如何判斷房產升值潛力

甄愛軍

顯而易見，買到“潛力股”型物業，就能夠享受到資產增值帶來的超額收益。道理很簡單，因為“潛力股”型物業在持有較長時間后，資產增值幅度要高于市場平均水平。

現在，中國樓市已經告別高速發展的“黃金時代”，轉而進入平穩發展的“白銀時代”。

在“白銀時代”，樓市成交趨于平緩。中指研究院數據顯示，2023年1～2月，重點100城新建商品住宅月均成交規模較2022年小幅回升，同比回升2.0%，但仍處2016年以來低位。據初步統計，2023年2月，重點100城新建商品住宅成交面積出現明顯回升，環比、同比回升均近50%，主要由于2019年至2022年春節假期均在2月，2023年春節假期處在1月，同比和環比基數均較低。

供應方面，開發商推盤的積極性也并不是很高。據初步統計，2023年1～2月，重點50城商品住宅月均供應規模延續下降趨勢，同比下降12.5%，為2016年以來低位。2月，房企推盤積極性仍未明顯恢復，供應規模仍小幅下降，環比下降約7%，但受低基數影響，同比增長超50%。

在此階段，我們選房要更加注重技巧，應優先選擇保值增值能力較強的“潛力股”型物業。在證券市場，一般情況下，股價會隨著市場大勢上漲或者下跌。普通住宅的價格也具有類似的特性。縱觀近20年來的房價走勢不難發現，房價整體保持了上漲態勢，但是大多數住宅的價格漲幅集中在平均水平附近。

不過，也有少數住宅價格走出不一樣的行情。比如有些板塊的房價，在此之前表現得不溫不火，但突然因為地鐵開通或者其他原因在短期內出現較大幅度的上漲，成為該片區的“領頭羊”;或者有些區域房價水平一直要比其他板塊低，但由于附近有一所學校越辦越好，因而房價逐漸抹平與其他地區的差距，甚至實現了“草雞變鳳凰”的華麗蛻變。顯而易見，買到“潛力股”型物業，就能夠享受到資產增值帶來的超額收益。道理很簡單，“潛力股”型物業在經過較長時間后，資產增值幅度要高于市場平均水平。

哪些“潛力股”型物業值得購房者關注？我們通過梳理歸類，認為以下4種類型可重點關注，其主要與重大規劃、教育、交通以及商務等資源有關。

首先，重大規劃對住宅升值潛力的影響最大。重大規劃屬于極度稀缺資源，可遇而不可求，所以如有幸碰到，切莫輕易錯過。置業的關鍵是選地段，所謂的好地段，即周邊聚集了眾多配套資源的地方。但是從升值空間角度來看，新興城區具有重大規劃利好支撐，發展前景大，所以更值得買入。

那么，哪些重大規劃可以重點關注呢？其主要是與城市建設有關的重大規劃，包括城市空間布局的重新調整、功能區域規劃、重大市政項目規劃等。當然，對于重大規劃利好，大家一定要等相關政策正式確定后再介入，以免因為過早投入而遭遇失敗。

其次，教育資源也很受關注。對于教學質量不斷改善的學校，也可以重點留意。比如在上海閔行的紫竹板塊，由于華東師大二附中紫竹校區及附屬初中的入駐，使得其對口小區的二手房價格出現明顯上漲，目前價格在10萬元/平方米左右，接近市中心房價水平。

教育資源歷來很受重視，因此學區房也一直是市場關注的重中之重。不過，優質教育資源有限，如果沖著現有的學區去買房，無疑要付出更高的成本。但如果換一種思路，提前做好準備，選擇教學質量正在不斷提升的學校周邊區域置業，或許能在房價低位時介入。而一旦學校被社會所認可，提前一步買入的住房，也會成為名副其實的學區房而“身價倍增”。

第三，多線交會地鐵房也可以作為選擇。多條地鐵線路交會的板塊，在市中心區域比較常見，比如上海的徐家匯、中山公園、人民廣場、陸家嘴等均是如此，這些板塊也是上海的房價高地。基于這樣的思路，稍微偏遠一些的區域，如果也存在雙線或者三線交會的可能，那么未來板塊的發展潛力必然也不小。當然，比較靠譜的做法是，大家可以尋找已經通了地鐵、同時遠期規劃還有地鐵線路經過的地區作為重點考察目標。

最后，每個城市的中央商務區（CBD）也應該引起我們的高度重視。CBD往往是高薪人群聚集區的代名詞，因此，如果碰到正在興起的CBD板塊，大家也不要輕易錯過。一般情況下，城市CBD都集中在市中心區域，其交通發達、配套齊全、商務氛圍濃厚，是寸土寸金的地方，所以房價自然不便宜。而現在隨著城市規模的擴大，會出現一些新興CBD，它們會成為未來的核心區域，如果我們提前介入買房，自然也能獲得意想不到的回報。

與中央商務區類似的還有產業集聚區，就以蘇州這個城市來說，高新園區就是高房價區，園區內的住房價格領漲全市。之所以會出現這樣的情況，首先在于高新園區聚集了大量產業，同時也集聚了大量高收入人群，購房者對房價的承受能力也要高于其他板塊。因此，在買房之前，大家可以分析一下未來哪些行業會成為高薪行業，這些行業的員工會聚集在哪個區域，然后尋找可能性最大的板塊置業。