物業服務企業精益成本管控的方法與實踐

張開元 浙江正方本家物業服務有限公司

物業服務企業要想在市場競爭中獲取有利的安全地位，必須要降低經營成本，提高經濟效益。考慮到物業服務企業的成本具有牽涉點多，涉及面廣，以及監控線長的特點，企業有必要實施精益成本管控。同時，考慮到企業自身所擁有的財務團隊的專業素養可能不夠，再加上沒有盈余的資金打造一支專業團隊，企業可以與會計師事務所有限公司建立合作關系，在其幫助之下共同對成本實施精益化的管控，以期能有效控制住成本，提高企業的經濟收益。

一、管控現狀芻議

在部分物業服務企業的成本管控過程中，對前期成本管控力度的不足，沒有從源頭上落實成本管理，從而可能在房屋建筑的設計和施工過程中由于設計方案不當，施工技術欠缺等問題，導致后期的物業服務成本過高，增加了不必要的成本。其次，有的企業對內部控制管理制度的應用不夠重視，導致在物業服務的全過程中，總是會出現違規行為或不當行為，卻得不到及時的監督與管理，進而加劇了成本。最后，有的企業所招收的財務人員在專業素養上有所不足，或由于資金原因不足以組建一支專業的財務團隊，同時也沒有去尋求會計師事務所有限公司的幫助，導致在管控成本的方式方法上不夠科學合理，難以有效降低總成本。

二、重要價值分析

（一）有利于提高物業服務企業的經濟效益

通過落實精益成本管控，物業服務企業的經濟效益將取得明顯的提升。首先，在精益成本管控理念下，物業服務企業將在人力資源、公共設施裝備的建設與維護以及其他各種成本上作出努力，削減各項成本，最終使得企業的總成本降低，獲取的經濟收益上升。其次，物業服務企業節省了大量的成本，可以將這部分資金用于具有更高回報率的投資，觸發滾雪球效應，使收益不斷增多，繼而持續提升企業的經濟效益。此外，企業還可以繼續擴大優勢，與其他有關企業合作，構筑互利共贏的格局，以推動經濟效益的進一步提升。

（二）有利于提高物業服務企業的服務質量

物業服務企業如果能通過精益成本管控有效降低經營成本，可以很好地增強企業的競爭力，優化資金結構，節省出可觀的資金，并可將之用于對物業服務、人力資源以及公共設施裝備的再投入上，為業主提供更加優質的物業服務，比如為其安排服務能力更強、職業道德素養更高的工作人員，為其提供質量更高、功能更加健全的公共設施裝備，如電梯、公用照明系統的燈具以及草坪的自動噴水裝置等等，使業主能享受更加優質的物業服務，提高物業服務企業的聲譽，促進其與業主之間的和諧相處，推動企業的可持續發展。

三、實踐方法探究

上文已經表明對于物業服務企業而言，落實對成本的精益化管控的重要價值，物業服務企業在經營過程中應當落實對成本的精益化管控要求，采取科學合理的方法實施精益成本管控。為了保證精益成本管控的成果，物業服務企業可以尋求會計師事務所有限公司的幫助，向其提供必要的財務信息和業務項目信息，人力資源以及在經營過程中所產生的各項成本的特征與歷史數據等。會計師事務所有限公司則要運用專業的知識和手段來幫助物業服務企業實施精益成本管控，降低物業服務企業的總體成本及其財務風險，實現互利共贏。下文將就此探討具體的精益成本管控方法。

（一）在前期介入階段實施精益成本管控

根據精益成本管控的理念，企業在控制成本的時候應當從產品的設計和生產環節就開始著手對所涉成本進行調查分析，這樣往往能實現對成本的最大程度的控制，避免很多不必要的成本。基于此，物業服務企業應當在規劃以及建設施工的階段就進行精益成本管控，會計師事務所有限公司則應當從會計統計和財務管理的角度，協助物業服務企業在前期做好各種介入工作，在物業服務與管理的業務項目的成本出現之前，就對與之相關的成本進行控制，在起點之處實施有效的手段，從最基礎的工作做起，進而在最大程度上降低后續的人力成本、管理成本以及設備成本等，實現對成本的有效控制。

具體而言，物業服務企業可以多了解具體工程項目，尤其是其中的一些關鍵環節，積極參與進去，提供自己的意見。與此同時，協助施工建設工作，提供一些必備的數據資料，以便讓建設工作更加精細，節約成本。

（二）對公共設施裝備實施精益成本管控

公共設施裝備的運行與維護成本在物業服務企業的總成本中是重要的組成部分，往往會消耗較多的資金。為了實現對經營成本的有效控制，物業服務企業應當在會計師事務所有限公司的建議和指導下，對公共設施裝備的運行與維護成本進行精益化管控。

首先，物業服務企業要對業主的用電情況進行細致的計量，為小區的大型用電設備安裝專用電表，尤其是電梯和變頻給水裝置。同時，要以樓棟或單元為基本單位，安置電表，計量公共照明的用電情況，并給企業的自用房也安置電表，從而對用電成本實現精準的掌握，以合理調節用電的成本，將能源類成本的總額控制在相對合理的范圍之內。

其次，物業服務企業要細化對公共設施裝備的管理，通過對比不同單機設備的用電量來分析判斷出耗電量過大的單機設備，然后采取合理的措施來專門降低該設備的用電成本，比如發現電梯在深夜無人使用的情況下仍舊耗費不容小覷的電量，那么就可以給電梯安裝時空器來降低其在夜間的耗電量，以降低一定量的成本，或者對某些設備進行降耗改造，比如將照明系統的電燈換成LED 燈具，以有效降低成本。

再次，物業服務企業要加強對所負責的小區的公共設施裝備的日常管理和巡檢，防止破壞公共設施裝備的行為的發生，確保公共設施裝備的正常使用。

最后，物業服務企業可以施行臨界點運行模式，平衡業主對公共設施裝備的使用需求與公共設施裝備所需能源的實際供應，從而有效降低企業的總成本。

（三）對物業服務人力實施精益成本管控

一般而言，人力成本在物業服務企業的總成本中所占的比例高達35%-55%。在精益成本管控的理念下，物業服務企業要對人力成本進行精細化的管控，將不合理的成本削減掉，提高人力資源的利用效率。為此，物業服務企業可以在會計師事務所有限公司的幫助下，對職員的服務能力進行柔性規劃，摒棄掉刻板的用人原則，靈活調節對人員的使用方案以及所交付的報酬，從而達到對人力成本的精益管控，有效降低企業在物業服務全過程中的成本。

具體而言，物業服務企業首先要組建一專多能的人才隊伍，確保其能夠從事多項物業服務工作，減少職員的數量，降低一部分人力成本。其次，物業服務企業要根據具體的物業服務需求來安排相應的服務工作，避免對人力資源的濫用，要使物業服務工作對接上業主的需求，從而實現最大的效益，提高人力資源的利用效率，降低成本。此外，物業服務企業還可以結合定崗定員與輪崗值班，優化排班的方式，使人力資源能夠得到合理的調度與分配，有效降低成本。

（四）建立健全各階段的精益成本監管鏈

物業服務企業在施行精益成本管控的過程中，考慮到成本的涉及面廣，分散點多，成本線長等問題，以及在以精益化的標準管控成本的過程中，由于人員問題所可能出現的各種不利情況等，物業服務企業需要建立健全各階段的精益成本監管鏈，加強在各個階段、各個環節中對管控成本所涉行為的監督，繼而為精益成本管控工作的有效實施提供基礎保障。具體而言，物業服務企業首先需要建立健全預算與費用報審制度，要求各個部門在執行工作的過程中把預計的成本上報給財務人員，由財務人員根據具體的財務預算方案審批合適的資金，之后再把實際發生的成本記載下來，并再次上報給財務人員，動態化地調整資金配置方案。

其次，物業服務企業要完善內部控制體系，發動全體職員對工作過程中的各項成本進行監督，從公用設備設施的采購和維護，小區綠化和清潔等服務，再到人力成本等等，凡是參與到相關環節的職員都有權利而且有責任去對發生的成本進行監督，一經發現不必要的行為，招致資金的浪費，增加了成本，就要及時對所涉人員進行批評教育，并上報給管理層，統一糾正這種行為，從而由點及面地控制成本，推動精益成本管控的落實。最后，物業服務企業還要建立健全招標采購制度，嚴格規范企業在采購環節的各種行為，在確保質量符合使用要求的前提下盡可能地壓縮采購成本，在與供應商合作之前先確保其信譽和實力，秉持公開公正和互惠互利的原則，最終達到精益成本管控的效果，將成本控制在較低的水平。

（五）提高企業自身的綜合財務管理能力

為了提高物業服務企業的經濟收益，有效降低其在經營過程中的總體成本，確保其在市場競爭中的安全地位，除了向會計師事務所有限公司尋求幫助，合作推進對成本的精益化管控之外，物業服務企業自身也要在財務管理方面付出努力，提高自身的綜合財務管理能力，提高財務人員的專業素養。一方面，減輕會計師事務所有限公司的壓力，降低精益成本管控的難度；另一方面，可以優化企業自身在財務管理上的方式方法，從而在最大程度上限制成本，提高物業服務企業的經濟收益。由于物業的賬目可復制性強，以項目為單位的核算繁瑣且零碎，財務共享中心建設是一個工作要點。基于此，物業服務企業要圍繞自身的財務管理現狀和財務人員的素養去制定優化措施，全面提高財務管理的水平。

首先，物業服務企業要加強引進專業的財會人才，在財務人才隊伍的建設上投入更多的資金，打造專業的財務管理團隊，拔高財務人員團隊的整體專業水平。由于歷史方面的原因影響，物業在信息化基礎發展中相對比較薄弱，一些數據的信息比較雜亂。為此，必須要不斷優化和完善當前企業基礎的數據信息，促使其數據的標準化，以此滿足當下工作的實際需要，其中包括客戶的數據信息整理、人員、庫存商品等。在共享運營中，必須要重視人才的引進，優化晉升機制，通過多種方式給予職工晉升的機會，此外，要重視基礎財務運營人員的招聘以及人才的儲備。同時，企業還要在財務人員入職后加強對其的培訓，組織其學習專業的成本控制方法以及會計理論知識等，定期設置針對培訓的考核，檢驗其在培訓中的學習成果，不斷提高培訓方案的合理性和有效性。其次，物業服務企業要針對財務人員建立激勵機制和獎懲機制，以推動財務人員學習進步，在工作中投入更大的精力，做好對成本的精益化管控操作。最后，物業服務企業還要促進財務人員與其他部門之間的交流，使其熟悉企業所提供的物業服務項目中各環節的成本細則，從而更精細地管控成本，有效提高企業的經濟收益。

四、結語

綜上所述，隨著房地產業和物業管理行業的發展，物業服務企業也取得了較為迅速的發展，不少物業服務企業在經營過程中都對成本的精益化管控產生了實際的需求，需要全面實施精益成本管控來降低成本，提高企業的經濟效益。為此，物業服務企業可以尋求會計師事務所有限公司的幫助，以合作的方式來落實精益成本管控，在前期介入階段實施精益成本管控，對公共設施裝備實施精益成本管控，對物業服務人力實施精益成本管控，建立健全各階段的精益成本監管鏈，同時物業服務企業也要提高自身的綜合財務管理能力，繼而取得更穩定的發展。