房地產代建業務的財務風險與管控

黃旺弟

房地產代建業務的產生對企業財務提出了新的要求和挑戰，財務管控的好壞直接影響到房地產代建業務的盈利水平及風險程度。本文就房地產代建業務的財務風險進行分析，并對房地產代建業務的財務管控提出提升意見與建議。

近年來，房地產行業市場競爭日趨激烈，隨著國家限購、限貸及稅收政策等宏觀調控措施的出臺，很多房地產企業的發展遇到瓶頸。傳統房地產開發項目開發周期長、成本高、資金投入大，同時愈發嚴峻的銷售形勢造成企業回款速度過慢，導致房地產企業面臨更大的資金壓力和財務風險。而房地產代建業務的產生，使得成熟的房地產開發商可以更加專注于開發和銷售環節，避免了資金成本帶來的壓力，是房地產企業運用自己豐富的開發和銷售經驗、品牌效益創造利潤的過程。那么，房地產企業在代建項目過程中會產生哪些財務風險，這些風險應該如何防范與管控。

一、房地產代建業務的合作模式

房地產代建是由委托方發起訴求，把自有的土地、資金交給有開發經驗且品牌較好的專業代建方進行代建，事前雙方進行評估，協商一致，達成協議，最后實現雙贏的一種商業模式。最初的代建模式由政府代建開始，比如政府讓房地產企業代建保障性住房及市政設施，這類代建收入很低，一般不超過建安成本的3%。后來，一些有一定實力并且想要進入房地產行業的小企業，由于缺乏房地產開發及銷售經驗，開始尋求一些大型的品牌房企合作開發項目，并由一開始的股權合作開發慢慢延伸到了以代建模式合作開發，這時候品牌房企所獲得的利潤率比政府代建項目高，一般能達到銷售收入的5%～8%。

發展到現在，房地產代建的類型主要包括商業代建、資本代建及政府代建三種模式。商業代建的委托方一般是已經取得土地使用權的中小開發商，并且項目開發的全部或者主要資金由委托方承擔，代建方通過自己的項目管理團隊，向代建項目輸出其品牌價值與核心技能，為委托方提供包括開發、銷售、運營或者項目融資等全過程的管理服務，由此小開發商能夠學習到品牌開發商的一些開發、銷售經驗，并且能夠提升自身項目產品的市場價值，產生更高的溢價。與商業代建不同，資本代建的委托方是資本方，一般是指各類專業進行房地產投資的金融機構或者財團，由他們委托專業的代建方對代建項目進行全過程開發管理。政府代建一般是房地產企業與政府相關部門合作，承接政府建設項目，例如改造和建造安置房和大型公共配套設施等。雖然政府代建的利潤較低，但是可以獲得更多的社會資源。

二、房地產代建業務的財務風險

由于代建業務的主要資金來源并非出于代建方，代建方作為專業管理團隊掙取利潤，并沒有太大的資金成本，故很多房地產企業開始涌入代建業務市場。但是在實際業務過程中，代建業務還存在著很多問題，其中財務風險也是代建業務最值得關注的問題之一。

（一）代建方無法擺脫委托方對代建項目經營決策的影響

房地產代建業務要想實現利潤最大化與可持續發展，代建方就必須和委托方保持良好的溝通，用自己的專業更好地服務于委托方，得到委托方的認可才能在市場上占據一席之地。不然口碑壞了，很可能得不償失。

但代建方作為代建項目的被委托方，只是代建項目的管理者，只能根據合作協議約定的權限行使管理權，項目的一些重大經營決策需要取得委托方的同意，比如成本控制、開盤時間、銷售價格等，都需要跟委托方溝通并形成一致意見。而有些委托方往往因為不夠專業或者缺乏對市場的洞察力，決策緩慢，不夠果斷，導致錯過最佳的銷售時期，或者因對未來市場期望過高，導致定價不合理等，不僅使得自己的利益受損，還使得代建方的利益受到損害。還有一些委托方為了控制成本，甚至想要不惜犧牲項目的品質，這樣不僅可能引來客戶的投訴，影響項目的銷售，還會影響到品牌房企的口碑。

（二）代建業務的利潤和現金流難以支撐起房地產企業的規模

代建業務雖然避免了房地產企業在一個項目上投入大量的資金，減少了企業的資金壓力，但是代建業務的收入規模相對較少，扣除一些人工和管理成本之后，利潤更加薄弱。而且這些收入和利潤往往需要在項目開發到一定程度或者開發完成之后才能實現，需要一定的周期，一般不能當年實現收入的確認。

這就導致房地產企業無法產生大量的現金流，企業的規模無法支撐起來，限制了企業的規模發展。

（三）委托方的財務狀況直接影響到代建方能否收回代建收入

代建業務的利潤本就薄弱，如果委托方的資金鏈出現問題，代建方又沒有制定很好的應對機制，那么代建方很有可能無法收回約定的代建收入。更有甚者，如果委托方的資金鏈斷裂導致項目無法正常運營和竣工，購房者無法正常收樓，代建方不僅可能無法收回代建收入，很有可能需要為代建項目墊資。

房地產企業進入代建業務市場就是為了以很少的資金成本獲取穩定的利潤，若是委托方的資金問題導致代建方需要為代建項目墊資或者無法收回代建收入，就違背了房地產企業進入代建業務市場的初衷。

（四）代建項目的融資風險

有些代建項目的委托方只愿意提供土地，后續的開發不想繼續投入資金，而委托方自己又沒有很好的融資渠道和經驗，這時候往往會讓代建方提供融資方面的服務。但是銀行等金融機構一般看重的是代建方這種有經驗、有口碑的品牌房企的實力，這時候代建方為了項目能夠順利融資，很有可能需要為代建項目進行融資擔保。當然，代建方一般會收取一定的融資擔保費用。

如果項目進展順利并且利潤可觀，可以按時歸還項目融資的本金和利息，代建方不僅可以獲得正常的代建收入，還能獲得一筆額外的融資擔保收入。但若項目進展不順利，或者由于市場原因導致銷售不理想，代建項目無法按時歸還融資本金及利息，那么作為擔保方的代建方就要承擔連帶擔保責任，甚至還會影響到代建方自己其他一些正常項目的融資。這個代價就太大了。

三、房地產代建業務的財務管控重點

房地產企業的代建業務范圍較廣，包括對代建項目的報建、施工、銷售、交付及后期運營階段。所以在運營代建項目的過程中，必須做好事前、事中、事后的財務管控，抓住管控重點才能降低代建業務的風險，讓企業獲得穩定的利潤。

事前，代建方應該對代建項目和委托方做好盡職調查，評估合作方的法律風險、財務風險和資金情況，了解委托方的經營訴求，過濾一下委托方的不合理的要求，比如要求代建方為代建項目代墊大額資金，或者無償提供融資擔保等。還需要對代建項目進行全面財務測算及市場評估，對代建項目的利潤情況進行預測。

事中，代建方應該取得代建項目的財務把控權或者共管權，防止委托方亂用項目資金，影響項目正常運營。并在代建項目開發過程中，做好項目的成本控制和財務預算。通過財務預算管控系統對項目資金情況進行實時監控，把控大額工程材料款的支付方式和支付節奏，控制財務成本，達到財務預算和成本控制目標。

事后，代建方應該制定風險應對機制，即使委托方出現問題也能夠在一定程度上保障代建方自身的利益。比如要求委托方提供反擔保，或者要求代建項目資金在保障項目正常運營外，首先應該滿足代建方的代建費用，確保代建方盡早收回代建收入。

四、房地產代建業務的財務管控提升措施

（一）制定并完善代建管理制度，促進經營體系的規范化

在代建房地產前期的項目開發中，部分管理制度不夠完善，導致公司各方面管理能力參差不齊，容易出現問題和產生矛盾糾紛。因此，房地產企業在代建過程中應加強自身管理，不斷制定及完善代建管理制度，為做好代建業務的財務管控提供前提條件。

首先是應對各個委托方進行分類評估，劃分不同的等級，通過分析項目信息、委托方的資產情況、信用情況、財務狀況、歷史項目的經營情況等，劃分委托方和代建項目的等級，根據等級選擇比較優質的項目及合作方；

其次是做好項目規劃，加強對項目開發的全盤掌控。代建方應為代建項目做好全面規劃，并定期將各個代建項目各期經營情況進行分析與總結，針對各個階段出現的問題進行相應的處理和糾正；

最后是財務部門應積極協調相關部門制定出切實可行的管理辦法以規范代建業務的運營模式并嚴格遵守法律法規和規章制度的規定。

（二）健全財務預算管理體系，實現資金管理及成本管控目標

房地產項目的投資周期長、資金需求量大，故需要通過制定預算計劃對項目的資金使用進行統籌、協調以及控制，從而確保項目成本管控目標的實現和資金計劃的合理執行。因此，做好代建項目的財務預算編制工作，健全財務預算管理體系，對于房地產企業做好代建業務的財務管控工作是非常重要的。

一是，根據代建項目的規劃和市場現狀，做好項目全面預算和目標成本的編制，并嚴格按照管控目標執行；二是，加強代建項目資金使用的審批流程，有效降低項目資金風險和資金浪費；三是，通過財務預算管控系統對資金情況進行實時監控，并通過系統數據對項目經營過程中可能產生的各類經濟問題進行預測分析，實現對資金使用和成本控制的目標。

（三）探索建立融資新模式，擴充項目資金來源

房地產屬于資金密集型行業，資金來源是否充沛是房地產企業發展的重要保障。當前我國房地產行業漸趨成熟，與房地產項目相關的融資方式也趨于多元化，但是都離不開債權融資和股權融資兩種方式。而房地產代建項目，一般情況下由于股權和管理權的分離，大部分選擇債權融資，即直接以項目為載體通過金融機構進行項目開發貸款或者發行公司債等，融資渠道和結構較為單一。而隨著國家政策的不斷收緊，審批越來越嚴，有些代建項目未必能夠順利通過金融機構的審批，這對于房地產代建業務的財務管控也面臨著極大挑戰。

房地產代建企業在選擇代建項目融資方式時，可以增加股權融資的比例，比如可以通過房地產投資信托基金、私募股權融資以及引入其他投資者等方式對項目進行融資。通過上述合適的融資方式，可以有效降低房地產企業初始自有資金的投入，可以有效降低融資風險，為企業的發展奠定基礎。

（四）創新激勵機制，提升利潤空間

代建模式下，房地產代建企業一般只能按照代建工程成本或者項目銷售收入的一定比例，收取固定的代建管理費用。這部分費用的收取需要在項目進行到一定階段或者完工后才能取得，而且有一定的條件，如果沒有達到委托方的要求，很有可能會使代建費用減少。這種情況下，代建方的收入比較有局限，且上限已經設定，很難再增加收入，利潤空間有限。

房地產代建企業可以跟委托方協商更多的激勵機制，要求代建項目在達到一定的超額目標之后提升代建管理費的比例。比如設定銷售保底價格，超過保底價格成交的部分按照更高的比例提取代建管理費；或者項目的品質達到更高標準后可以增加一定的代建費用；另外，還可以基于目標成本的數據，在保證項目品質的前提下，核算項目節省的成本，并根據節省成本的一定比例提取代建費用等等。代建收入的增加不僅可以提升房地產代建企業的利潤空間，還可以提高代建項目管理人員的積極性，讓代建項目得到更好的管理，降低由于管理不當造成的代建項目品質下滑，影響品牌口碑的風險，也可以讓財務管控措施更加有效地實施。

（五）深化財務管控建設，提升管理水平

隨著房地產代建業務規模越做越大，越來越多的房地產代建企業開始注重對代建業務的財務管控制度建設，在這種情況下，房地產代建企業應當在業務發展的同時加強財務管控制度建設，以此來提高自身應對經營活動的能力及風險控制能力。一方面，房地產代建企業應當根據代建業務的特殊性和企業自身的特點，制定合理的代建業務財務管控制度，并嚴格執行。在執行的過程中，及時對財務管控制度和財務管控建設成果的執行情況及效果進行評價和考核，并根據房地產代建項目經營管理中可能存在的風險和新形勢下的發展需求對財務管控制度進行優化升級。同時，不斷提高財務人員的專業能力，讓更多的專業財務人員參與到財務管控制度建設中，這不僅可以提升制度的執行力度，還可以降低由于人員能力不足導致制度執行不到位的風險。另一方面，代建房地產項目財務管控的關鍵在于對風險點進行有效控制，故房地產代建企業應當將財務工作貫穿于代建項目建設的始終，通過全流程的優化、閉環與監控，強化財務管控流程與環節管理。

結語：

代建模式作為房地產行業的重要組成部分，規避了傳統房地產項目的一些明顯的短板，其發展形勢不容小覷。但是在房地產市場中由于一些條件限制房地產代建企業與委托方無法形成深度合作，因此財務管控工作開展相對滯后的問題逐漸凸顯出來。代建企業與委托方合作開發的程度越高越有利于提升代建房地產企業自身整體競爭力，但是也要避免一些不利于自身發展而且影響業務開展的風險。首先是應充分考慮到市場環境變化的因素，對不同類型的房地產項目應當采取不同的風險應對措施；其次是應根據業務實際工作情況進行代建房地產企業內部管理制度建設；最后是應在管理制度中不斷總結經驗并完善相應內容。