今年商業地產的機會在哪里

甄愛軍

2022年，國內18個主要城市全年寫字樓凈吸納量僅234萬平方米，為2009年以來最低水平。不過，在2023年，隨著企業擴張信心增強，世邦魏理仕預計寫字樓租賃需求將于第二季度企穩回升。

機構統計數據顯示，目前寫字樓租賃需求企穩回升，2023年全年凈吸納量預計達500萬平方米。

根據世邦魏理仕跟蹤監測結果，2022年，國內18個主要城市全年寫字樓凈吸納量僅234萬平方米，為2009年以來最低水平。但這種情況在2023年將會得到改善，隨著企業擴張信心增強，世邦魏理仕預計寫字樓租賃需求將于今年第二季度企穩回升，全年有望實現500萬平方米的凈吸納量。

世邦魏理仕有關人士表示，受益于金融、行業政策環境的改善，以及防疫措施優化和經濟復蘇利好，寫字樓需求有望出現明顯提升。其中，金融和科技將繼續擔當寫字樓租賃需求的“主引擎”。受外資對中國市場長期信心增強的利好刺激，制造業仍具增長潛能，也能在一定程度上帶動寫字樓需求的回升。

就上海的具體情況來看，2022年寫字樓市場供應需求雙雙受阻。數據表明，2022年上海寫字樓市場共有11個新項目入市，總計84.4萬平方米，但凈吸納量回落至54.5萬平方米，同比下降58%。受需求下滑影響，2022年寫字樓租金報價和有效租金較去年同期分別下跌0.2%和1.2%。此外，寫字樓空置率仍舊維持在17.5%左右的高位水平。世邦魏理仕預計，2023年上海市場寫字樓新增供應將達到145萬平方米，不過市場需求也將加快復蘇步伐，全年凈吸納量有望達到70萬～80萬平方米，核心及部分濱江商務區租金有望優先止跌企穩。

在經濟活動復蘇的帶動下，過去2年疫情防控期間所累積的超額儲蓄有望逐步釋放為消費動能，將持續推動線下客流的復蘇，并同步推動優質零售物業需求反彈。世邦魏理仕預計，2023年全國主要城市優質零售物業新增供應將突破800萬平方米。

分區域來看，未來3年僅有六分之一的新項目位于核心商圈，由于可租面積的稀缺性和品牌商強勁的擴店意愿，全國18個主要城市核心商圈的租金在2023年有望實現0.9%的同比增長，一線城市核心商圈租金增速更快，能夠達到1.7%左右。整體市場方面，購物中心平均租金可能要到2024年才能真正實現企穩回升。

2022年，上海零售物業市場僅有4個項目入市，共計18萬平方米。同時，租賃市場表現較為平淡，購物中心首層租金為34元/天/平方米，同比下跌3.1%。世邦魏理仕預計，隨著政策面的進一步推動，預計未來3至6個月內市場將逐步走出谷底，重歸復蘇之路。就需求方面來看，餐飲類迭代加快，以及與露營有關的時尚品牌發力擴張，將會成為零售物業租賃市場的主力。預計2023年市場新增供應將達到91萬平方米，凈吸納量有望達到70萬～80萬平方米，空置率維持在8%的水平，租金水平小幅回升1%～1.5%。

倉儲物業在2023年新增供應也會有所增長。受益于國內消費的周期性反彈及汽車等高端制造業的供應鏈升級和外包所形成的利好，2023年國內主要城市倉儲物業凈吸納量有望超過640萬平方米，同比增長30%。

展望2023年，網上零售有望恢復常態化增長，直播電商平臺對供應鏈效率和物流配送體驗的日益重視，將會推動其成為倉儲需求新的增長點。與此同時，產業升級、地緣政治以及疫情沖擊令制造企業對供應鏈升級的需求與日俱增，而由此產生的倉儲擴張升級趨勢，也將為國內倉儲物業需求提供可持續的增長動能。

世邦魏理仕統計數據顯示，2022年中國大宗物業投資總交易額累計2200億元，同比下降22%。隨著近期一系列提振經濟舉措接連出臺，投資者情緒將明顯改善，預計2023年中國商業地產投資市場全年交易額超2500億元，同比上漲15%～20%。

上海商辦物業大宗交易已經提前出現升溫跡象。2022年第四季度，上海商辦物業投資市場共產生21筆大宗交易，交易金額達250.3億元，環比上升24.4%。盡管經濟增長面臨挑戰，而伴隨疫情防控政策的不斷優化，大宗物業投資市場于2022年末持續升溫，全年累計交易金額達879.5億元，同比下降8.3%，但優于2020年水平。

從去年全年大宗交易的物業類型來看，寫字樓物業仍為主流標的，占比達58%。臨近2022年尾，市場相繼出現兩筆單筆交易超50億元的商辦寫字樓投資交易，可見投資者對于商辦寫字樓的關注程度有所提升。以生命科學為主題的園區物業成交依舊活躍，張江、臨空等核心商務園區子板塊均在年內錄得增值型交易。除此之外，交易標的延續多元趨勢，以社區商業為代表的零售物業需求穩定，工業廠房及長租公寓交易占比連續3年出現增長。

買家類型方面，去年全年交易仍以內資為主導，而依據交易金額統計，外資比重于近3年呈遞增趨勢，截至去年末占比接近三成，境外買家的持續加碼布局也凸顯了上海對于全球投資者的吸引力正在回升。

另外，在跨境投資者中，約93%的客戶來自地產基金與機構投資者，其物業類型偏好仍以核心拓展區的寫字樓及位于成熟板塊的商務園區為主，成熟運營的社區零售物業與具備改造條件的長租公寓也獲得不少外資買家的關注。