高校房產資源實物與價值同步管理現狀及大數據化探析

胡磊?趙喜倉

房產資源作為高校資源的重要組成部分，是開展辦學活動的必要物質條件。高校房產資源具有種類繁多、可共享程度高、建設和使用周期長以及房產資源調整頻繁等特點，使得其在建設和使用過程中既存在著各種安全風險隱患，也存在有效管理提高效能的巨大空間。

自改革開放以來，我國經濟迎來了發展的黃金時期，國民高等教育也得到飛速發展，實現了歷史性的飛躍，學生教師人數不斷增加，高等教育進入世界公認普及階段。然而，隨著教學規模的不斷擴大，高校土地資源的有限、教學科研宿舍等房產資源短缺、房產資源貧富不均和有效利用不足等問題逐漸顯現，成為制約高校整體發展的重要因素，各高校迫切希望本校房產資源得到最大化合理利用。基于此背景下，通過對目前高校房產資源實物與價值管理存在的突出問題進行分析，并結合時代發展特點，將大數據融入到高校房產資源實物與價值的同步管理與監測分析中，為高校房產資源管理提供一個新的思路。

一、高校房產資源實物與價值管理的內涵

（一）高校房產資源實物管理的內涵

1.房產資源的規劃和建設管理

高校房產資源規劃管理位于房產資源管理生命周期的最前端。高校房產資源的規劃管理是在綜合考慮學校事業發展需要、區域規劃功能需求、既有房產資源布局、校園歷史文化傳承、學校所在地理環境、交通條件等諸多因素的基礎上，在學校經濟能力可承受范圍內，對學校今后新建的校舍種類、布局、規模等要素進行總體性設計、公示、修編、報批和實施等開展的一系列管理活動。房產資源建設過程是高校房產資源實物形成過程。

2.房產資源的配置管理

高校房產資源的配置分為存量配置和增量配置。房產資源的存量配置管理是高校在依據國家和省市相關資產配置制度、標準、流程要求下，統籌考慮學校房產資源實際數量和學校事業發展目標，制定符合校情的房產資源配置計劃、執行房產資源配置標準、進行房產資源調劑的系列活動。房產資源的增量配置管理是高校依據事業發展目標和校園建設中長期規劃，在報請上級主管部門審批同意后，采取購置、租用和接受捐贈等形式取得房產資源形成存量房產資源，再按照存量房產資源進行管理的系列活動。

3.房產資源的使用管理

從高校房產資源的使用者角度分析，高校房產資源的使用管理包括自用管理和他用管理。自用管理是指高校將自己的房產資源用于自身教學、實驗、圖書、辦公、體育活動、學術交流、會議、住宿和后勤服務等用途，并在房產資源使用過程中建立校內房產資源使用制度、使用流程和配置標準以及對房產資源使用狀況進行評價分析的管理活動。他用管理是指高校在首先保障自身事業發展需要以外，把閑置的房產資源向其他自然人或法人進行出租、出借、作價投資的經營性行為，并在房產資源他用過程中建立校屬房產資源對外使用的制度和使用流程及對房產資源他用狀況進行監督檢查的系列活動。

4.房產資源的維護管理

高校房產資源的維護管理分為線下維護管理和線上維護管理。線下維護管理是對房屋建筑主體結構、各類管線、附屬設施進行的維修維護、安全檢查和安全鑒定等行為，并在房產資源維護過程中建立校內房產資源維護制度和流程及對房產資源維護結果進行驗收的系列活動。線上維護管理是對校內房產數據資源進行動態管理，確保學校房產資源在全生命周期過程中數據信息和實物情況做到相互反映和相互匹配，為相關部門和決策者提供數據支撐，為房產資源價值管理提供技術支持的系列活動。

5.房產資源的處置管理

從高校房產資源處置方向上分析，高校房產資源的處置管理是對校內達到物理壽命且已失去使用價值的房產進行報廢拆除的行為，對未達物理壽命還有使用價值的房產資源進行無償劃轉、出售、置換和捐贈等行為，并在處置管理過程中建立校內房產資源處置制度和流程的系列活動。

（二）高校房產資源價值管理的內涵

1.房產資源的財務管理

高校房產資源的財務管理是高校依據一定的會計制度和準則，對高校房產資源全生命周期內的各個價值狀態的計量、核算和記錄的過程并以此制定動態調整相關財務管理制度和流程的一系列活動。高校房產資源的財務管理按房產資源狀態分為房產形成的工程建設期各階段的工程造價核算和工程決算賬務處理，房產自建或購置后的資產入賬賬務處理，房產在使用過程的計提折舊、財務成本、使用收益和維修改造后價值變動賬務處理，房產資源在交易過程中的稅費支出賬務處理，房產資源在處置后的處置收益和殘值收益的賬務處理。

2.房產資源的產權管理

房產資源的產權是依附于房產實物上的權利屬性，權利屬性實際上是國家法律賦予的一種無形資產，也具有經濟價值，因此房產資源的產權管理實際上就是一種價值管理。高校房產資源的產權管理實際上是對產權價值變動的管理活動，比如學校在出租自有房產使用權時的租金收益實際上就是讓渡使用權的價值，學校在出售自有房產所有權時的售房收益實際上就是轉移所有權的價值，學校在處置報廢房產時回收收益實際上就是所有權滅失的殘值。

3.房產資源的數據管理

房產資源的數據管理是利用計算機硬件、軟件、平臺和互聯網，對房產實物全生命周期管理活動的虛擬化、數據化、圖形化、交互化的體現，房產資源數據管理的過程是房產資源數據信息資源的收集、分析、統計、計算、判斷、表示和分享的過程，在這個過程中產生的數據信息是一種信息資源，具有經濟價值，因此房產資源的數據管理實際上也是一種價值管理。

二、高校房產資源實物與價值同步管理實踐歷程

為解決學校有限房產資源與無限保障需求的矛盾，各高校普遍推行公用房管理改革，公用房有償使用的歷程也是實物與價值管理相統一的實踐歷程，部分高校完整經歷了公用房管理改革的1.0、2.0、3.0、4.0版，房產資源實物與價值同步管理從萌芽走向成熟。

高校房產資源有償使用1.0版是以北京大學、同濟大學、西北工業大學等為代表的少數高校的試行政策，將學校房產進行分類，確定各類用房的總體比例，實行定額管理，超額收費。高校房產資源有償使用2.0版是高校開始設立房產管理職能部門統籌校內所有房產資源，以二級單位（學院）為建制單位配置用房，優先滿足教學、科研和學科建設的需求，實行總量控制，分級管理，分類定額，定額補貼、動態管理的管理機制。高校房產資源有償使用3.0版中，各高校打破房產資源使用壁壘，使校內公共區域房產資源實現全校資源共享。同時，高校房屋資源實現分類分級管理、定額配置核算、超額累進（階梯）收費等管理原則，房產管理系統與外界環境的物質、能量和信息不斷進行充分的交流，房產資源有償使用管理改革的中心轉移到學院、科研院所等教學、科研單位，二級單位實現內部資源統籌。高校房產資源有償使用4.0版中，房產資源已經成為高校國有資產重要組成部分，也是學校各項事業發展必不可缺的物理空間，資源的使用效能和安全管理被提升到新的高度，房產資源管理朝著資源共享、安全使用、績效導向、動態監控的方向發展。

三、高校房產資源實物與價值同步管理存在的問題

（一）高校房產資源全生命周期內實物與價值同步管理中仍存在數據壁壘。高校房產資源從自建到處置，生命周期長達幾十年，其建設、分配、使用、維修、改造、處置等各個階段中建成基本建設管理、房產管理、資產管理等多個信息系統，但因各系統僅限于本部門內部使用，其信息資源利用頻率低、共享程度較低，從而形成一個個信息孤島，各環節存在較為嚴重的數據壁壘。新建、改建、擴建的房產資源已交付使用，但審計、報批等多環節監管、周期長。從財務角度看，形成已交付使用的在建工程則長期掛賬，造成房產資源實物與價值管理不同步。

（二）高校房產資源全生命周期內實物與價值同步管理中大數據管理平臺還未普及。目前，高校缺乏將房產資源建設管理信息、產權管理信息、入賬清賬財務信息、日常使用和維修維護管理信息、改建擴建管理信息、建筑安全管理信息整合在一起的大數據資源管理信息平臺，進一步制約了房產資源的實物與價值的同步管理。運用大數據技術整合相關信息資源，如何打破部門數據分割，實現數據共享，促進數據公開和流通，不僅存在技術方面的難題，還涉及高校內部治理體系的建設和提升。因此，目前國內真正運用大數據房產管理信息平臺的高校還是少數。

（三）高校房產資源全生命周期內實物與價值同步管理的模式和經驗難以統一。目前，由于各高校發展歷史、所在區域、辦學規模、辦學定位等各不相同，表現出了不同的辦學特色，房產資源的服務和保障的重點各不相同。因此，各個高校房產資源實物與價值同步管理的采取的模式和經驗也各不相同，例如從高校房產資源有償使用的實踐與探索來看，即使同一類別的高校，因高校內部管理環境、組織架構、制度流程等不同，也難以建立有效的統一的房產資源配置模型。

四、大數據管理下的高校房產資源實物與價值管理對策和建議

（一）拓展有償使用管理模式，推進房產資源實物與價值同步管理由“模糊化”向“清晰化”轉變。為了達到房產資源配置科學合理、使用安全有效、統籌簡單便捷等目標，各高校應以人為本，根據本校實際情況，不斷修訂完善存量房產資源的配置管理制度，在房產資源有償使用管理方面通過由簡單到復雜的不斷實踐，實現房產資源實物管理與價值管理相統一，敦促使用單位建立起自我管理、自我約束機制，在一定程度上緩和了房產資源供需矛盾，促進房產資源的合理配置，提高房產資源使用效能，建立了房產資源的退出機制和退出房產資源的有效利用機制，從而推進房產資源由長期形成的模糊化管理向清晰化管理轉變。

（二）科學運用大數據，實現高校房產資源由“權威管理”向“數據管理”的轉變。各高校應有效利用大數據技術的多源性、多樣性、開放性、及時性、動態性、交互性及個性化等優勢，利用物聯網技術整合和分析教學、科研、學科發展、人事、財務、房屋、設備、后勤等全校各部門生產的教學類、科研類、管理類、服務類等數據資源，以相關關系為切入點，挖掘數據的深度價值，從眾多信息系統中分析發現有利于房產資源信息管理，預測、分析房產資源管理的規律。構建數據模型對房屋資產使用情況進行綜合分析，實時監測相關數值與合理區間指標值的偏離程度，及時對房產資源配置進行調整，實現高校房產資源由權威管理向數據管理轉變。

（三）加強高校房產資源全生命周期實時監測，激發管理效能，實現房產資源由“重管理”向“重服務”轉變。實現高校房產資源的有效管理，關鍵在于及時準確掌握房產資源的相關信息，因此，各高校應對房產資產“建設、分配、使用、維修”等各個環節產生的信息進行歸類、整理，運用先進的信息存儲、信息加工和信息標準化技術，建設房產資源全生命周期管理信息平臺，完善房產資源管理數據與其他部門數據共享交換機制，整合房產全生命周期的信息資源，提高學校對于房產資源的管控能力，實現對房產資源各階段的有效監管和控制，力求從通過管理來實現服務轉化為通過服務激發管理效能，推進高校房產管理、服務模式的轉變。

（作者單位：江蘇大學）