房地產企業稅務籌劃相關問題探討

楊波

浙江新湖海創地產發展有限公司

一、引言

近年來，由于房地產業的發展速度逐步減緩，無論是產業融資還是投資環境都出現了一定的壓力，房地產業從十多年前的黃金時期逐步向白銀時期邁進。在激烈的市場環境下，房地產開發公司要從內部培養自己的優勢，尋求自身發展的新的路徑。目前，房地產公司普遍面對著納稅負擔重，成本高，涉及的稅收種類比較復雜等方面的問題，所以要把稅務規劃列入物業管理的范圍，以實現對房地產的科學、準確的稅務規劃。除此之外，面對龐大的財政投資壓力，房地產企業應該積極化解稅務負擔，深入認識并理解國家相關的稅務法規，這樣才能夠在保證正常運營的前提下，有效地避免高的納稅成本。

二、相關概念解析

(一)稅務籌劃

稅務籌劃也就是所謂的“合理避稅”，所謂稅務籌劃主要是指一個納稅主體在納稅行為發生之前，在稅法與相關的政策法規允許的范疇中對納稅主體、扣繳義務人所涉及的經營活動或一些投資、籌資活動進行的具體方案的設計，它可以根據不同的情況，調整經濟活動的順序，改變條件，從而達到節稅的目的。公司實施稅務籌劃的目的是：降低納稅金額、通過延長稅收期限，使資金流動的彈性最大化，使資金的時間增值最大化。

(二)稅務籌劃的重要意義和作用

1.在防范稅務風險的同時，全面提升房地產企業內部管理水平

公司想要獲得自身的長期健康發展就必須嚴格執行相關的法律、法規，及時了解并深入研究稅務政策及相關法律、法規，這樣會極大地推進公司的可持續發展。除此之外，還應該對更新后的稅務制度進行充分的理解，并進行全方位的、有目標的綜合籌劃，這樣可以實現企業各項經營行為的規范化。所以，房地產公司要充分認識到稅收的重要性，并要對其內部的各級員工進行定期的納稅教育，防止其在今后的運營中出現的各種稅收問題，從而保證公司的長期、穩定發展。另外，房地產企業還應該制定出完整的、科學的、切實可行的企業制度，為稅務籌劃保駕護航。當然從另外一個角度來說，物業公司的稅收計劃也是一種管理的手段，因為稅收計劃不僅影響到了公司的財務部的工作，還影響到了公司的投資、業務部門的工作，所以各個部門都要齊心協力，在做好自己事情的同時，還應該加強協作，建立有機的聯系與溝通，這樣就可以提高公司的資金運用效率，有效的降低經營管理費用，從而提升物業的管理水平。

2.在科學地探索稅務籌劃方案的前提下，實現在行業內的推廣與應用

我國的整體稅收政策還不夠完善，房地產稅收政策的研究與案例規劃能力還有待提高，總的來說系列的相關工作正處于迅速上升的新時期，還存在較大的上升的趨勢。但是在現實中稅收籌劃實力很難得到成熟的運用。房地產企業的各個流程中稅務籌劃的操作空間較大，從前期的拿地建設開發到后續的銷售清算涉及到多個稅種，每一個環節都需要繳納稅款。因此，房地產企業在納稅籌劃分析過程中由于涉及到的行業種類相當多，除此之外，房地產行業還有其自身的特殊性，所以，必須從實際情況出發，充分結合房地產行業的特點、經營業務等情況科學地探索稅務籌劃方案，并最終實現在行業內的推廣和應用。

三、房地產企業稅務籌劃中存在的問題——以A 房地產企業為例

(一)A房地產企業基本情況

A 房地產企業成立于2013 年，一直以來A 房地產企業深入推進“房地產+”戰略，充要發揮行業的優勢，建立一個綜合性的產業集團，并積極的融入到城市的功能性開發、公益慈善、基礎設施建設等各個行業與領域中，為城市經濟發展的發展做出積極的、正面的作用，有效緩解就業問題，增加當地的稅收。A物業公司以建設綜合性的國際化康養酒店為己任，建設了醫療、養老、康復、旅游、學習為一體的健康、完整的生活示范區。

(二)A房地產企業在稅務籌劃中存在的問題

1.由于缺乏全面的稅務籌劃導致稅負依然較重

A 房地產公司當前的稅務壓力很大，而公司的管理者卻沒有樹立科學的觀念和正確的稅務規劃觀念，直到他們應該履行自己的職責的時候，他們才開始認識到稅務規劃的重要。最近兩年，政府對房地產市場的調控力度發生的改變，總體上呈現一種調控力度降低的趨勢，所以銀行的信貸業務變得越來越困難，公司的凈利潤也越來越低，公司經營越來越困難且面臨著相當多的風險。因此，稅務籌劃能夠有效降低企業的納稅金額、顯著提高企業利潤，這也是最有效、最便捷的方式。相對于業內其它大型地產公司，近年來，我國的部分大型地產公司都采取了節稅的方式，部分中型公司也會聘請專門的稅務顧問進行稅務評估，但A房地產公司的稅務流程太過單一，不僅沒有專門的稅務規劃師，同時也沒有構建起完整、科學、有效的稅務規劃體系，嚴重阻礙了公司的正常經營與管理活動。

2.缺乏專業的稅務籌劃人員

A 房地產企業的管理者在制定樓盤售價上更多考慮的是如何提高銷售利潤，并沒有專門針對納稅金額問題進行思考。A 房地產企業的財務領導將注意力集中在現金流量、IRR、融資成本等財務數據方面。在中層領導崗位的設置上也沒有專職的稅務經理或稅務總監，但由于稅收籌劃對會計人員的經驗和專業技能的要求比較高，僅配備一個稅務專員職位，已不能適應稅收籌劃工作的有序進行，同時也不能滿足納稅籌劃方案的有效、合規實施。很明顯，A房地產公司的稅收籌劃工作并沒有受到高層的重視，大部分的稅收問題都是由項目經理和稅務專員協商解決的，同時，因為缺乏專業知識、申報不及時，導致了一些項目不能夠順利進行，這會對公司的納稅信譽造成一定的影響。此外，單純依靠財務部門與稅務部門的直接對接無法取得最好的效果，同時還需要成本管理、技術、營銷等多方面的協調工作給予有力的支持。所以，在積極推動稅收籌劃的過程中，我們需要集中多部門的智慧，聽取多種聲音，集體討論并制定出合理合法、科學、有效的稅收計劃方案，這樣才能保證企業的稅收計劃能夠適應市場的需要，在不違背稅法的規定的前提下，進一步減少稅收負擔，有效提高企業利潤。

3.稅務管理工作的效果不盡如人意

A房地產公司的稅收規劃還處于傳統的粗放式經營模式，盡管設立了檔案保管辦公室，卻沒有專門的人員來辦理。比如：在土地增值稅結算過程中，由于大量的工程發票與合同未找到正本或備用部件，致使稅收風險增大，稅收費用上升；此外，在采購建筑材料、商事等貨物或服務時，也未及時取得發票并進行及時的抵扣，造成當期多交的情況時有發生。

4.與稅務機關缺乏良好而有效的溝通

由于在稅務工作人員設置方面缺乏有效的人員編制，導致與稅務機關之間缺乏良好而有效的溝通，這樣的結果就造成稅務局的工作人員在處理一些有裁決空間的事情時，并沒有體諒到該企業的難處，也并沒有及時為企業提供服務。例如：A房地產企業因受疫情影響而申請了一個月的納稅申報，因稅務部門的工作人員沒有給出處理結果，申請退還的多交的稅費也一直沒有得到批準。而且，因為與稅收工作的聯系不多，導致公司的財政工作人員無法理解某些法律規定，這樣也就無法有效地執行當地的稅收優惠，從而影響到稅收計劃的最佳決策。

四、房地產企業稅務籌劃方案的設計

(一)稅務籌劃的整體思路

A房地產企業在我國多個城市均有房地產開發項目，主要開發的產品類型有別墅和配套商業設施，同時還有花園洋房和整體商業，除此之外還有學校、公寓、車庫等不同的產品類型。A房地產企業所涵蓋的稅收種類較為繁雜，在進行納稅籌劃時，如果只是針對某一特定的稅種進行籌劃必然會存在較大的局限性，導致納稅風險和稅負的整體上升。因此，A房地產企業在進行稅務籌劃時應以存在的問題為導向，結合實際狀況，以實現最后的利潤大幅提升、稅負降低及資本利用率提高作為稅務籌劃的最終目標，在籌劃工作的全過程中密切關注隱性成本。構建科學的納稅籌劃思路、在企業的日常管理中進行合理而充分的應用，從多方位、多角度學習稅收法律法規，相關理論和知識，在確保企業合法權益得到保障的同時降低稅負、合理避稅、提升企業利潤水平。

(二)稅務籌劃的保障措施

1.設置專業的稅務籌劃人員和崗位

稅務籌劃是一項相當復雜的工作，工作量很大，涉及到的內容與需要考慮的因素很多，如果只靠財務部門在發生項目業務之后進行小幅度的微型調整，一定會使稅務籌劃工作的空間范圍受到限制。因此，作為企業的管理層和決策層，必須高度關注稅務籌劃工作，結合企業的實際狀況，設置專業的稅務籌劃工作人員和崗位。例如：A房地產企業首先應增設稅務總監一職，并使其盡快進入到企業的管理層，使稅務總監能夠有能力、有機會制定出項目的前期規劃，同時還能夠從整體上對稅務籌劃方向和風險進行統籌與把控。A房地產企業項目的整體情況在進行稅務籌劃前必須得到確定，在運營過程中對合同的簽訂情況進行統計和分析，在銷售部、成本部、技術部的幫助下對項目的稅務籌劃方案及時進行調整，以此來確保稅務籌劃核心價值的體現。

2.全面提高企業賬務核算的準確性

由于房地產企業的經營周期較長，其投資成本較高，需要繳納的稅款較多，且經營周期較長，因此，為保證房地產市場的平穩發展，政府出臺了許多相關的政策和法規，如果房地產企業的稅務籌劃沒有及時跟進的話會對企業的正常經營與管理工作造成很大的影響。這就需要企業的財務人員積極地學習新的稅收政策，使其更加準確、合理、有效的適用到日常的工作當中。比如：A 房地產公司要充分發揮稅收籌劃的全過程、全節點特征，為重點風險的部位設立相應的防范措施，以提高會計工作的準確性和真實性。

3.建立科學而完善的稅務風險評價機制

由于房地產企業在運營中的諸多不確定性，所以稅收規劃是一項事先需要關注且投入一定精力的工作，其風險主要是在項目開發過程中出現的，導致風險的原因多種多樣，不僅與各個部門各個環節的執行情況、關聯方與非關聯方公司的談判有關，同時還與國家出臺的關于房地產發展的政策的制定和解讀等多種多樣的其他復雜因素有關。誠然，做好對未來的預期具有一定的危險性，面對這種情況，物業公司必須拋開恐懼情緒和心態，勇敢面對，同時還不能抱有僥幸的心態，要從內而外的增強公司的危機感，必須從上到下保持一心。

制定一個合理、科學的計劃，離不開各個單位的通力合作和宏觀的政策，但這并不能完全保證公司的稅務計劃能順利實施，為此，房地產公司應建立一套有效的風險控制體系為相關的工作提供有效的保障與支持，同時要對今后的發展進行全面的風險評估，對其過往的所有工作經驗進行總結，從中吸取的教訓，為今后的發展規劃提供有益的、值得借鑒的參考。

4.加強與稅務機關的溝通與交流

稅收籌劃的規劃與具體實施要符合國家有關法律、法規的要求，所以房地產公司要密切注意國內的經濟形勢和房地產行業的發展趨勢，要主動的和地方的稅務部門進行全方位的、多次有效溝通，了解稅收的內容和精神。比如：A房地產公司在進行稅收籌劃時，尤其要注意與稅務機關溝通，因為這些條款僅在本地適用，有一定的區域性與針對性，且很難確定判斷標準。

5.完善員工考核激勵機制，提升相關人員的綜合素養

進一步完善當前的考評制度，將有關人員的工作能力納入到績效評價體系當中，對通過全國統一考試取得專業技術資格證書的員工，公司將會對其進行適當的獎勵，對在工作中表現突出的員工也應該給予一定的物質與精神上的獎勵，而對于沒能夠完成相應任務或者因為員工自身工作失誤而導致公司產生重大損失的則應該給予一定的懲罰。除此之外，企業必須在員工中推行培訓體系，定期開展主題活動，以提高公司員工整體的專業能力和整體素質。

五、結語

綜上所述，作為房地產企業一種內部管理方法，稅務籌劃要求房地產企業必須做到依法減少納稅額、提高資金使用效率。為了能夠快速樹立科學的納稅籌劃理念，要求房地產企業在日常管理工作中深入和合理利用了解稅收政策，在降低納稅風險和稅收負擔的同時，提高企業利潤水平。