關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全過程成本管理的幾點思考

屈帥

（中炬高新技術(shù)實業(yè)（集團）股份有限公司，廣東 中山 528437）

“三道紅線”“兩集中”供地等金融調(diào)控政策的實施，限制了房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地，同時金融資源向頭部房企傾斜，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈。在房地產(chǎn)的整個項目開發(fā)和運行階段，需要將項目周期進行分解和細化，妥善完成各個環(huán)節(jié)的成本管理工作，確保項目整體的全過程成本管理工作得到實現(xiàn)。全過程成本管理能有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)的管理者分析開發(fā)項目的風險程度，減少開發(fā)項目發(fā)生風險的可能，能幫助企業(yè)及時處理負面影響，極大提高自身的風險防御能力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理的作用

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理中，投資階段成本占30%左右，設計階段成本占6%，招投標階段占2%，施工階段占30%，竣工結(jié)算階段占15%，其他隱性成本占比大概17%。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制相關(guān)人員應當加強項目方案優(yōu)化，注重項目設計，對前期的成本控制更加重視，有效提高全過程成本控制的效果，為后續(xù)成本管控打下良好的基礎。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其涉及的資金數(shù)額較大，只有在項目開發(fā)的全過程進行成本控制，才能夠在保障項目質(zhì)量的同時降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)實施項目的全過程成本管理要求

第一，在投資策劃階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目基于對房地產(chǎn)市場的全面分析與綜合評估，深入研究投資房地產(chǎn)項目的可行性，經(jīng)過嚴格的投資論證后，做出科學的投資決策，進而有效控制投資成本。

第二，設計階段的成本控制強調(diào)事前控制，多數(shù)項目在此階段確定成本，因此企業(yè)應注重審核設計圖紙的設計及變更，以在事前控制成本。

第三，在招投標階段，項目部門、財務部門、成本管理部門等，共同編制招標文件、工程量清單、合同主要條款，并共同選擇優(yōu)質(zhì)供應商，以降低溝通、交易等隱性成本。

第四，在施工階段，施工人員的專業(yè)素質(zhì)、現(xiàn)場管理的方法、各部門的協(xié)同工作等會影響成本，而施工進度也會因多種因素受阻，進而改變施工計劃，這必然增加成本。企業(yè)有必要明確改變施工計劃的原因，以避免增加無增值作業(yè)引起的成本。

第五，在竣工結(jié)算階段，企業(yè)應做好結(jié)算編審工作，核對材料單價、材料消耗量、設備消耗量、工程量等重要數(shù)據(jù)信息，同時加強成本考核，以控制事后成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全過程成本管理中的不足

（一）投資決策環(huán)節(jié)的不足

就目前而言，部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)實施項目的成本控制觀念依舊較為傳統(tǒng)，在這種情況下，缺少對房地產(chǎn)項目投資階段成本控制的關(guān)注度，決策較為隨意，方案設計與實際不相符，缺少理論支撐，以至于決策不夠科學，對具體成本控制產(chǎn)生消極影響。出現(xiàn)此種狀況，最為關(guān)鍵的原因就是房地產(chǎn)企業(yè)缺少成本管理意識，在投資階段對成本控制有所忽視，沒有引進先進的成本控制與管理觀念，所采取的控制手段單一，不利于項目全過程成本管理的推進。

（二）項目設計階段的不足

在設計階段中，成本支出數(shù)額相對較小，所以房地產(chǎn)企業(yè)對這一階段的重視程度較低。但是設計階段本身十分關(guān)鍵，如果設計質(zhì)量相對較差，將會導致后續(xù)的建設與施工出現(xiàn)問題，不但可能面對變更設計所帶來的成本提高風險，也可能會導致工期無法順利完成。

就當下而言，房地產(chǎn)成本控制已經(jīng)由核算型逐步轉(zhuǎn)向價值創(chuàng)造性，因此成本管理的重點應當包含設計階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目在設計階段所具有的決定權(quán)與話語權(quán)較大，可以對設計方案質(zhì)疑與提出更改意見。但是在施工后，對設計方的控制力度減小，就算后期出現(xiàn)圖紙變更、簽證較多等問題，也無法采取有效措施。這樣不僅會大大提高企業(yè)的成本消耗，浪費人力、財力、物力，還會對工程質(zhì)量產(chǎn)生一定影響。

（三）招標投標階段的不足

招投標階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇承包商的重要時期，選擇合適的承包商可以建立起長期穩(wěn)定的合作聯(lián)系，通過合同條款的確定，開發(fā)商會立足于項目的具體特征，采用招標的模式與施工企業(yè)簽訂合同。這一環(huán)節(jié)對后續(xù)的施工與結(jié)算工作具有推動作用。但是就當下而言，許多房地產(chǎn)項目在招投標階段都會采用最低價中標的方式。雖然這種方法可以降低企業(yè)的成本，具有較強的優(yōu)勢，但是最低價中標會損失施工企業(yè)的利潤。因此，在施工過程當中企業(yè)會更加注重成本管理，導致施工質(zhì)量較差，或安全文明施工標準有所降低，甚至還可能出現(xiàn)偷工減料的狀況，忽視施工標準，以至于項目質(zhì)量經(jīng)不起檢驗。

（四）項目實施階段的不足

房地產(chǎn)開發(fā)項目中，施工階段周期相對較長，在總成本中比例也相對較大，存在著較多的不確定因素。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本管控較為關(guān)注，但是建設項目能夠節(jié)約成本的空間相對較小，超支的可能性相對較大，所以這一階段的成本控制十分關(guān)鍵。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的問題與風險也較多，因為合同政策與設計方案等要素，施工企業(yè)所提出的簽證變更與設計變更金額不固定。對簽證的管理十分重要，在施工階段屬于關(guān)鍵性工作，如果在此階段缺乏成本控制，會大幅提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本，降低經(jīng)濟效益。如果開發(fā)項目中的簽證金額占比較高，超出正常簽證與設計變更應占的比例，就會導致實際成本提升，無法實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤目標。

（五）驗收審計階段的不足

目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不夠關(guān)注項目竣工結(jié)算驗收審計，使其成本管控嚴重不足。竣工結(jié)算階段施工企業(yè)的管理人員，對項目實際情況更加了解，開發(fā)商員工的流動相對較大，工作交接不夠完善，新任的開發(fā)商工作人員對項目的了解程度相對較低，導致在竣工結(jié)算時開發(fā)商主動性有所不足，開發(fā)商如果在施工過程中缺少成本管理，項目工程師并未針對項目實際進行分析，就會導致在竣工結(jié)算階段失去主動性。

當前房地產(chǎn)開發(fā)項目成本考核存在以下問題：第一，項目成本費用歸集較慢，由于項目成本構(gòu)成較復雜，因此成本核算存在滯后性，對成本考核產(chǎn)生了影響。第二，已有成本考核體系尚未覆蓋項目的全過程，只注重考核施工成本，忽略了對其他階段成本管控的有效考核。第三，成本考核結(jié)果運用不到位，沒有將成本考核與績效管理掛鉤，企業(yè)難以通過考核結(jié)果，促進全員參與項目全過程成本控制與管理。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全過程成本管理策略

（一）投資決策環(huán)節(jié)的管理策略

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策階段，需要從具體項目出發(fā)，依靠可靠的研究數(shù)據(jù)，選擇一個最科學、最合理的投資估算方法，從而確保投資估算的精準性。房地產(chǎn)企業(yè)可以借助大數(shù)據(jù)技術(shù)全面、深入地調(diào)查影響項目投資策劃的因素，如地方房地產(chǎn)調(diào)控政策、區(qū)域房地產(chǎn)市場信息、居民人均可支配收入與支出、居民住房需求等。

基于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以開展項目投資可行性研究工作，綜合分析投資環(huán)境、市場發(fā)展趨勢、投資不確定性、投資風險，通過建立成本測算標準化模型科學評估投資成本，制定不同的投資方案，經(jīng)專家團隊多輪論證后，選擇最佳投資方案。

在投資決策期間，各大經(jīng)濟的決策直接會影響項目的工程造價，其中，最主要的就是生產(chǎn)規(guī)模的大小、建設場地的選擇。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在前期進行完善的調(diào)查與研究，評估項目價格，明確此項目能否幫助企業(yè)提升經(jīng)濟效益，而且需要編制出項目的可行性研究報告，在此基礎上，財務管理部門需要針對報表展開全面的分析，再由企業(yè)管理人員得出最終結(jié)果，為決策者提供數(shù)據(jù)支持。

其次，企業(yè)的管理人員應當結(jié)合預期收益與預期投入，確定是否應該投資此項目，避免由于盲目投資導致企業(yè)資源浪費。在確定投資后，需要更加明確項目的實際狀況，發(fā)現(xiàn)其中隱含的風險隱患，并采取有效措施控制風險。在前期打好成本控制基礎，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制效果。采取這樣的方法，房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠在投資階段，提前明確項目具體情況，增強項目建設的收益。

（二）項目設計階段的管理策略

在完成項目的決策之后，想要把控工程造價主要的核心點就在于設計階段。設計階段的經(jīng)費使用是房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理費用中的一小部分，但是大量的造價資料和數(shù)據(jù)分析表明，設計階段給工程造價帶來的影響是非常大的，這就證明了房地產(chǎn)開發(fā)項目中的設計階段造價成本也是掌控整個項目成本的關(guān)鍵點。在房地產(chǎn)運營開發(fā)的前期對成本控制有較大的調(diào)整范圍，房地產(chǎn)企業(yè)應提高對設計階段的重視程度，對于設計階段的內(nèi)容要嚴格審查，不斷優(yōu)化，選擇最合理的設計方案。

房地產(chǎn)企業(yè)的策劃部門需要依據(jù)投資估算范圍和相關(guān)政府給予批準的規(guī)劃文件，制定合理的設計任務書以及需要進行招標的文件，隨后依據(jù)評判專家科學的評標法則，確定最優(yōu)的中標方案，確立了中標方案就等于選擇了設計的單位。

設計階段的成本控制可以起到有效的事前控制效用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員需要對這一階段更加重視。首先，開發(fā)商應當與信譽度較高、具有較強技術(shù)的設計企業(yè)達成合作，需要確定責任劃分，如果出現(xiàn)施工中簽證變更金額過大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇問責，維護自身的合法權(quán)益，如果失誤過于嚴重，應當不再與此設計公司合作。其次，規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以自行建立設計子公司，設計出成熟的圖紙。施工單位的施工進程也會進一步提高，不但能夠減少修改圖紙的工作量，也可以大力提升工作效率，提高項目的整體質(zhì)量，實現(xiàn)成本控制的目的。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在建設之前，對設計圖紙進行全面研究與測試，確認圖紙的可使用性，以此來保障施工的順利開展。

（三）招標投標階段的管理策略

1.強化招投標文件評審

招標文件與工程量清單是投標方編制投標文件、報價文件的重要基礎，也是項目結(jié)算的關(guān)鍵依據(jù)之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)中屬于招標方，應認真準備招標文件，嚴格審查文件內(nèi)容及條款，并注重有效編制工程量清單，必要時可以組建專業(yè)團隊對其審核。另外，為保證招標的客觀性與公正性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)項目建設具體條件、招標文件要求、市場行情等設定最高競標價，同時對詢標工作予以高度重視，消除虛假或欺騙性報價。此外，還應公開、透明地展示招標程序、中標結(jié)果，以便投標人獲取基本投標信息。

2.逐步完善合同管理機制

合同管理不到位是引發(fā)合同糾紛的主要原因之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在處理合同糾紛的過程中，難免遭受經(jīng)濟損失，因此有必要完善合同管理機制。在審查階段，企業(yè)應從風險角度審核合同底稿，更改不符合國家法律規(guī)定、不利于企業(yè)經(jīng)營的合同。在簽訂階段，企業(yè)可以與投標方明確付款條件、違約責任、雙方權(quán)利義務，做到風險共擔、利益共存。在履行階段，企業(yè)可以集中保管在履行合同過程中形成的各項資料，一旦發(fā)現(xiàn)投標方有嚴重違約行為或與投標方就合同部分條款發(fā)生重大爭議，就應及時上報并嚴肅處理。

（四）項目實施階段的管理策略

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以減少設計變更與簽證的次數(shù)，針對使用清單模式的開發(fā)項目，簽證與設計變更就是開發(fā)商控制成本的主要途徑。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要完善簽證與設計變更審查流程，通過初審、復審、同一問題多次上報的方式，控制簽證與設計變更的次數(shù)。

其次，應當控制簽證與設計變更的準確度與完整度，避免出現(xiàn)多余的成本支出，相關(guān)人員需要加強對簽證變更的審核，保障工程量的準確性，如果工程量不符合實際，需要予以拒絕，并加強對所報價格的審核。

最后，開發(fā)商在設計之初應當要求設計人員對圖紙進行復核，在施工前發(fā)現(xiàn)問題并解決。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要正確選擇施工單位，選擇信譽度良好、施工能力較強的單位，這樣可以有效降低成本支出。

（五）驗收審計階段的管理策略

為加大項目竣工結(jié)算編審管控力度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要嚴格核查基礎編審依據(jù)是否齊全、工程量計算是否符合國家標準與合同規(guī)定、工程定額套取與工程計價是否合理，做好對工程量高估冒算、套取高標準定額等違規(guī)行為的監(jiān)督與追責工作，匯總項目開發(fā)建設的所有憑證，并查驗其真?zhèn)巍?/p>

針對前述成本考核的難點問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從以下方面入手，健全成本考核制度：一是加快成本核算信息化進程，創(chuàng)新成本核算方法，獲得全面、系統(tǒng)的成本核算依據(jù)，保持核算的及時性，為成本考核創(chuàng)造良好的條件；二是擴大成本考核范圍，將項目開發(fā)全過程的成本管控情況納入考核行列中；三是充分運用成本考核結(jié)果，將其與績效管理掛鉤，以激勵全員參與項目開發(fā)成本管控。

五、結(jié)束語

綜上所述，新時期我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強全過程成本控制，注重對項目開展各個環(huán)節(jié)的管控，才能夠有效降低成本支出，提高經(jīng)濟效益，應當及時糾正各個階段中出現(xiàn)的偏差問題，實現(xiàn)高質(zhì)量成本控制。對此，房地產(chǎn)開發(fā)實施項目可以通過階段管理，加強項目成本規(guī)劃，提高全過程成本管理的有效性。