新形勢下房地產企業稅務風險管理的建議

■徐金燕

一、引言：房地產企業稅務風險概述

近年來，我國房地產行業發展迅猛，房地產市場規模的不斷擴大，房地產行業已經成為促進國民經濟又好又快發展的重要組成部分，對拉動社會經濟增長發揮著積極作用。為了維持房地產行業的健康、持續發展，穩定房價，國家不斷加強對房地產行業的調控，房地產企業要想提升市場競爭力和風險抵抗能力，就必須要加強企業稅務風險的管控，重視對企業稅務風險的內外部管控。企業需對日常出現的稅務風險進行有效的分析，并查明原因，增強稅務風險控制意識，在稅務風險可控的前提下，最大限度地保障企業的利潤，提高企業的效益。

二、房地產企業稅務風險管理的意義

隨著社會經濟的不斷發展，房地產企業的規模不斷地擴大，房地產企業稅收的金額也不斷增加，企業的每個經營環節都涉及較多的稅務風險，如果在經營過程中過于看重經濟利益的獲得，沒有遵守國家的法律法規，容易使企業的整體發展出現風險。尤其是當房地產企業出現逃稅以及避稅問題的時候，不僅會受到相應的懲罰，同時也難以樹立良好的企業形象，不利于房地產企業為自身的發展創造更多的經濟效益以及社會效益。房地產企業必須建立健全的稅務風險管理機制，做到在稅務風險事前識別、評估，在事中、事后采取有效的應對措施，避免稅務風險擴大，避免給企業造成經濟損失。通過稅務風險管理，提高管理層對稅務風險的重視，形成全員重視稅務管理的氛圍，避免企業因觸及違反稅收法律法規的事項，讓企業成為稅務機關的重點評估對象，甚至是稽查查處的重點對象，為企業帶來不必要的損失。通過精細化的稅務風險管理，可以合理的控制風險，做好稅務規劃，維持企業正常的生產和經營，提高公司的經濟效益和利潤，促進企業持續發展，實現效益最大化。

三、房地產企業稅務風險的特點

1.房地產企業稅務風險管理復雜性較高。

房地產企業開發周期長，開發環節多，每個交易環節均涉及各種稅收且金額較大，根據統計房地產項目在全周期開發過程中涉及12 個稅種，如在前期的土地獲取環節涉及契稅、印花稅、在銷售環節涉及所得稅、印花稅、土地增值稅等，各個業務流程的涉稅種類繁多、涉稅事項復雜。

2.房地產企業稅務風險管理要求高。

房地產企業開發周期長、環節多，決定了其稅務風險管理時間較長，需要管理者具備綜合的管理能力和素質。因為涉及的稅種較多，且政府會根據經濟運行，尤其是疫情的影響出臺優惠政策，稅收政策變動較多，不同的稅局和財務人員對相關政策的理解出現偏差均會導致稅務風險，因此要求企業的稅務管理人員必須了解最新的稅收政策和執行口徑，并熟練掌握房地產企業會計處理方法，減少稅務風險。

3.房地產企業稅負率高。

房地產企業涉及的稅種較多，計算稅款環節較為復雜，繳納稅款金額較大，稅務成本已經排在土地成本、開發建造成本后，成為房地產項目成本的第三位。同時房地產企業稅收對財政收入的貢獻巨大，財政收入越高的行業繳納的稅款也應更高，國家對房地產行業監管、稅務部門對政策的執行也較為嚴格。

四、新形勢下房地產企業稅務風險管理存在的問題

1.稅務風險管理意識薄弱。

隨著我國金稅三期的實施和國家稅務工作“放管服”的不斷深入，稅務風險管理意識已經被越來越多的企業管理者重視，房地產企業稅務風險管理意識比以往有了很大的提高。但是實際中還是存在部分企業由于存在僥幸心理、經營壓力、考核要求等原因，忽視了稅務風險管理。在崗位的設置、人員的配備方面缺少獨立性，房地產企業的稅務人員大多是由會計人員兼職，且工作的內容主要是會計資料分析，稅金的計算和簡單的申報，沒有參與公司重大合同的簽訂、項目的獲取等涉稅風險較大的事項，稅務風險意識不足，給稅務風險防范的時間較少，缺乏足夠的時間和精力去應對稅務風險。

2.辦稅人員專業素質需提高，缺乏“業財融合”思維。

由于房地產企業經營的復雜化，企業稅務人員專業素質直接影響房地產企業稅務風險管理的好壞，需要房地產稅務專業人員具備較強的專業知識和綜合能力，具備“業財融合”的思維。實際中，很多房地產企業的稅務人員不能及時了解相關的稅收政策，對稅收的政策理解不深入，僅停留在政策文件的表面，導致在稅務事項的處理過程中埋下隱患和風險。房地產企業稅務人員在經營中缺乏“業財融合”的思維，未深入到企業經營的一線中，如企業在簽訂施工合同過程中，未能從稅務角度評估合同風險，對合同中的條款和內容存在的稅務風險未能進行事前預警，導致合同在履行階段出現稅務風險，增加企業的稅務管理成本支出，影響了房地產企業的經濟效益。

3.缺乏完善的房地產企業稅務風險管理機制。

在房地產企業經營中，由于財務核算的原因會增加企業的稅務風險，因此房地產企業需要建立健全稅務風險管理機制。現實中部分房地產企業沒有建立健全稅務風險識別和評估系統，沒有相應的風險評估辦法，未將稅務風險識別及風險評估列為日常事項。財務核算人員在日常的賬務處理中由于工作的繁雜，疏忽等導致核算沒有按照規定的要求進行賬務處理和納稅申報，加之企業缺少稅務風險識別、評估及應對系統，沒有對財務數據進行對比分析，進而對其中與稅務相關的數據進行篩查，未能做到將不同稅種進行關聯分析，導致稅務風險增加。

4.稅企溝通渠道機制單一。

房地產企業在稅務管理中普遍缺乏有效的稅企溝通機制，與稅務機關溝通路徑單一，且溝通成本較高。當房地產企業出現稅務問題時，總是習慣性地與稅務機關各稅種管理部門分別聯系，有些問題可能還涉及其他政府部門。同時與稅務機關溝通路徑單一可能造成稅企對部分政策解讀不明確，各地對同一政策執行不統一、各稅局對同一條款會產生不同的理解，使得房地產開發企業的稅務管理風險增加。

五、加強新形勢下房地產企業稅務風險管理的建議

1.提高稅務風險管理意識。

對房地產企業而言，項目開發周期長，涉稅事項多且復雜，僅僅了解稅法的相關規定，依法納稅實際上并不能降低稅務風險，因此房地產企業必須提高對稅務風險的管理意識。在提高稅務風險防范意識方面，企業的領導層、管理層應該起到以身作則的示范作用，要求管理層、業務員工均需重視稅務風險管理意識，要結合房地產企業自身的規模、管控模式和發展目標，將稅務風險管理的意識融入到企業戰略和經營業務中，充分調動公司各部門參與稅務風險管理的工作中。企業的管理者要帶頭學習相關的稅收法律知識，樹立依法納稅的企業氛圍，對稅務部門和人員進行職責分工，明確稅務部門的獨立性，確保稅務部門和人員能夠獨立的開展工作，確保稅務風險管理的獨立性。

2.建立健全稅務風險預警機制。

房地產企業可以根據自身核算的特點、以往積累的稅務風險檢查、評估經驗結合稅務系統的稽核重點建立健全自身的稅務風險預警機制和檢查機制。在具體實施過程中，企業首先要定期檢查賬務處理是否準確、尤其是對會計核算科目中的過渡科目、敏感科目進行分析檢查，對產生的問題進行及時的分析和改正，避免出現稅務風險，可以對會計科目進行風險評級，找出重點，做到月度監控。在檢查工作中保持獨立的原則，保證稅務風險管理檢查按照流程進行，不斷提高企業的稅法遵從度及合規納稅能力，同時積極探索其他的風險評估方法，對出現的問題做到及時預警和應對。

3.建立有效的內外部溝通機制。

房地產企業要形成可落地且具有法律確定性的解決方案，以應對新形勢下房地產企業出現的多樣性稅務問題需要做好各部門之間的交流和溝通，暢通企業內部的信息溝通。稅務風險管理是一項系統的工作，需要各部門做好溝通，領導層重視各個部門之間的溝通，及時的讓部門識別、分析、評估、控制風險，以及發生稅務風險后可以及時與稅務人員對接，最大限度的保證稅務信息流在企業中進行傳遞、流通，使員工能夠保持稅務風險意識。在外部溝通方面，需要做到與稅務機關保持良好的溝通，主動聯系稅務機關，暢通對話渠道，對企業在稅務管理中出現的重難點問題深入的交流，聆聽解決問題的辦法和對稅務事項的建議，記錄稅務機關對于政策細節把握的標準。對企業稅務管理難點問題要提前謀劃，與稅務機關及時便捷溝通，實事求是講清楚面臨的問題以及可能的風險，同時提出稅務風險出現后的應對辦法，做好稅務風險管理預防工作。

4.提高企業稅務管理人員的綜合能力和素質。

在后疫情、雙循環的新形勢下，房地產企業稅務管理人員要積極關注新出臺的稅收政策，深入理解各項政策的適用范圍和優惠內容的變化，結合企業自身情況進行定性、定量分析，從而判斷企業是否符合政策要求并綜合考慮優惠政策的適用性，保證企業的稅務籌劃行為合理合法。作為稅務人員要及時更新稅務知識體系，加強稅收法律及條例的培訓和學習，因為疫情原因，國家稅務總局和財政等部門會出臺各種減稅降費的措施和政策，這些均需要財稅人員時時關注和掌握相關內容，以便及時做好稅務工作。在重要合同的簽訂和項目的獲取時，要審查對方主體資格和資信情況，可以通過政務公開平臺查詢對方納稅主體的信用等級防止對方轉嫁稅務風險；在關鍵環節提出專業意見，指導關聯部門完成要求的工作，真正提高企業稅務風險管理的能力。