租賃、物業管理服務和停車位服務取得的收入，包括租金收入、物業費收入和停車位收入。

（1）租金收入：辦公面積20313.9平方米，平均租金5元/㎡/天。預計項目運營期的租金收入總額為74145.74萬元。

（2）物業費收入：按租賃比例70%計算，平均物業費7.5元/m2/月，能耗費3.8元/㎡/月。預計項目運營期的物業費收入總額為3856.39萬元。

（3）停車位收入：按滿租100個停車位計算，平均停車位收入500元/月。預計項目運營期的停車位收入總額為1200萬元。

（二）J項目的敏感性分析

1. 租金收入敏感性分析

根據市場調研情況，預計J項目寫字樓的租金單價為5元/m2/天。假設因為市場波動和其他不確定性因素導致出租單價上升10%，那么在其他情況保持不變的情況下，該項目的年收益也將逐年上升。預計未來現金流量表將發生如下的變化。

2. 租金成本敏感性分析

假設其他條件保持不變的情況下，J項目的租金成本上升10%。預計未來現金流量表可能會出現以下變化。

3. 租賃比例敏感性分析

根據市場調研情況，預計J項目寫字樓的平均租賃比例約為70%。假設因為市場波動和其他不確定性因素導致租賃比例上升10%，那么在其他情況保持不變的情況下，預計未來現金流量表將發生如下的變化。

通過對J改造項目進行租金收入、租金成本、租賃比例等方面的敏感性分析，可以得出租賃比例的變動對凈現值的影響最大，凈現值波動幅度為33%。租金收入和租金成本是引起項目凈現值變動的次要敏感因素，這也意味著J大樓完成翻新投入運營后要十分關注招商方面的動向，不斷改善客商辦公環境和物業服務流程以提高J項目寫字樓的市場影響力和租金價格，提高租賃轉化率，保證該項目更好運轉，從而達到預定的經營收益。

三、研究結論

本文經過調研、計算和分析，對ZC置業控股有限公司J改造項目進行了靜態財務分析和動態財務分析，項目總投資約為15523.48萬元，資本金比例100%。綜上所述，該項目的投資建設在財務上是可行的。

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（作者單位：浙江中財置業控股有限公司）