A企業投資預算管理中存在的問題及解決策略

劉琳琳

重慶金涪房地產開發有限公司

一、引言

我國房地產企業于上世紀90 年代開始興起，此后便迎來了飛速發展的新階段，迄今為止房地產行業已經成為積極推動我國經濟增長的支柱性產業。近年來隨著我國社會主義經濟體制改革的不斷完善，房地產行業也逐漸趨于規范化管理和發展，房地產行業的競爭也是愈演愈烈。在國家宏觀政策調控的影響下，一些中小型房地產企業的發展舉步維艱，融資環境更是艱難，高負債率和現金流量差的問題使得房地產企業面臨資金鏈斷裂的風險，再加之行業的扎堆運營，房地產行業的整體發展態勢令人堪憂。面對激烈的市場競爭、面對政府穩定房價推出的強政策，在這雙重壓力的影響下我國房地產行業的利潤率不斷創下新低，由此可見，只有從內部著手、全面提升房地產企業的管理水平、努力開發出高質量、高品質的產品才能在激烈的競爭中處于優勢地位，并在房地產市場中占據一定的市場份額。隨著市場化越來越完善，房地產企業所面臨的投資市場風險和壓力不斷加大。房地產企業只有高度重視投資管控、全面預算管理、投資預算才能不斷提高管理水平。

二、A企業投資預算管理中存在的問題

(一)A企業基本情況介紹

A 房地產企業創建于1992 年，是一家由住建部批準的具有房地產一級資質的企業，該企業的核心主導產業是進行各種房地產項目的開發與經營，其房地產產品的類型較多，主要包括高鐵站、商務區、產業園開發項目、城市大型綜合體、高校建設項目等房地產的開發和建設領域。

(二)A企業投資管控基本現狀分析

1.A企業投資管控制度

A在進行投資管控時，要綜合而全面的考察平衡投資穩定性、投資回報收益率，并且以對風險的把控為主，在進行投資前必須明確投資方向的穩定性，以此為契機進一步深化并尋找具有較高投資回報效率的投資項目。A企業進行房地產項目的投資管理全部歸集團統一管理，同時結合集團的實際狀況制定了一系列統一的投資管理制度，這其中主要包括：投資項目審批管理制度、投資項目風險管理制度等。

投資風險管理制度的制定主要是為了有效規避投資風險的發生，全面提升投資的穩定性。我國近年來加大了城鎮化發展的力度，在形勢的影響下房地產行業的發展速度不斷攀升，然而由于房地產行業是涉及廣大民生、具有剛性需求的基本特征，國家在房地產行業的政策管理力度不斷加大。A企業一方面要面對國家對房地產行業的宏觀政策調控，另一方面由于所處區域的行業供需和競爭關系等問題使得A企業加大了對房地產項目的投資管控力度，并結合企業的戰略發展規劃制定了投資風險管理制度，為確保房地產投資項目的穩定性奠定了制度基礎。

投資項目審批管理制度的制定主要目的是為了全面提升房地產企業的投資收益。A企業目前所有房地產項目的投資審批權歸屬于集團，集團的總裁對項目的后續進程進行審批，并提出具體的意見。在企業全面預算管理中，投資管理就如同管理的一個維度，A企業總部為了提升投資效率而專門成立了投資發展部，該部門主要是對下屬各單位上報的項目，再結合項目的銷售利潤、杠桿率等因素后對其進行評估與排序，并在此基礎上對投資資金進行整體分配，從而最大限度的實現資金使用效率、項目收益率。

2.A企業投資管控基本流程

實現投資立項、執行投資、對投資進行評估是目前A企業的投資基本流程的主要環節。在立項階段主要是通過尋找項目、洽談后撰寫立項報告，立項報告審批通過后做出立項決策；在投資的執行階段主要是根據集團總裁的指示進一步推進項目的投資進程，再根據進一步深化的信息對投資執行報告進行梳理與撰寫，審批后的投資報告才能做出投資決策；投資后的評估階段主要是對進一步推進開發的項目建設，最后再對項目進行投資后評估。A企業從層級表面來看，投資分為三級，但是在實際的運營過程中投資只有兩級來完成，項目投資信息的不對稱主要出現在審批層級和執行層級。

通過對A企業投資流程管理的分析后不難看出：A企業信息的傳達主要是以報告的形式來完成，立項報告和投資報告是投資的主要流程。從框架結構上看這兩個報告存在很大的類似之處，但是投資報告比立項報告的內容更加詳細、更加具體。另外，綜合定性分析與經濟效益定量分析是這兩個報告采取的主要分析方式?？梢詮暮暧^經濟環境、市場環境這兩方面著手進行綜合定性分析，經濟效益定量分析可以充分考慮項目土地價格和市場的比較情況、對項目產品后續的銷售去化情況進行分析。

(三)A企業投資管控中存在的問題

1.投資管控方面存在問題

首先，A企業存在盲目拓展投資的問題。A企業下屬的不同區域或城市的子公司、分公司的領導為了擴大投資額，并未經過嚴謹的市場調研就盲目的篩選了一些儲備項目，篩選完項目后才進行補充研究，這種反向操作使得這些項目的投資決策分析流于形式。其次，并未深入研究、調研投資所處的宏觀市場和政策風險環境。A企業對市場未來的發展趨勢缺乏科學而全面的預判，并未深入理解、科學分析未來房地產市場出現的各種不可控因素，這對該企業投資項目的綜合定性分析帶來了重要影響，最終也體現出企業缺乏應有的政策敏感度。如：A企業的某下屬公司為了能夠在最短的時間內獲得集團相關部門的項目投資審批，不惜抽調公司內部各方面的力量采取雷霆式的方式對項目進行分析。第三，分析報告缺乏專業性，導致出現了明顯的信息不對稱現象。A企業的立項與投資報告中的定量分析方法較為籠統、單一，所考慮的因素較少，使得立項和投資報告中立項和投資報告中的。例如：A企業的某子公司通過揚長避短的方式獲取了土地儲備，利用報告分析因素中存在的不完美性使得集團的決策層和執行層之間出現信息不對稱的問題。

A企業在投資管控決策中出現這些問題的原因主要包括：主觀原因、技術原因、社會客觀原因。主觀原因主要是由于A企業各下屬部門的主管部門缺乏對潛在客戶、市場未來發展前景等方面的調研意識，只是單純的、盲目的借鑒公司其他區域在開發模式中的經驗，并沒有透徹的對項目投資進行分析，項目的優劣勢缺乏嚴謹性。技術原因主要是由于A企業一些下屬公司中缺乏投資決策分析專業人才，使得項目的投資決策分析缺乏全面性、整體性與科學性。這主要是由于各下屬公司所處的區域政府機構存在一定的功能缺失而導致的，項目分析決策能力也出現了明顯的缺陷。

2.投資管控決策存在問題

A企業在投資管控決策上也存在一定的問題，投資決策與管理開展在某種程度上受到觀念等因素的直接影響，通常情況下進行投資決策時需要對投資的結構、技術方案、合作關系、最終產品、外部影響條件等進行充分的了解與分析，然而A企業在投資決策上并未全方位考量項目自身的因素，導致投資管控決策出現失誤。

三、企業投資預算精益化管理的有效措施

(一)加強企業全面預算管理與戰略發展規劃的有機融合

A 在未來的投資管理中應緊緊把握戰略發展和全面預算管理這兩個工作重心。A企業應以全面預算管理作為促進戰略發展的主要策略，并以此來提升企業的管理層次，為企業贏得更多的經濟利益、確保企業的穩定與可持續性發展奠定基礎。投資計劃、投資策略、資金與成本的核算共同構成了企業投資預算的主要內容，這些有助于幫助企業進一步落實戰略發展規劃。企業在制定財務信息和進行全面預算管理時，必須綜合考慮企業的財務信息和非財務信息，結合企業的實際狀況設計出戰略方針，并搭建切合實際的全面預算管理體系。為了確保全面預算管理的合理性和可行性，企業應要求相關人員對市場進行調研，進一步明確企業未來的發展目標，將全面預算管理與戰略規劃融合在一起，在企業內部深入推行全面預算，在確保預算合理性的同時減少不合理因素和盲目性。

(二)在企業內部制定更加健全而完善的投資管控流程

首先，結合企業實際盡快調整和完善分析方法。針對在分析報告中分析方法存在的單一、籠統的現象，定量分析缺乏資金籌劃分析等問題，房地產企業在對宏觀經濟進行分析時可以將更多的影響因素融入其中，可以將SWOT分析方法融入到定性分析中，將資金籌劃分析加入到定量分析中。其次，加大構建與完善投資管控后評估獎懲機制的力度。隨著房地產企業的立項和投資報告分析，逐漸趨于完善，企業的決策層和投資層之間存在的信息不對稱問題被逐漸弱化，但是為了避免投資執行層在上報投資項目時出現道德風險，房地產企業可以通過構建科學而完善的后評估獎懲機制來加以規避，一定要嚴懲投資決策失誤的部門和相關人員，從而降低道德風險發生的幾率。

(三)結合企業實際，因地制宜的采取投資評價方法

房地產企業的業務涉及區域范圍較大，由于各下屬單位所處的地方政策環境并不相同，導致所面臨的行業布局、競爭水平、市場需求各不相同。因此，這就要求房地產企業必須結合實際，因地制宜的采取不同的投資評價方法，避免由于一刀切而導致投資機會丟失、加大投資風險等問題的發生。例如：A企業的投資手段一定要適合當地經濟發展，做到因地制宜。在我國不斷加快的城鎮化發展步伐影響下，全國經濟呈現出西慢東快快地發展態勢，特別是我國東南沿海城市的發展進程明顯加快，這些區域的開發成熟度也在逐年增加。因此，A可以通過土地二級市場的收并購方法來完成對東南沿海城市土地投資的擴充。而對于我國的西北區域，目前的城市化發展進程正在快速推進，A企業可以延續勾地模式作為主要的土地投資手段。

(四)加強部門間的協同與合作，夯實投資預算編制的基礎

房地產企業在實施項目投資預算精益化管理的過程中一定要確保投資預算數據的真實性和準確性，這就要求房地產企業內部必須加強各部門之間的協同與合作，以此為基礎，全面夯實投資預算編制數據。例如：A房地產企業的財務管理部門應盡快，通過充分應用現代信息技術、人工智能、網絡技術、大數據等手段進一步強化全面預算管理的精密性，這不僅能夠全面提升財務人員的工作效率，更能夠幫助企業管理者在更能夠幫助企業管理者在及時了解企業項目投資的進程，能夠使企業的管理者在不同階段制定出不同的戰略發展規劃和決策。再例如：A企業的財務人員要對整個項目預算流程進行全面梳理和統計，以此來強化預算編制的及時性、科學性、有效性、合理性。

(五)加強對投資項目的過程性預算管控

在實施投資預算精益化管理的過程中，作為房地產企業的財務管理人員要全面控制和管理整個項目的流程，使項目投資在預算執行的過程中與相關標準和要求吻合。因此，財務管理人員在投資預算執行的過程中要進行動態化、實時監督與管控，及時反饋在預算執行過程中出現的問題，使各個部門能夠在第一時間了解到預算執行中存在的漏洞，一定要做好項目管理中入賬數據信息的監督管理工作，做好對項目的考核工作。另外，企業的財務人員還應該對投資項目中的其他費用做好預算控制，在全面發揮項目投資精益化管理作用的同時進一步跟進各部門之間的工作，及時歸納和調整預算過程中出現的諸多問題。

四、結束語

綜上所述，目前我國房地產市場的競爭形勢日益激烈，市場投資風險也在逐年增加。作為房地產企業的一項重要管理手段，全面預算管理能夠進一步完善并提升房地產企業的投資管控效率，這也是未來房地產企業運行的關鍵方向，在充分利用房地產企業資金的同時合理的控制投資決策風險，為促進項目投資發展目標的實現奠定基礎。