城市更新背景下解決老城區停車難的規劃策略發展
——以大連市中心城區智慧停車項目為例

文／吳悅萌 大連市勘察測繪研究院集團有限公司 遼寧大連 116000

1.背景研究

1.1 城市發展背景

當前中國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由過去大規模的增量建設向存量的提質改造和增量的結構調整并重轉變，城市建設從“有沒有”向“好不好”轉變，從“速度型”向“質量型”轉變。

2020年10日，中國共產黨第十九屆中央委員會第五次全體會議通過《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》明確提出，推進以人為核心的新型城鎮化，實施城市更新行動，重點實施城市生態修復和功能完善工程，促進大中小城市和小城鎮協調發展。

1.2 區域發展背景

2021年4日，遼寧省政府辦公廳印發《遼寧省建設城市更新先導區“十四五”期間項目建設方案》，明確遼寧省城市更新項目要以轉變城市發展方式、完善提高城市治理體系和治理能力、解決“城市病”為著力點，強化新型城市基礎設施建設，提升城市精細化管理水平。同時強調，聚焦建設智慧城市，構建數字化應用場景，推進城市信息平臺建設與實施新型城市基礎設施建設。

1.3 現有建設背景

大連市中心城區智慧停車項目作為大連市新城建領域的城市更新工程的重要組成部分，充分符合當前國家、省、市城市更新政策要求與相關規劃標準，以國有存量土地盤活和智慧停車、充換電網建設為切入點，加強低效用地的再利用，提升地下空間利用智能化水平，全面提升宜居水平，是民生需求的重大工程，推進城市內涵式高質量發展。

2.更新策略

2.1 更新理念

2.1.1 聚焦“停車難”、補足中心城區短板，消除城市病

以中心城區發展訴求為目標，精準、細致查找中心城區存在的“停車難病癥”，對癥治療。重點針對供需矛盾突出的醫院、學校、老舊小區等區域，結合實際需求，實現差異化精準化供給，補齊停車泊位缺口。整合中心城區國有公共停車資源，充分利用各類商業綜合體、工業園、寫字樓與周邊住宅小區等商、居停車時空錯峰的潮汐特性,打破車主和車場之間的信息壁壘，打通“停車難”最后一公里，提高停車資源利用率。

2.1.2 堅持公益優先、踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”

針對中心城區內城市更新片區公共服務設施短缺，市場難以有效發揮作用的情境下，本次城市更新將突出統籌謀劃和系統布局，確保社會公共利益和城市發展長遠利益的實現。城市更新工作將堅持公益優先、保障民生，重點落實停車場、公共服務等配套設施，根據片區內實際需求和缺口情況，落實非獨立占地的公共服務配套設施配建要求，最大限度保障公共利益，保障民生幸福。

2.1.3 加強存量再利用，構建新產業空間，讓中心城區更有活力

針對老舊小區人口流失嚴重，產業空心化等現象，本次城市更新著重梳理各類閑置用地、低效用地，通過市場化手段進行再利用，通過提升地塊形象與環境，構建容納文化、體育、養老、衛生等多元體驗產業，構建老舊小區新競爭力，吸引年輕人回歸老舊小區，帶動各類生活配套服務設施需求，全面提升中心城區發展活力。

2.1.4 立足智慧賦能，加強智慧停車建設，讓中心城區“更聰明”

習近平總書記提出：從數字化到智能化再到智慧化，是推動城市治理體系和治理能力現代化的必由之路。本次城市更新將積極加強數字基礎設施建設，積極促進新技術傳播和應用，通過構建“城市大腦”、CIM 城市、停車建管云平臺等信息化手段，全面提升中心城區停車資源利用及調度水平。加強現狀停車場站的智慧化改造，全力推進智能化停車，實現數字化停車、智能化管理。

2.2 更新目標

通過智慧停車完善城市基礎設施和公共服務設施，依托停車場建設，對存量城市基礎設施進行數字化、網絡化、智能化建設和更新，推動新技術、新業態、新模式深度融合。通過“新城建”，以點帶面，全方位開發、利用中心城區已閑置的燃氣場所、鍋爐房等“邊角余料”，插花式開發建設停車場等公共服務設施，將城市“閑置資產”轉變為“新產業”，系統解決中心城區停車難題，全面提升老舊小區城市面貌及智慧化水平，推進城市提質升級與內涵式高質量發展。

3.實施方案

3.1 實施策略

按照《大連市城市更新實施方案》的相關部署，城投集團擬以“存量資產盤活和智慧停車建設”為主導開展大連市城市更新工作。一方面對自身存量土地資源進行騰籠換鳥和產業升級，優化資產結構，圍繞智慧停車、充換電網等新能源、新城建項目打造新的產業鏈。

項目采取“存量資產盤活”+“智慧停車”聯動的實施策略，以打造大連市新城建領域的城市更新項目示范樣本。

（1）“存量資產盤活”是通過產業一二級開發的模式實現存量地塊由低效用地向城市新產業服務騰籠換鳥，屬于一次投入、快速收益型城市更新工程。

（2）“智慧停車”是全面系統的重大惠民城市更新工程，通過“建管一體”模式實現城市停車智慧化與精細化運營，屬于一次投入、長期回報型城市更新工程。

通過存量資產盤活，形成啟動資金，用于智慧停車建設，通過停車場運營形成長期穩定現金流，推動國有存量資產逐步盤活、騰退，最終實現“智慧停車+新產業+新基建+社區配套補全”的“新城建”更新目標。

圖1 聯動策略示意圖

3.2 實施計劃

項目擬按照“三步走”計劃，科學謀劃、系統實施，即通過1.0 版本、2.0 版本、3.0 版本，實現從城市更新片區“試點”到特色化城市更新片區“樣板”，再到實現片區更新“內涵式高質量全面發展”。

第一步：城市更新1.0：新產業+智慧停車試點。

依托“增改建”，建立5 個存量地塊新產業試點，綜合開展衛生健康、體育、文化、養老等新產業實踐。同時利用存量地塊、城市邊角土地、公園綠地、國有鍋爐房改造、人防改造工程等新增停車泊位數，并建設智慧停車管理平臺，對存量停車泊位進行智慧化升級，緩解難點、堵點區域停車難問題，推進城市更新片區“試點”建設。

第二步：城市更新2.0：新產業+智慧停車聯動片區樣板。

借助“產業+智慧停車”試點聯動經驗，挖掘片區內其他可盤活利用資源，形成新的聯動區域，在2.0 階段實現整個片區內所有產業資源挖潛，形成更新片區內產業網、智慧停車網、智慧充換電網及社區配套補全，打造以資產盤活和智慧停車驅動的片區更新樣板。

第三步：城市更新3.0：全面內涵式高質量發展。

復制片區樣板模式，向其他擁有存量資產和停車需求的更新單元拓展，同時借助“產業+停車”帶來的現金流，完善城市更新單元內的老舊小區改造、生態修復、歷史保護、基礎設施升級等更新內容，最終全面實現城市內涵式高質量發展。

4.項目前景分析

4.1 智慧停車發展前景分析

4.1.1 智慧停車概述

智慧停車是指在城市交通出行領域，以停車泊位資源為基礎，綜合利用云計算、物聯網、人工智能、無線通信、大數據處理、移動終端、GPS 定位、GIS 等技術，實現城市停車資源聯網化、信息化、系統化、智慧化，在時空范圍內提供數據采集、分析、管理、查詢、預定、控制及導航等服務。

4.1.2 國內停車現狀問題分析

近年來中國民用車保有量持續增長，但增速明顯放緩。截至2019年，中國每千人汽車保有量僅為173 輛，遠低于美國的837 輛、日本的591 輛。因此，未來中國汽車保有量仍有較大的增長空間。

從圖2 和圖3 可以看出：國內停車泊位數量增長遠滯后于汽車保有量增速，停車泊位缺口總量巨大，迫切需要增加新的停車泊位供給。

圖2 2016-2020年國內民用汽車保有量情況

圖3 2016-2020年國內停車泊位數量情況

4.1.3 國內智慧停車發展趨勢分析

目前國內智慧停車行業正處于3.0 發展階段，國家大力推動城市級智慧停車方案的普及，城市級智慧停車業務加速發展。2021年5日，國家發布《關于推動城市停車設施發展意見》（以下簡稱“意見”），《意見》指出，到2025年，全國城市基本建成城市級停車系統，智慧停車系統將在政府的扶持下快速覆蓋，并從停車問題突出的一線城市逐步往二三四線城市下沉。

隨著國家不斷加強對智慧停車行業的支持力度，未來國內智慧停車的滲透率與覆蓋率將快速提升，預計到2025年，智慧停車市場滲透率將達到96%，覆蓋率將提升至99%，整體規模估值將達1.4 萬億元，5年復合增長率約19%左右。

綜上所述，智慧停車體現了智慧城市、智慧交通的未來導向，是行業發展及智慧城市建設的必然趨勢。近年來國內智慧停車行業發展提速，智慧停車以其獨有的“互聯網+”技術優勢，構建城市智慧出行的全閉環，有效提高城市靜態交通活力，為城市智慧發展高效賦能。

4.2 大連市中心城區停車發展前景分析

4.2.1 中心城區公共停車現狀問題分析

隨著大連市社會經濟和城市建設的快速發展，目前中心城區面臨公共停車設施供給嚴重不足；公共停車泊位供給結構失衡，重點區域停車難；停車外溢，擠占道路，特定時段、特定區域停車亂；停車管理手段落后，粗放式經營；頂層設計滯后，管理體制工作機制不順暢等問題，具體詳情如下：

（1）公共停車設施供給嚴重不足。

目前中心城區機動車保有量約100 萬輛（包括外地來連車輛），2018-2021年間，機動車保有量增長呈逐年收窄態勢，按年均增長率4%初步估算，預計2030年中心城區機動車保有量約為145 萬輛。

圖4 2018-2021年中心城區機動車保有量情況及未來規模預測

圖5 2018-2021年中心城區新增機動車保有量及增速情況

（2）停車泊位供給結構失衡，重點區域停車難。

目前中心城區停車總量空間分布不均，現有泊位未能形成有效供給，供需差異明顯，老舊小區、三甲醫院、中心商務區與商業中心、中小學、旅游景區等人流集聚區域停車需求巨大，但因自身配建停車設施無法滿足日常停車需求，重點區域停車難的問題愈發突顯。

（3）停車外溢，擠占道路，特定時段、特定區域停車亂。

目前中心城區停車外溢問題嚴重，主要體現在：早晚高峰、上學放學等特殊時段占道排隊；擠占機動車道、非機動車道、人行道、消防車道、應急救援通道；無序占道停放、夜間隨意臨時停放，尤其是老舊小區、醫院、學校等區域停車矛盾突出，嚴重占用交通道路資源，造成道路擁堵，帶來安全隱患，影響城市動態交通及道路交通秩序。

4.2.2 中心城區智慧停車發展趨勢分析

在城市更新、新城建等國家政策環境的大背景下，立足城市交通發展戰略，市主管部門提出綜合解決中心城區停車難問題的總體發展目標，具體詳情如下：

（1）近期目標：2025年，基本建成配建停車設施為主、路外公共停車設施為輔、路內停車為補充的城市停車系統。停車管理智慧化水平顯著提升，各類停車設施實現資源共享、高效利用。大型國有企業與社會資本廣泛參與建設和管理，老舊小區、商圈、醫院、學校、交通樞紐等重點區域停車設施建設取得突破，供需矛盾得到一定緩解。

（2）遠期目標：到2035年，全面建成布局合理、供給充足、智能高效、便捷可及的城市停車管理系統，為現代城市發展提供有力支撐。重點區域停車問題全面改善，實現良性循環。

據相關數據顯示，目前中心城區路內外公共泊位總量約16 萬個，路內外公共泊位需求總量約20 萬個，依據《大連市人民政府關于加快停車行業發展的實施意見》要求，“提高停車設施配建標準。合理確定不同停車設施分擔比例，建筑物配建停車位占80%以上，路外公共泊位占10%～15%，路內臨時泊位不超過10%”，以路內外公共泊位建設比例為20%、機動車保有量增速為4%、停車泊位供需比為1：1 作為估算標準，初步預測未來中心城區路內外公共泊位需求情況，具體詳情見表1：

表1 未來路內外公共泊位需求預測

按中心城區公共停車泊位初步達到供需平衡的前提初步測算，至2030年需年新建約1.4 萬個公共停車泊位，其中年新建路外公共泊位約1.2 萬個，預計未來中心城區公共停車泊位的建設速度將大幅提升。

結語：

綜合而言，在“數字大連”總體框架下，立足城市路網和交通管理實際，通過城市更新項目發展智慧停車、構建基于數據驅動的智慧靜態交通管理體系，是解決中心城區停車難、停車亂問題的核心途徑。在城市更新背景下，解決中心老城區停車難問題勢在必行。